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视点·观察 长租公寓梦醒时分：散落一地“鸡毛” 业主租客信心跌至谷底( 二 )


要帮蛋壳收拾摊子的还有为其提供租金贷的微众银行 。2020年12月4日，微众银行发公告称，蛋壳租金贷客户退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款，然后微众银行结清该笔贷款 。即蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款 。
作为受害的两方，无论是房东还是租客，对整个长租公寓行业都失去了信心 。陈平斩钉截铁地表示以后租房不会再考虑长租公寓了 。离开蛋壳公寓之后，陈平在楼下的门店通过中介重新找房，在他看来这样更方便省心 。
北京一位将房子托管给自如的房东则表示，经历过此前自如强迫减租以及大量长租公寓爆雷事件之后，他不会再把房子交给长租公寓品牌运营商 。“当初找自如是为了省心，但以后还是收回来自己管理，对长租公寓没什么信心了 。”
长租公寓何去何从？
接连爆雷的长租公寓，牵扯着成千上万人的利益，由此引起各地爆发大规模维权，甚至出现极端案例 。为防止住房矛盾进一步激化，各地政府相继出台了相关监管政策 。
“租金贷”“高收低租”“长收短付”等是导致很多品牌长租公寓资金链断裂并最终走向消亡的重要原因 。继各地政府出面协调爆雷长租公寓及发文警示租客后，“租金贷”“高收低租”“长收短付”等经营模式开始受到严格监管 。
2019年年底，住建部等六部门联合发文，要明确加强采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷金额占比不得超过30% 。2020年11月开始，包括深圳、重庆、成都、杭州、西安等城市先后跟进出台相关政策 。
曾经各大品牌长租公寓通过“租金贷”“高收低租”“长收短付”等模式实现规模快速扩张，如今随着该等“套路”被禁，势必对长租公寓的未来发展造成影响 。
“接下来长租公寓行业会进入稳步发展阶段，增速会下降很多 。”全雳表示，长租公寓本来是一个现金流饥渴，融资渠道有限的行业，租金贷叫停后没有了融资支持，扩张自然慢下来 。
在品牌长租公寓扩张放缓的时候，全雳表示，未来租赁型住宅的数量会增加 。
据时代财经了解，在去年12月的中央经济工作会议上，租房问题被重点提及 。会议提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场 。
与此同时，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用 。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控 。
12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议中又再次强调，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题 。
“租赁房源增加有渠道了，如果各方面成本可控，管理长度合适，那么，长租的盈利模式还是可期待的 。”全雳表示 。
深圳市公寓租赁行业协会会长、深圳小旦咨询有限公司董事长甘伟亦认为，中央要求大力发展租赁住房，已经把租房问题上升到民生层面了，接下来长租公寓这个行业肯定还有很大发展空间 。
甘伟分析，未来租赁行业将分为两部分，一个是建设租赁住房的增量市场，另一个就是存量市场，前者占20%，后者占80% 。增量市场涉及到拿地、开发的重资产环节，甘伟认为，接下来首先会是越秀地产、珠江实业、广州城投、深圳人才安居集团等国营企业参与其中，慢慢会有更多开发商加入 。
时代财经获悉，以上海城方租赁住房运营管理有限公司、杭州宁巢公寓运营管理有限公司、深圳人才安居集团、南京东南公寓管理有限公司为代表的地方租赁住房国有企业已经在逐渐成长，它们被称为“国家队” 。
在自主拓店经营之外，“国家队”还与不少业内品牌长租公寓合作，如东南公寓与万科泊寓、魔方公寓组建合资公司；深圳人才安居集团2017年与万科成立平台公司，安居人才用房将由泊寓统一运营管理 。
经过这一轮洗牌之后，经不起市场考验的已经倒下了，而那些真正有运营实力的品牌长租公寓在挖掘80%的存量市场之余，还可以分羹那20%的增量市场 。
【视点·观察|长租公寓梦醒时分：散落一地“鸡毛” 业主租客信心跌至谷底】文／黄银桥

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