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园区升级改造进行时

钟正

园区升级改造进行时

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眼下，各地开发区都在积极探索，加快体制和机制创新，推动园区更新改造，重塑开发区发展的新优势和新动力 。
园区经济作为推动区域发展的重要增长极，在全国各地风起潮涌 。随着各类资本加速涌入，行业竞争环境也更加激烈 。为了园区经济良性发展，全国各地的园区改造也掀起了阵阵热潮，北京、上海、江苏等地方政府明确提出要推进近郊旧工业区的更新转型，如上海市100多个工业区块的更新转型已发展上升为市级战略 。在广东，广州提出通过“关停淘汰一批、功能转变一批、改造提升一批”，对2700多个村级工业园进行整治提升……各地均出台相关园区升级改造实施意见，以此盘活村级工业园用地，释放产业发展空间 。
园区的三次转型
去年，常州经开区启动园区更新三年攻坚行动，江阴启动实施工业园区升级改造大会战三年行动，扬州全力推动开发园区“二次创业和振兴”……近年来，一场更新运动正在江苏各大园区悄然展开 。
园区经济是江苏的一张亮丽名片 。从1984年国家批准设立南通、连云港经济技术开发区以来，江苏开发区从无到有、从弱到强，在改革中诞生，在开放中前进，在创新中发展，实现了一次又一次的自我飞跃，已经成为江苏经济高质量发展的重要引擎 。
“啃下江阴工业园区升级改造这块‘硬骨头’，改出一番新天地，再造一个新江阴 。”2021年5月14日，江阴召开全市工业园区升级改造大会战三年行动动员大会，吹响了工业园区升级改造大会战的冲锋号 。无独有偶，在此一个月前，联东U谷·常州智能智造科技园在丁堰街道开工，常州经开区也正式启动园区更新三年攻坚 。再往前追溯，扬州、常熟等地也曾召开相关工作推进会，高声唱响“破旧赋新进行曲” 。
这股园区改造提升的热潮在全国不少城市上演，细看各地园区更新改造出台的意见、相关的报道，不难发现一些高频词，如“盘活建设用地存量”“推动产业转型升级”“引导特色产业集聚发展”，等等，一言以蔽之，那就是“转型” 。通过梳理我国园区经济的发展历程，东南大学建筑学院教授王兴平认为，这一波园区更新改造可谓“第三次转型” 。
第一次转型出现在21世纪初 。随着中国加入WTO，第一批园区发展超过10年，初具规模，也遇到了发展瓶颈，因此提出了开发区的“二次创业”，总体偏向于扩大空间规模、完善城市功能、壮大产业集群、改善投资环境等方面 。
第二次转型在开发区“三为主、二致力、一促进”的指导方针下，大部分开发区从产业园向综合新城转变 。在产城融合的理念下，开发区从功能结构、空间形态、产业布局、建筑改造、管理体制等方面进行转型再开发 。
第三次转型以高质量发展为目标，突出创新、绿色、开放发展，提出了坚持创新发展理念、推进绿色集约发展、促进开放型经济发展、加大国际合作交流、打造国际合作园区、深化体制机制改革等一系列高质量发展策略，目前正在进行中 。
过去的重型机器与大量劳动力生产企业已逐渐被淘汰，旧工业厂房、宿舍存在抗震系数不符与承重等多样问题，已无法满足现今企业的需求 。同时，分散的建设、混合区的权属深深地影响新型城乡建设的推动 。除了存在城市形象问题，还存在治安、消防和卫生等多方面问题，影响着人居环境、生活、出行等 。
【园区升级改造进行时】目前，各地开发区都在积极探索，加快体制和机制创新，推动园区更新改造，重塑开发区发展的新优势和新动力 。
未来呈现六大趋势
园区发展内核是产业精准化培养、区域差异化发展、围绕发展主线，产业园区上市公司对内将深耕存量、精细化发展，对外将强化产业合作，求同存异 。未来，产业园区的发展将呈现出六大趋势：
1.从趋同布局转向精细管理
现阶段，产业布局存在趋同的现象，以及特色不明显、主导产业不突出等问题，专家分析认为是产业园区缺乏精准规划、产业配套跟不上，产业园区招商工作难以推进，项目效益产出低 。因此，应走精细化发展之路，重点发展主导业务，加强园区的产业定位和产品、服务精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，提高土地利用率，提高单个项目效益，打造品牌效应 。
2.从园区经济转向城市经济
过去单一的产品模式已不再适合经济发展 。未来产业园将更强调“城市经济”，随着产业园区的发展模式演化与升级，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在园区内并存聚集，推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合 。秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，强调围绕以人们的需求为中心，以提升人的幸福感为前提打造产业新城，为城市、产业企业和城市居民创造共享价值 。
3.从物业租售转向投资共生
随着新经济的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的物业租售模式向投资共生模式转变 。过去园区强调为客户创造价值思维，未来双方不再是简单的甲方乙方，而是通过成立产业投资基金、产业园区的模式成为一个有机统一体，共同享受入园企业的成长收益 。
4.从管理园区转向服务园区
无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性 。这种产业转型升级必然增加从生产厂房、现代办公设施到生活服务配套等新需求 。这不仅是产业园区发展的机遇，也对产业园区提出了新的要求 。产业园区的更新就是城市的更新，随着产业园区配套与服务的升级，产城逐渐融合为一体 。产业园区不再是传统地产买卖租售的行业，通过服务、运营才能得到长期稳定的回报 。
5.产业园区转型依旧是主流
促进产业向中高端迈进的着力点在于整合产业发展载体，园区是产业向中高端迈进的重要载体，园区的生活性配套、生产性配套、公共服务配套、主导产业上下游产业配套状况决定着产业向中高端迈进的速度和效益 。
培育具有区域特色和比较优势的战略性新兴产业，是实现国家发展蓝图的重要部分 。园区应结合产业向中高端迈进的迫切需求，紧扣产业变革趋势，紧抓关键技术瓶颈，加强信息网络、智能制造等重要领域和关键环节的核心技术布局，形成一批战略性产品和技术系统，培育新业态，形成新产业;合理引导战略性新兴产业集聚，形成增长值，辐射带动区域经济发展 。
6.区域产业结构化差异
产业园区布局最重要的是差异化 。区域产业结构差异能够为区域产业协作的形成提供经济基础，各区域的工业化发展导向则是根本的动因，两者相互影响 。
因此，在具体进行产业结构和产业体系确定的时候，园区要着力考虑地区的资源优势和环境特点，有选择地融入区域发展链条，某些产业或领域与其他城市保持竞合关系，寻求差异化的战略定位 。
总而言之，产业园区在我国经济发展中起到不可替代的重要引擎作用，未来必将起到更加重要的作用 。把握不同阶段的产业和园区演化规律，立足长远，着眼未来，才能找准产业园区发展转型之路 。

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