证券日报 房地产有息负债增速或降至5.7% 绿档房企1元负债可换3元销售
本报采访人员 王丽新
据《证券日报》采访人员根据公开资料整理获悉 ， 在2020年销售规模TOP20房企中 ， 龙湖集团、华润置地、中海地产等9家房企绿档 ， 其中 ， 中国金茂、金科集团等房企通过“促回款、降负债”等措施实现“降档” ， 但龙湖集团是5年来均处在绿档阵营 。
依据“三道红线”规定 ， 如果三项指标均不达标 ， 归为“红档” ， 有息负债规模不得提升；两项不达标 ， 归为“橙档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标 ， 归属“黄档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标 ， 归为“绿档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
“未来两年的市场格局 ， 衡量企业上升空间或者估值情况 ， 要看两个指标 ， 一是 ， 是否是绿档；二是 ， 拿地与销售比值情况 。 ”某证券机构首席分析师向《证券日报》采访人员透露 ， 在全行业控制有息负债规模的格局下 ， 绿档房企可融到的有息负债更多 ， 尤其TOP30中绿档房企拥有1元负债换得3元销售额的能力 。
对有息负债规模增幅的控制对房地产行业意味着什么？通过一组研究数据可知一二 。 据广发证券发展研究中心根据公司公告和Wind数据以434家样本房企统计显示 ， 截至2020年中期 ， TOP10房企有息负债规模为3.01万亿元 ， 行业市占率为14% ， 合计可以新增有息负债规模为1856亿元 ， 增幅比例为6.2%；TOP11-30房企有息负债规模为2.1万亿元 ， 行业市占率为9.8% ， 可以新增有息负债规模增速为7.4%；434家样本企业可以新增有息负债规模7431亿元 ， 上限为7.3% 。
“三道红线”融资新政之后 ， 从地产行业有息负债规模增速预判来看 ， 2021年增速上限乐观预期为7.2% ， 中性预期为5.7% ， 悲观预期为4% 。 纵向对比来看 ， 2013年至2018年 ， 地产行业有息负债规模增速为25.3% ， 2019年至2020年为5.5% 。
不难看出 ， “三道红线”带来的将是整个地产行业杠杆率的快速下行 ， 提高行业资金使用效率 ， 淘汰落后企业 ， 降低系统性风险 。 还有一个重要的深远影响 ， 就是行业排位将重新洗牌 。 正如上述分析师所示 ， 各档企业在金融资源分配方面发生了扭转 ， 从“金字塔”变为“倒金字塔” 。
倒退10年来看这一“金字塔”是如何变化的 ， 从2011年到2020年 ， 以53家上市企业为样本 ， 按照四档进行分类 ， 红档公司负债规模复合增速最高达到28% ， 在“市场化分配”金融资源的时代获得了最多的资源；橙档、黄档和绿档公司在过去接近10年的时间里 ， 有息负债复合增速分别为21%、20%和16% ， 绿档房企获得最少的金融资源 。
若按照“三道红线”融资新规的执行标准进行负债增速限制 ， 则绿档公司获取有息负债的能力受影响并不大 ， 较过去仅下滑了1%；黄档、橙档分别下滑10%和16%；红档公司的降幅最为显著 ， 下滑幅度达到了28% 。 如此一来 ， 可以说 ， 受益者或者说能在接下来的市场中更上一个台阶的 ， 显然是绿档房企 。
2021年“三道红线”全面实施后 ， 同一阵营中拔得头筹的 ， 是拿地积极的绿档房企 ， 行业将进入“好孩子”享受红利时代 。
据贝壳研究院最新统计显示 ， 截至3月31日 ， 超62家房企发布年报 ， 其中近五成房企“三道红线”实现降档 ， 3家房企保持红档 ， 12家房企保持绿档 。
截至4月19日 ， 在《证券日报》采访人员统计的TOP20房企中 ， 剔除尚未有业绩快报和年报公布的中南置地外 ， 9家房企为绿档房企 ， 他们分别是龙湖集团、保利发展、招商蛇口、龙湖集团、华润置地、世茂集团、中海地产、金地集团和金科集团 。 其中 ， 过去多年均保持绿档的房企为龙湖集团、华润置地等 ， 民营房企仅龙湖集团和世茂集团两家 。
“原来没想到‘三道红线’会出来 ， 也没想会对我们有利 ， 其实这对行业和中国经济都是利好 。 ”在2020年业绩说明会上 ， 龙湖集团董事长吴亚军曾向《证券日报》采访人员表示 ， 对龙湖集团来说 ， 过去是企业内部自律发展 ， 现在是外部力量助力更上一个台阶 ， 自然而然地给了龙湖集团扩大能力圈的机会 。
换言之 ， 在其他房企忙着缩减拿地甚至不拿地、强化销售、减少融资、甚至引入战投、转让项目公司 ， 使用各种手段降低负债 ， 收缩发展之际 ， 绿档房企新增有息负债规模相比过去 ， 几乎没变 。 这个没变 ， 于规模上对标公司而言 ， 就是加速器 。
据《证券日报》采访人员统计获悉 ， 截至2020年底 ， 剔除3家尚未公布年报的房企 ， 融创中国、碧桂园、中国恒大、阳光城、金科集团都在降低有息负债规模 ， 同一时间 ， 龙湖集团、世茂集团、中海地产的新增有息负债规模都以10%-15%速度在增长 。
推荐阅读
- Apple Wedbush证券分析师：14/16吋MacBook Pro将亮相今年WWDC
- 广州日报 利润承压 可口可乐先涨价后卖酒
- 大盘 一个小散的基金日报（万元小仓） 2021-06-03
- 中国证券报 QDII额度发放实现常态化规则化
- 中国证券报·中证网 深交所依法依规对*ST斯太作出终止上市决定
- 中国证券报·中证网 弘信电子拟收购华扬电子100%股权
- 证券日报 华为“鸿蒙大军”启航：倡导万物互联 构建智能生态新秩序
- 证券日报 集运行业大周期高点将至 业内人士称7月份运价或迎来峰值
- 证券日报 高利润医美业揭秘：上游“躺赚” 中下游“吃土”
- 证券日报 华为“软硬兼施” 鸿蒙“破壁而出”