工保科技 建筑物外墙脱落致损致伤，责任如何追溯？风险如何应对？-工保科技
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“外墙脱落”是房屋住宅使用过程中较为常见的一类质量安全问题 ， 其风险源头不仅来自建筑物在建设时期的设计、施工、用料等环节问题 ， 还包括建筑物在使用过程中的检查、维护、修缮等管理工作 。 “外墙脱落”风险事故的相关责任人也牵连甚广 ， 既涉及建筑物质量保修期内的开发商、建设单位 ， 也涉及建筑物使用过程中的业主、租住使用者与物业单位 。
尤其值得重视的是 ， 由“外墙脱落”导致的质量安全事故存在很大的风险不确定性 ， 轻则可能造成一些财物的经济损失 ， 重则可能构成对人身生命安全的严重威胁 。 因此 ， “外墙脱落”质量安全事故一方面有着难以预测的事故损失损伤结果 ， 另一方面存在责任人主体较多 ， 责任追溯复杂的问题 。
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责任追溯
建筑物外墙脱落在工程质量保证期间与保证期间之外的使用期间有着不同的质量安全责任主体 。 因此 ， 风险事故的发生时期即成为界定相应责任主体的关键因素 。
质量保证期间
我国《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在保修期内 ， 因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的 ， 房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求 。 建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿 。
依据上述规定内容 ， “外墙脱落”风险事故的发生时间是否处于相应质量保修期内 ， 将决定着建设单位是否需要承担相应的质量保修与损失赔偿责任 。
一般而言 ， 建筑物外墙脱落所涉的项目部分主要包括外墙保温工程与外墙外饰工程 。 依据我国《民用建筑节能条例》与《建设工程质量管理条例》的相关规定 ， 外墙保温工程的保修期为5年 ， 外墙装饰工程的保修期为2年 。 在此期间 ， 一旦由于防水、渗漏、保温材料原因或外墙外饰面材脱落等原因造成致损致伤事故 ， 由建设单位承担影响的赔偿责任 ， 当然建设单位可向相应的责任方进行追偿 。
质量保证期外
我国对于建筑物质量保证期外的外墙脱落责任规定 ， 最早见于《民法通则》第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的 ， 它的所有人或者管理人应当承担民事责任 ， 但能够证明自己没有过错的除外 。
《侵权责任法》第85条则在《民法通则》基础上进一步将责任人扩大到使用人：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害 ， 所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的 ， 应当承担侵权责任 。
因此 ， 质量保证期外的外墙脱落责任主体包括：1.所有人（业主）；2.管理人（物业）3.使用人（租住使用者） 。 实务中 ， 房屋住宅建筑的所有人与使用人通常为业主 。 因此相应的责任追溯也围绕“业主”与“物业”两大责任主体 。
依据《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权 ， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 。 即业主对建筑物外墙有着“共有共管”的权利 ， 同时也承担相应质量安全事故的共同赔偿责任 。 法务案例中 ， “一人伤亡 ， 全楼业主共同承担赔偿责任”的情形屡见不鲜 。
依据《物业管理条例》规定 ， 物业服务公司接受业主的委托 ， 对建筑物承担管理责任 。 即具有物业管理服务的建筑物 ， 其外墙检查、维修、修缮等管理工作由物业服务公司负责 ， 相应的损伤损失也由物业公司承担赔偿责任 。
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【工保科技|建筑物外墙脱落致损致伤，责任如何追溯？风险如何应对？-工保科技】风险应对
随着国内新建高层住宅项目数量与老旧住宅小区的使用年限不断增加 ， 建筑物“外墙脱落”风险也不断提高 。 作为“外墙脱落”风险事故的相关责任主体 ， 建设单位、业主、物业服务公司都亟需有效的风险应对手段 ， 避免风险事故对自身造成的经济赔偿损失 。
建设单位
建设单位的“外墙脱落”质量安全责任主要集中质量保证期间 ， 如上文所述 ， 所涉项目工程主要包括“外墙保温工程”与“外墙外饰工程” ， 质保期时间分别为5年和2年 。
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