在庭审中驾驭拆迁案件 最高法：得道！县政府少赔2800万因为搬迁补偿协议有这个条款
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最高法：得道！县政府少赔2800万因为搬迁补偿协议有这个条款
【在庭审中驾驭拆迁案件|最高法：得道！县政府少赔2800万因为搬迁补偿协议有这个条款】搬迁协议或安置补偿协议的法律术语叫做行政合同 ， 行政合同也叫行政契约 ， 指行政机关为达到维护与增进公共利益 ， 实现行政管理目标之目的 ， 与相对人之间经过协商一致达成的协议 。 在行政合同之中 ， 行政主体并非以民事法人的身份而是行政主体的身份与行政相对人订立关于民事权利义务的协议 ， 以合同的方式来达到维护与增进公共利益的目的 ， 在其间行政主体享有行政优益权 。 例如：公用征收补偿合同、国有土地使用权出让合同、国家科研合同、国家订购合同、公共工程承包合同 ， 行政合同案属于行政诉讼受案范围 。
北京京康律师事务所主任、企业拆迁维权研究中心主任史西宁律师以案例讲解拆迁补偿安置协议中最高法如何认定协议无效 ， 如何确认补偿金额？警示被拆迁人企业家、村民签订搬迁补偿协议要深度思考 ， 谨慎决策 ， 避免不必要的损失 。
案情简介
2006年11月22日 ， 县土地收储中心（甲）与邹总（乙）签订《广德县新城区房屋拆迁补偿安置协议》 。 协议载明：
“一、乙方应拆迁房屋位于广德县桃州镇大木桥社区 ， 为生产性用房；二、甲方拆迁乙方房屋总建筑面积为18066.78㎡ ， 甲方收回乙方国有土地103.3亩；三、甲方支付乙方总补偿款38393470元 ， 其中房屋补偿款12817359元、附属设施5470064.6元、搬迁费1174510元、停产停业损失费1445342.4元、职工停产误工补助1509144元、收回国有土地补偿款15977051元；
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八、收回的国有土地如进行拍卖 ， 按照县政府广政[2003
100号文件规定拍卖所得净收入甲乙双方各50%分成；
九、乙方逾期不搬迁的 ， 按县政府第33次常务会议纪要规定办理……” 。
前述协议签订后 ， 邹总搬离原厂区 ， 县政府向邹总支付了前述补偿款38393470元 。
2007年5月 ， 县土地收储中心挂牌出让上述103.3亩土地中的65亩 ， 县政府依据《拆迁补偿安置协议》第八条的约定 ， 将该次土地出让净收益的50%（1863.9154万元）支付与邹总 。
2011年5月 ， 县土地收储中心挂牌出让剩余的22.64亩土地 ， 邹总主张县土地收储中心给付其净收益5724.1万元的50% ， 即2862.05万元 。
2013年12月27日广德县土地收储中心向邹总作出书面答复 ， 以邹总尚未在县经济开发区建成生态农业（集团）科技园 ， 违反了双方签订的《国有土地使用权出让合同》的约定为由 ， 认为邹总丧失了享受土地出让收益补贴的前提 ， 从而拒绝了邹总的付款请求 。
2014年5月15日 ， 邹总以广德县土地收储中心为被告向该院提起诉讼 ， 请求法院判令县政府赔偿其22.64亩土地出让净收益额一半的80%损失2289.64万元及利息600万元的赔偿请求 。
法律分析
《拆迁补偿安置协议》第八条及第九条的相关内容是地方人民政府通过先收后返的形式变相减免土地出让收入的约定 ， 违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的强制性规定 ， 依法确认无效 。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定 ， 合同无效或者被撤销后 ， 因该合同取得的财产 ， 应当予以返还 ， 不能返还或者没有必要返还的 ， 应当折价补偿 。 案涉《拆迁补偿安置协议》土地出让金返还条款被确认无效 ， 其法律后果是已经履行的相互返还或折价赔偿 ， 未履行的不再履行 ， 一方因此所受到的损失根据过错责任原则确定赔偿责任 。
原告基于合同无效条款将合同相对方未履行的标的作为其损失赔偿额请求的计算依据 ， 不符合无效合同的处理规则 ， 故其该赔偿诉请无请求权基础 。 从协议约定的内容来看 ， 土地及附属物对价补偿体现在协议第二条、第三条的约定 ， 协议第八条、第九条约定的国有土地使用权出让金返还及扣除事宜 ， 该条款并不是土地及附属物对价补偿条款 ， 而是根据企业改制和企业发展需要 ， 政府支持企业发展的激励和补助条款 。
史律师评析
行政主体签订行政合同是实现行政管理目标 ， 维护公共利益 ， 行政主体对行政合同的履行享有民事合同主体不享有的行政优益权 ， 具体体现为对合同履行的监督权、指挥权、单方变更权和解除权 。 行政合同双方当事人因为履行行政合同发生争议 ， 受行政法调整 ， 根据行政法的相关原则 ， 通过行政救济方式解决 。
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