如果你的个人住房贷款是商贷 ， 已于2020年1月1日前发放 ， 或已签订合同但未发放 ， 且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价 ， 那么 ， 你正在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点 ， 还是转为固定利率 。
这两者有何区别？哪种更划算？具体如何操作？需要注意哪些问题？
首先要提醒的是 ， 上述转换工作虽已于3月1日正式启动 ， 但将持续至8月31日 ， 借款人仍有充足时间了解相关情况 ， 在充分调研基础上 ， 结合自身需求做出合适的选择 。
“定价基准”生变
提及LPR ， 不少人表示“一头雾水” ， 更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理 。实际上 ， 把握住“定价基准”这一概念 ， 便可对此次转换“豁然开朗” 。
人们在申请房贷时 ， 都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折 。例如 ， 基准利率为4.9% ， 打九折后 ， 实际执行的利率为4.41% ， 这其中 ， 基准利率就是房贷的“定价基准” 。
此次转换的核心 ， 就在于“定价基准”发生了变化 ， 由此前的按照“基准利率”定价 ， 变为参考“LPR”定价 。
什么是LPR？它的全称为“贷款市场报价利率” ， 简单来说 ， 是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价 ， 形成的贷款市场报价利率 ， 每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次 ， 目前包括1年期、5年期以上两个品种 。
那么 ， 为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比 ， LPR的市场化程度更高 ， 能及时反映市场利率变化 。”央行相关负责人说 ， 为深化利率市场化改革 ， 进一步推动LPR运用 ， 央行此前已正式发布公告 ， 要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作 。
上述负责人表示 ， 目前 ， 大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准 ， 但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率 ， 而非LPR 。2015年10月以来 ， 贷款基准利率一直保持不变 ， 但2019年8月以来 ， LPR已多次下降 。
“因此 ， 为保护借贷双方权益 ， 央行明确自2020年3月1日开始 ， 推进存量浮动利率贷款定价基准转换 。”该负责人说 。
值得注意的是 ， 此次转换工作并不局限于房贷 ， 还涵盖企业贷款、个人消费贷款等 。就房贷来看 ， 仅包含商业性个人住房贷款 ， 以及组合贷款中的商贷部分 ， 不涉及公积金个人住房贷款；同时 ， 固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换 。
LPR还是固定利率？
值得注意的是 ， 转换的选项并非只有LPR一个 ， 借款人也可将房贷转为固定利率 。那么问题来了 ， 这两者有何区别？哪种更划算？
多位业内人士表示 ， 两种转换方式各有优势 ， 具体如何选择取决于借款人自己的判断 ， 特别是对未来利率走势的判断 。如果你认为未来LPR会下降 ， 那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能会上升 ， 那么转换为固定利率就会有优势 。
“需要注意的是 ， 在基准利率的定价方式下 ， 一般按比例浮动 ， 如基准利率上浮10%、下调15%等；在LPR的定价方式下 ， 则按照加减点数来浮动 ， 如LPR加40个基点、减30个基点 。”中国工商银行北京分行相关负责人说 。
他介绍 ， 假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折 ， 转换为LPR以后 ， 并不是在LPR的基础上打七折 。
“转换前 ， 贷款基准利率是4.9% ， 打七折后的实际执行利率是3.43% ， 转换成LPR后 ， 贷款的实际执行利率依然为3.43% ， 但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点 。”该负责人说 ， 转换后 ， 10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR ， 为4.8% ， 因此 ， 该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点 ， 即减去1.37% ， 加点数值为“-137” ， 该数值在合同剩余期限内固定不变 。
如果借款人选择转为“固定利率” ， 那么在整个合同的剩余期限内 ， 他的房贷都将执行3.43%这个利率 。
如果借款人选择转为参考LPR定价 ， 其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR－1.37%”来确定 。
那么问题来了 ， 众所周知 ， LPR每月20日对外公布一次 ， 相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗？
答案是否定的 ， 这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题 。前者是指 ， 你和银行约定的利率调整日子 ， 即“何时调整” ， 通常为每年的1月1日 ， 或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次” ， 即调整频率 ， 通常为一年 。
也就是说 ， 从转换后到第一个重定价日前 ， 上述借款人的房贷利率仍是3.43% ， 从第一个重定价日起 ， 其房贷利率变成“当时最新的5年期LPR－1.37%” ， 以后每个重定价日都以此类推 。
“你的房贷做LPR转换了么？”“如果转成固定利率是不是更好？”“究竟要如何选择？”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务 ， 个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注 。
文章插图
现在不管说浮动利率划算还是固定利率划算 ， 都是为时过早 。
【固定利率和浮动利率哪个好】固定利率指的是在还款期限内 ， 现在执行的利率固定不变 ， 不用再考虑未来贷款利率的变化 。贷款利率涨了 ， 自己不受影响 ， 当然 ， 贷款利率降了 ， 自己也不能享受到降息的福利 。
浮动利率指的是随着LPR的变化而变化 。比如选择每年1月1日作为利率调整日 ， 目前执行的房贷利率将随着每年12月的LPR变化 。LPR涨了 ， 下一年的房贷利率就涨 ， 月供就涨 ， LPR降了 ， 下一年的房贷利率就降 ， 月供就降 。
现在的关键是没谁能肯定未来LPR是下降还是上涨 ， 所以现在说浮动利率划算 ， 或者固定利率划算都只是预测 ， 不能肯定的 。
根据近20年的贷款利率和国际上其他国家的贷款利率 ， 从长远来看 ， LPR仍然有下调空间 ， 仍然可能是下调趋势 。所以剩余还款年限较长的贷款可以选择LPR 。
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