华润地产怎么样-100亿-5000亿:房地产主业央企差距有多大
上周，有几件和房地产主业央企有关的事情：
第一是抢地 。1月26日，北京出让了位于顺义新城和大兴旧宫的合计三宗地块，最终中建一局以40.61亿元、保利和金地联合体以20.5亿元分别拿下顺义新城地块，合生则以46.57亿元拿下旧宫地块 。
【华润地产怎么样-100亿-5000亿:房地产主业央企差距有多大】三宗地块合计4位赢家，其中两家中建一局和保利都有央企背景 。同时值得注意的是，在当天旧宫地块的争夺中，16家参与主体，包括中粮、招商、中冶、中建二局、中海、中国金茂、绿城、华润、电建、保利（首开联合体）等具有央企背景下的开发企业，占比超过一半！
——努力拿地的央企！
甚至中建二局和中海同有中国建筑背景，份属同门，也都出现在一个竞技场上！
第二是卖房 。1月28日，温州的中国铁建·未来视界首次开盘热销516套，认购额约21亿元，去化率超过70% 。去年12月，中国铁建旗下铁建城发公司刚刚宣布启动“未来视界”战略，顺应城市化和城市更新大趋势，打造未来社区 。温州的未来视界项目入市，也成为铁建城发首个未来社区项目 。官方介绍提到，该项目将“构建以未来邻里、建筑、教育、健康、创业、交通、低碳、服务和治理九大场景为重点的集成系统”，将“重塑温州人居新标准” 。
卖房背后，铁建城发、中铁建房地产集团也展现出不同以往的开发和运营思路！
——努力创新的央企！
第三是开会 。铁建城发的未来社区项目已经带有明显的城市运营特征 。另外有几家已经开会明确将城市运营作为公司新理念、新战略的央企包括中国金茂、中冶置业等 。1月28日-29日，中国金茂举行了2021年度工作会议 。中国金茂总裁李从瑞在会上表示，中国金茂已经跨入2000亿规模的新发展阶段 。他提出，中国金茂“坚持科学至上，坚持城市运营”的新发展理念，构建新发展格局将成为下一步工作重点 。未来五年，要实现经验业绩“再翻一番”——以此推算，中国金茂2020年销售超过2300亿元，2025年目标就要超过4500亿了 。
同样在1月底举行年度工作会的中冶置业，提出“十四五”的发展总要求中包括：坚持“国内领先的城市开发运营商”战略定位，落实“周转快、成本低、品质优、利润高”开发理念，走出一条“效益优先、规模适度”的品质化、高质量发展道路 。
中国铁建、中国金茂、中冶置业对城市运营的理解未必相同，相同的是大家都在关注这一新的蓝海领域 。
此外，相对于已经更具备规模优势的企业，中冶置业，以及另一家规模偏小的葛洲坝地产都在年度工作会议上提出丰富、创新拿地模式 。从中似乎可以窥见规模偏小的央企，基于公开市场拿地的难度，更希望借助类似运营优势、资源优势另辟蹊径 。
——努力探索、居安思危的央企！
为什么如此努力？在商业竞争中，大鱼吃小鱼是一个最基础的生存法则 。不同于民企，虽然央企往往被认为先天具有很多资源优势，但在央企的鱼池里，因为有更上层的力量存在，你不努力就有被整合、被取消主业资格等风险，就更必须活成大鱼 。
因为，给过你成为大鱼的机会，但没把握住，那就对不起了！
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过客的前车之鉴
过去十年，在允许涉足房地产业务的21家央企序列里，已经有人成为过客，例如中房集团和中航工业 。
2010年3月，在国资委发布“退房令”的背景下，被允许保留房地产开发与经营主业的央企有16家，包括中国建筑工程总公司（中国建筑）、中国房地产开发集团公司（中房）、保利集团、华侨城、中国铁路工程总公司（中国中铁）、中国铁道建筑总公司(中国铁建)、中国中化集团公司、中粮集团、中国冶金科工集团有限公司（中冶）、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司（中国电建）、葛洲坝集团、港中旅、招商局、华润集团和南光集团 。
2011年2月，根据公开报道，鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团获准保留地产业务，允许涉足地产的央企扩大至21家 。不过，这五家企业只能从事自有土地开发，开发完就退出，从而集中资源搞主业 。
在这其间，2010年年中，国务院正式批准中房集团整体并入中交集团 。作为老牌地产主业央企，中房集团有过辉煌——根据公开报道，上世界80年代，当全国只有1亿平方米的开发总量时，中房的开发量就有1800万-2000万平方米；中房曾经也被外界寄予厚望，新世纪的头几年，中房也曾整合多家央企地产业务，但重组不易 。到了2010年，中房集团在央企规模中已经处于倒数，成为央企中的“小鱼” 。那就很容易成为被整合或者被吃掉的目标 。
以此为鉴，放在今天看中建系企业，如中国建筑旗下各工程局纷纷抢地，也就不费解了 。多年来，中建总公司一直有整合旗下地产业务的想法，但目前完成的只是中建总公司层面的地产业务——如2013年开始的中建房地产事业部、中国中建地产等注入到中海地产，旗下子企业特别是八大工程局地产业务整合一直没有实质性动作 。
中建一局旗下中建智地、中建二局旗下北京中建地产、中建五局旗下中建信和地产、中建八局旗下中建东孚、中建三局旗下也有中建三局房地产开发公司，等等，都是一方有实力的公司 。例如中建八局旗下中建东孚在2020年跻身“中国房地产50强”第34位 。根据克而瑞发布的2020年房企销售排行榜，中建东孚以183.6亿的全口径金额排名131位——高于葛洲坝地产排名（160位），中建信和以113.2亿元排名第163位，中建智地以93.9亿元排名179位 。
对于中建系各工程局来说，工程局本就是有话语权的一方诸侯，房地产业务再能有声有色，为工程局进而为总公司做出贡献，于总公司而言整合不易，于工程局而言未来可期！
因此，要努力成为大鱼！全力把握机会！
分野的规模
努力把握机会的央企还有很多，例如中交房地产集团、中国金茂、中国铁建房地产集团 。
1月19日，中交房地产集团举行了2021年度工作会议 。中交集团党委常委、总会计师、中交房地产董事长彭碧宏在年度工作会上表示，2020年，中交房地产经营业绩创新高，总体销售规模（包含绿城中国）进入央企前三位 。
在2010年最早公布的16家房地产主业央企名单中，并没有中交集团（中国交通建设股份有限公司），但在当年年中，中交集团通过并入中房集团，获得了从事房地产业务的通行证 。2014年，中交集团又成为知名房企绿城集团的第一大股东，从而将集团房地产业务规模抬升到主业央企前列的水平 。
目前，房地产主业央企发展规模明显呈现梯次分野或者说两极分化的特征 。以销售金额口径看，保利系以超过5500亿元的水平高居榜首，其次是中建系和中交系 。销售规模超过千亿的还有华润置地、招商蛇口、中国金茂、中国铁建和华侨城 。电建、中国中铁处于600-700亿的水平，中冶、大悦城、五矿和葛洲坝四家不到300亿，处于垫底阵营 。港中旅和南光集团地产业务缺少公开可参考数据，也未出现过在业内排行榜上 。
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在年销售金额超过千亿的主业央企中，中国金茂、中国铁建都属于近年来稳步发展的明星企业；相形之下，不少主业央企，例如中国中铁房地产业务发展特别是中铁置业近年来的增长则是“不进则退” 。
2010年，在中国房产信息集团发布的排行榜上，中国中铁以133亿元的销售额高居国内房企21位 。彼时，中国金茂的第一个金茂府还没有开盘，中国铁建房地产集团也名不见经传，未曾出现在有关排行榜上 。此前在2008年，中国中铁甚至对外公布公司房地产业务战略目标是2011年进入行业前十，2016年进入行业前五 。
充满戏剧性的是，到了2016年，中国金茂、中国铁建分别以485.4亿元和476.8亿元的销售额位于克而瑞房企排行榜27、28位，中国中铁（中铁置业）不仅没有进入行业前五，反而仅以289.5亿元位居56位，落后于保利、中海、华润、招商、中铁建、金茂、电建、中粮 。
理想很丰满，现实很骨感 。相较于可比性房企，中铁置业的掉队是非常明显的 。一位在几年前从中国铁建系统交流到中国中铁的主要领导，也曾惊讶于中铁置业和中国铁建房地产集团对母公司贡献差距之大 。两家起步差不多的央企房地产平台，发展轨迹却是明显不同 。
中国铁建房地产集团有限公司组建于2007年3月，中铁置业于2007年2月成立，官网上至今介绍还是“中国中铁房地产板块唯一品牌和旗舰企业” 。但是在中国铁建房地产集团已经迈入千亿阵营之时，中国中铁年房地产业务销售额还只停留在600亿+的水平，且中铁置业的品牌逐渐被兄弟公司中铁建工旗下的“中铁诺德”所替代 。2020年，中铁置业两位主要领导都换成具有中铁建工背景的人士 。
此外如五矿地产上市多年，但近年来发展起伏不断，并未走上一个稳步发展的良性轨道 。从2016年到2020年，五矿地产销售金额分别为117亿元、80.5亿元、68.2亿元、86.5亿元、193.6亿元 。这种波动在央企阵营并不多见 。同期，中国金茂年销售额从485亿元大幅提高到2311亿元（五年分别为485亿元、693亿元、1280亿元、1608亿元、2311亿元） 。
电建地产也曾经在五年前提出力争2020年销售额进入央企前五，但从目前情况看，这一目标实现起来难度不小——2019年官方公布的销售金额为329.16 亿元 。不过这两年，电建地产在北京等地做的多个项目带动着品牌日益受关注 。2020年，电建地产参与开发的北京长安九里项目登顶纯商品住宅年度销冠；洺悦湾也跻身北京限竞房TOP10 。
在多位有央企经历人士看来，市场化水平是影响央企发展的关键 。决策效率、创新能力、经营水平、战略布局眼光和品牌建设水平等综合在一起，就决定了企业的市场竞争力，决定了企业能不能成为“大鱼” 。
锻造企业硬核
2020年底，金茂北京迎来了一个高光时刻：北京金茂府、颐和金茂府、东叁金茂府三盘连开，累计成交超过145亿元，占据了北京豪宅市场1/3的规模 。
从2011年首座金茂府——广渠金茂府登顶北京年度销冠，到2020年北京金茂三府创造145亿元的现象级销售奇迹，同年中国金茂实现2311亿元的销售业绩，中国金茂的十年成长堪称后来居上，也成为房地产主业央企的增长范本 。
回顾中国金茂的十年成长，顺应时代发展的绿色产品战略是中国金茂最鲜明的标识 。此外，中国金茂总裁李从瑞曾对媒体表示，中国金茂在保证央企特质前提下进行市场化，激励机制方面完全和市场接轨 。中国金茂还顺应城市发展提出了“城市运营商”的战略定位 。
从发展战略到产品，再到营销到品牌建设，中国金茂有着不断创新的企业硬核 。中国金茂邀请知名演员杨幂、国内高定第一人郭培、知名媒体人杨澜、春妮等成为品牌体验嘉宾、首席体验官，就是一个品牌端叫好、营销端叫座的创举，也是非常市场化的做法 。
保利地产的规模和产品结构优势，中海的运营和成本控制能力，中国金茂的产品和品牌优势，等等，健康、可持续增长的企业必然都需要自己的核心竞争力，也就是自己的企业硬核 。但不少房地产主业央企的能力锻造、品牌建设还停留在很初级的阶段，学习创新能力不强 。
“商业发展对标华润，成本控制对标中海，规模上瞄准第一梯队 。”一家快速成长型央企内部人士这样透露企业发展的目标 。
努力追求创新，走出舒适区求发展的主业央企中，还有两家企业值得多说两句 。
一是葛洲坝地产 。相对来说，葛洲坝地产从湖北走出、开启全国化较晚，错过了整个行业一个高速发展的时期，规模发展也相对比较慢 。但在企业定位、产品和品牌建设上另辟蹊径，通过打造5G产品走小而精的发展道路，在业内外赢得了相当的认可度 。
二是中国铁建，其铁建城发公司去年底提出的“未来视界”战略可圈可点 。
2020年年底，在成立一周年之际，中铁建在房产公司之外全新打造的中铁建城市开发有限公司（铁建城发）发布“未来视界”战略，要在新型城市化、城市更新的时代背景下发展未来社区 。未来，铁建城发将通过“顾问+、投融+、开发+、运营+”四大板块的有机串联，为城市可持续开发营运提供一站式、定制化解决方案，演绎出“未来社区、片区综合开发、产城融合、文旅综合”的多元业务体系 。未来社区将融合150余项智慧化标准，实现城市大脑、社区中脑和家庭小脑的数字串联 。
虽然中国铁建“未来视界”（未来社区）战略刚刚起步，但这种立足城市发展，面向未来时代的创新之举还是值得期待的 。未来社区品牌或许将成为中国铁建增强房地产板块市场竞争力的新硬核 。
近年来，行业规模之争愈演愈烈，市场集中度也在稳步提升 。在国家深化房地产调控的背景下，房地产主业央企的数量更大的可能是只减不增 。要活下去，只能是让自己成为更有市场竞争力的大鱼，至少也是有特色的一员，为命运而战 。当然，乐观地看，时代的新发展、行业的新阶段，又给了包括主业央企在内的房企新的机遇——水大鱼大，还是值得很多企业憧憬的！
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