请问山东楼市将如何发展？ _请问

山东楼市未来分化走势会越来越明显。

虽然山东是百强市入围数量最多的省份，看似发展均衡，但实际上也是强弱差距悬殊。

除了青岛、济南、烟台以外，没有任何其他城市是人口长期净流入的。尤其鲁西和鲁南地区人口流出依然比较严重。

此前这些欠发达城市房价高涨，主要是因为两点因素。

第一，当时行情是全国普涨，任何城市都在涨，这些城市自然也不例外；

第二，这些城市的县域人口规模远大于城区人口，而近年来县域年轻人流入市区规模较大，所以首先推升了市区价格快速上行，而后带动了县城均价。

因此这些欠发达城市看似市区人口也在充实，城建也在翻天覆地的变化，但与此同时这些欠发达城市的城区正在快速扩张，一个新区动辄上百平方公里，比此前全市建成区总面积都大，试问一个人口净流出城市，哪来这么多人去填充新区？只靠县城人口流入吗？

这些城市的城区新建楼盘规模远超济青烟这些大城市，但人口流出率却仍在增长。此类城市的特点直观来说就是人口越来越少，房子越来越多，那么随之而来的就是空置率的上升。如果在同级别城市中房价偏低，那么稳定性还是比较强的，可如果在同级别城市中单价明显偏高，像聊城这样经济垫底房价比威海还高的，泡沫化率可想而知。

大城市相对来说是驱动力最强的，最抗跌，最能涨。尤其现在青岛和济南都要提升首位度，未来领先优势将进一步扩大，人口流入会加速，而市区可供建新楼盘的地块少之又少，而且租客规模庞大。未来如果有新的趋势性行情，强市依然是走在最前列的。

中上游城市存在价值洼地，比如烟台威海的经济和收入并不比青岛和济南差，无非就是硬件略逊一筹，但房价却低很多。烟台随着连续多年经济瓶颈期之后，目前发展态势已经有所回暖，未来回归正轨以后，将会迎来一个快速发展阶段。而且烟威两市都是宜居城市。楼市长期来看会紧随青岛济南步伐。

【请问山东楼市将如何发展？】中游城市局面较为复杂，像泰安这样房价全省第三的，显然是风险系数更高。而潍坊这样倒数第三的，反而是有一定潜力的。两者作为同级别城市，房价相差40%，性价比不言而喻。

请问山东楼市将如何发展？