视点·观察|长租公寓“爆雷” 房东和租户谁有权住在房子里？_长租公寓“爆雷”|房东和租户

近日，深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。尽管11月16日蛋壳公寓官方微博发布“我们没有破产，也不会跑路” ，但是11月以来，已有成都、西安、重庆、武汉、深圳等地相继发文规范住房租赁市场，一些地方今年以来已发布多个文件，应对“长租公寓”“爆雷”“跑路”等问题。

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近年来， “长租公寓”模式因“省心”备受青睐，房屋业主可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营，每月房租按时打到房主账户上。租户可以拎包入住，房租便宜，甚至可以享受所谓的“免首月房租”的待遇。可是，一旦中介平台出了问题，往往引发同是受害者的租户和房屋业主的纠纷。租户和业主该如何维权？业主也就是房东，是撵租户还是告平台？
连日来，多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇，有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换，房东称没收到租金要求租户立即搬离；有的说已经被停水停电停气，无法正常生活，只能搬离；有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公，而网上解决迟迟得不到答复；还有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心，因为即使被房东赶出来，仍要向借贷方微众银行偿还贷款，否则影响征信。
租户：我们这边停水了，就是因为蛋壳没有交水电费、物业费。钱已经给蛋壳了，但是蛋壳没有给他们呀。就想着如果原房东驱赶，我们只能搬走了，因为找不到他们（蛋壳）人，我们也不知道那个蛋壳的公司在哪儿，管家他也离职了。
11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，明确，对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，激化矛盾，应引导各方通过法律途径解决。对此，中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授分析：
刘俊海：桥归桥，路归路。那么要解决房东、房客和平台之间的三角法律纠纷，还是要运用法律思维和法治方式。法律是有温度的，对于那些已经和长租公寓平台签署了有效的合法的租赁合同，而且也已经如期交纳了租金的房客，而且这房客也不知道平台没有把欠缴房东的租金交给房东。那么租客的权利一定要受到严格的法律保护。
专家指出，租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错，房东应与租客协商如何减少损失，如果强行驱赶租客引发诉讼，将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。
刘俊海：如果房东跟房客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶房客。如果房东把房子交给平台，由平台跟房客直接签订租赁合同，原则上房东也不能驱赶房客。
不可否认的是，在这个三角法律关系中，房屋业主也就是房东，也是受害者，房子交给平台去经营，却不能如期收到房租，难道不能换个租户？自己的房子做不了主吗？专家强调，房东应该告平台，而不是去与同是受害者的租户发生冲突。
刘俊海：如果平台违约，房东作为受害方，作为守约方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任，包括违约责任，有多少损失，就有权利主张多少损失。另外如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地，甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段。那么广大房东依法享有的权利也可以受到法律的保护。他们有权按照破产法的规定，那么去申报债权，在破产财产当中打折受偿。
刘俊海认为，蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题，积极履行法律义务。
刘俊海：从目前的情况来看，平台说它没有宣告破产，也没有请求进入破产，甚至总公司状态还不错。那么平台企业对于不管是房东还是房租客的权利，都要100%的全单照收，该承担违约责任的要勇于担当，该履行合同义务的要及时履行合同义务，只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则市场有眼睛，法律有牙齿。
2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10% 。而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降，另一方面， “二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析， “借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级，应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。
楼建波：从逻辑上讲，现在发生的事情是迟早要发生的，很多配套的制度都没有跟上，肯定是不行的。现在很多长租公寓企业不是用自有的资本，它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金做的。因为你经营的是别人家的房，要有和它经营规模相适应的资金储备。
【视点·观察|长租公寓“爆雷” 房东和租户谁有权住在房子里？】今年9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业，将被列入经营异常名录。实践中，一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户，这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。华东政法大学教授毛玲玲在接受媒体采访时表示：现在这种“类金融”行为，就是以合同、经营、投资这种名义，实际上从事的是金融活动，在监管上是有欠缺的，金融活动因为有巨大的风险，要有相配套的风险控制措施。