经济观察报|蛋壳公寓爆雷 租金贷市场走向何方
作者：老盈盈
蛋壳事件仍在不断发酵 ， 房东、租客、金融机构、蛋壳之间的矛盾在升温 。
经济观察报采访人员从蛋壳多名房东和租客处获悉 ， 不少房东已经与蛋壳公寓进行解约 ， 并且以停水停电为由要求租客搬出 ， 而租户尤其是使用“租金贷”产品的租户陷入两难的境地：一来会被房东赶走 ， 二来还要偿还银行贷款 。
随着长租公寓爆雷事件的不断上演 ， “租金贷”模式也受到了拷问 。 有金融行业人士认为 ， 为住房租赁提供信贷支持本身没有问题 ， 但租金贷市场需要规范 ， 必须严禁长租公寓机构将租金款挪作他用 ， 把长租公寓的跑路风险隔离在外 ， 保护了租客与房东的合法权益 ， 租金贷这个产品才有生命力；此外加快住房租赁信贷产品的良性创新 ， 开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品 ， 更好地满足市场需求 。
租客“两难”
今年8月 ， 王和租住的深圳龙华的蛋壳公寓合同到期后又续了一年 ， 用的就是租金贷产品 。 前不久 ， 这座公寓的房东告诉他 ， 蛋壳没有给房东支付租金 ， 房东已和蛋壳解约了 ， 要求他也尽快搬走 ， 不然就要停水停电 。 而王和与蛋壳的客服沟通的结果是 ， 他可以与蛋壳解约 ， 但是贷款合同无法解除 ， 意思是即便他搬离了公寓 ， 还是要还款给银行 。
“现在蛋壳被曝出资金问题 ， 使用贷款的租户陷入两难的境地 ， 一来会被房东赶走 ， 二来还要还银行贷款 ， 而且很多租户还有大半年合同才到期 ， 最极端的是有人刚签了一年贷款合同 ， 刚搬进公寓没几天 。 ”王和告诉经济观察报采访人员 。
公开资料显示 ， 蛋壳公寓成立于2015年 ， 是提供租住生活的资产管理和居住服务平台 。 截至2020年3月31日 ， 蛋壳公寓进入全国13个城市 ， 运营公寓数量为41.9万间 ， 同比增长46.8% 。 其中 ， 北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间 ， 其它城市为21.2万间 。
对于租客面临被赶出的情况 ， 中国银行法学研究会理事肖飒告诉经济观察报采访人员 ， 针对房东“赶出”行为而言 ， 为保障住宅的安定性 ， 建议作为次承租人的租户可以通过向出租人（房东）支付承租人（蛋壳公寓）欠付的租金和违约金来对抗出租人的合同解除权 ， 并就该支付的费用向承租人追偿或折抵未支付的租金 。 其二 ， 针对金融机构的租金贷而言 ， 鉴于合同里未将承租人履行转租义务作为前提条件 ， 租户无法对抗金融机构的还款请求 ， 建议租户基于转租合同的约定以及有关法律法规向承租人主张返还部分租金、赔付违约金 ， 甚至解除合同 。
“因为在事件中是有两个合同的 ， 一个是房东和中介 ， 另一个是中介和租户；合同只能约束签约的双方 ， 房东只会关注是否收到钱 ， 没有收到钱 ， 就可以解除合同 ， 在没有支付租金的情况下 ， 房东拥有解除合同的权利；租户和中介之间的合同不能约束房东 ， 因为房东没有参与 ， 但租户向房东支付相应金额后 ， 可以向中介索赔 。 ”肖飒对此说道 。
王和感觉这种解决方法等于要另外支付多一份租金（除了每月贷款之外） ， 还要面临蛋壳无法偿还租客租金的风险 ， 过于“理性”了 。
11月16日 ， 蛋壳公寓回复媒体询问时表示 ， 公司目前的确遇到资金困难的情况 ， 但正在积极进行处理租客和房东等问题 ， 也在积极应对 ， 蛋壳公寓承诺绝不会跑路 。
今年4月份 ， 浙江省杭州市下城区人民法院判决的一份民事判决书显示 ， 当遇到长租公寓纠纷问题 ， 法律会支持租客的正当权益 。 在此案例中 ， 原告房东A在2019年6月10日 ， 将该房委托给南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“乐伽公司”）进行经营管理 。 后经乐伽公司转租 ， 由被告租户B承租 。 当年8月7日 ， 乐伽公司宣布经营不善 ， 无力履行合作 ， 并于9月30日与房东A解除合同 。 在此情况下 ， 房东A以在收到乐伽公司2700元的押金之后 ， 以未收到相应的房租为由 ， 让租户B搬离该房屋 。 由于租户与乐伽公司签订了《房屋租赁合同》 ， 在合同约定的承租期内 ， 租户支付房屋租金 ， 房东A要求租户B搬离并未得到法院的支持 。
在江苏省宿迁市中级人民法院公布的一份房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中 ， 法院也支持了租客的诉讼请求 。 重庆道伦律师事务所律师马鸣认为 ， 作为租户 ， 在已经签订了合法有效的房屋租赁合同后 ， 正常支付租金 ， 即有权要求托管中介和房东继续履行房屋租赁合同 。 如果房东拒不履行房屋租赁合同 ， 属于房东违约 ， 租户有权要求房东承担违约责任 。
租金贷“争议”
据采访人员了解 ， 蛋壳公寓的租金收取有两种方式 ， 一种是不贷款 ， 这种方式只能选择季付、半年付和年付；第二种方式就是使用贷款支付房租 ， 蛋壳的合作金融机构是微众银行 ， 租客办理贷款一次性预付一年房租及押金 ， 这笔一年的房租由微众银行支付给蛋壳（蛋壳可以利用这笔资金扩大规模） ， 然后租户再每月偿还微众银行贷款 ， 而蛋壳则向房东月（季）付租金 。 财报显示 ， 2017-2019年前9个月 ， 蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9% 。
第二种模式通常被称为“租金贷” ， 这种模式主要是为了解决租户无法一次性缴纳一大笔租金的难题 。 各大城市房租的普遍采用“押一付几”的付款模式 ， 再加上中介费 ， 房租成为很多年轻人无法承受之重 。 王和告诉采访人员 ， 使用“租金贷”房租会相对比较便宜 ， 还会有管理费优惠 ， 所以可以吸引很多人去贷款月付 。
不过今年9月 ， 住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》 ， 明确提出租金贷“三不得” ， 即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款 ， 不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款 ， 不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容 。
11月16日 ， 在蛋壳曝出问题后 ， 微众银行对租房消费贷款的租户表示 ， 如租客已被迫搬离 ， 可以登录“微众银行租住消费贷款”公众号 ， 回复“信息登记” ， 银行将尽快核实确认 ， 协助解决租赁纠纷 ， 至少在2021年3月31号前 ， 租户的征信将不受影响 。
【经济观察报|蛋壳公寓爆雷 租金贷市场走向何方】蛋壳爆雷事件并不是孤例 ， 此前杭州友客公寓、杭州巢客公寓、上海岚越公寓也出现了类似的问题 。 随着长租公寓暴雷事件的不断上演 ， “租金贷”模式也受到了拷问 。
一位华南股份行人士告诉经济观察报采访人员 ， 租金贷的风险在于长租公寓对贷款资金的占用 ， 即租客年付、房东季收 ， 剩余的预付租金款被长租公寓机构占用 ， 从而使得长租公寓的经营风险可以传导给租客和房东 ， 一旦租客与房东产生纠纷 ， 租客对租金贷产品的还款意愿会受到影响 ， 把放贷金融机构也卷入其中 。 要解决这个问题 ， 必须严禁长租公寓机构将租金款挪作他用 ， 把长租公寓的跑路风险隔离在外 ， 保护了租客与房东的合法权益 ， 租金贷这个产品才有生命力 。
对于规范租金贷市场 ， 中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼也提出了自己的建议 。 他表示 ， 为住房租赁提供信贷支持本身没有问题 ， 但租金贷市场需要规范 ， 这涉及到很多方面 ， 首先提供租金贷的平台需要是合规的平台 ， 具备信贷业务资质；其次产品本身要合规 ， 息费要透明 ， 要完整披露信息；再次 ， 金融机构要加强对相关业务的排查和规范 ， 不向野蛮生长的长租公寓运营商提供资金支持；谨慎选择合作对象 ， 不与无资质的借贷平台合作 ， 更不得将审核、风控等工作外包；最后加快住房租赁信贷产品的良性创新 ， 开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品 ， 更好地满足市场需求 。
对于租金贷的风险管控 ， 各地监管也出台了相关政策 。 11月13日 ， 重庆多部门就发布了《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》 ， 住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户 。 开设的账户不得支取现金 ， 不得归集其他性质的资金 ， 而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户 。
11月17日 ， 深圳住建局发布的《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》显示 ， 对于存在以非法占有为目的 ， 在签订、履行房屋租赁合同过程中 ， 采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段 ， 骗取对方当事人的财物 ， 涉嫌犯罪的 ， 移送司法机关依法追究刑事责任 。
（应受访者要求 ， 王和为化名）
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