二手房|财报 | 贝壳上市后首份财报超预期：逆流而上，还是顺势而为？_销售|业务|数据|地产|显示|贝壳

中国人对“安居乐业”的“安居”究竟有多向往？贝壳找房（股票代码：BEKE）用三季报的数据告诉你答案。
北京时间11月17日凌晨美股盘后，贝壳找房公布2020年三季报：

本季度公司总营业收入达205亿元人民币，同比增长70.9%；调整后、净利润18.58亿元，高于此前市场预期。
贝壳找房第三季度平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比大增87.2% ，前三季度GTV破2万亿元，超去年全年总量。
三大业务强劲发展，其中二手房业务实现稳健高增长，新房强势增长表现抢眼，新业务也表现出极大的发展潜力。二手房业务GTV达5761亿元，同比增长71.8% ，营业收入为88亿元，同比增长46.2%；新房业务GTV为4207亿元，同比增长105.7% ，营业收入达111亿元，同比增长95.0% ，增长近一倍；创新业务GTV为532亿元，同比增幅达151.5% 。

可以看到，疫情不仅没有打击人们的房屋交易热情，反而激发了大家对住房交易服务的需求，以及对品质化、个性化、安全化住房服务的渴求。在这种情况下，透过财报看透以下几个问题至关重要：

二手房业务市场空间是不是还很大？
新房业务对地产商价值何在？
“一站式安心购房”平台对消费者的吸引力是什么？

以下通过此次财报，针对这些问题详细分析：
01
“双网双核”承接二手房增量市场，
门店同比增长超40%
【二手房|财报 | 贝壳上市后首份财报超预期：逆流而上，还是顺势而为？】从行业整体来看， 2020年地产销售超预期，连续5年上行， 2021年地产需求端仍将整体持续上行。兴业证券研报显示，不仅仅是中国出现了经济下行、地产上行现象，几乎所有经济体均经历了经济下行带来的地产大周期。中国人民银行金融统计数据显示, 2020年前九个月全国住户房贷占新增贷款16万亿的37％。 1-10月居民户中长期贷款5.01万亿，刷新历史记录。信贷正在支撑着经济、房地产复苏回暖。
当前，我国正在向以存量房交易为主的市场进行结构性迁移，这一迁移预计未来会主导5-10年的中国房地产市场。据统计，中国的二手房交易规模占比不到40% ，而海外发达国家通常占比达80%以上。我国存量房交易GTV从2014至2019年保持增长态势，在2019年达6.7万亿。预计2020至2024年存量房交易额增长依旧， 2024年将达到12万亿。同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1%提升至62.2% 。因此，二手房交易市场依然是房产交易服务商们需要不断稳固的基本盘。

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2020年前三季度，贝壳存量房GTV超过去年同期，第三季度存量房GTV达5761亿元，同比增长71.8% 。增长主要归因于线上线下两张网的扩大和强化。
贝壳模式可以归纳为“双网双核” ，即线上一张网、线下一张门店经纪人网。把这两张网驱动起来，高效运营的“核心”就是贝壳的ACN（经纪人合作网络）和人店模式。 ACN打破壁垒，让合作共赢成为共识。贝壳借助ACN力量，大大提升了效率，据招股书显示贝壳找房的效率已达到行业平均水平的1.6倍。而最新的数据（截至2020年9月30日）则是，过去12个月GTV超过5000万元的门店数量同比增长85.4% 。财报显示，截至2020年9月30日贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家，同比增长41.7% ，连接的经纪人超过47.7万，同比增长50.7% 。
显然，规模+效率的提升让贝壳稳稳接住了增量的二手房交易市场。

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数据来源：贝壳找房Q3财报
02
“新营销”缔造新房亮眼业绩，
GTV同比翻番
如果说存量房交易是贝壳的底盘，那新房可以视为贝壳增长的新引擎。 2020年前三季度，贝壳新房销售超过2019年同期，其中第三季度新房销售GTV同比增长105.7% ，实现翻倍增长。
“后疫情时代” ，开发商不断加大销售力度，贝壳在新房销售去化、现金周转方面扮演着日益重要的作用。贝壳提出了一套新营销体系，通过线上线下一二手联动，形成案场新代理、楼盘新品宣、去化新渠道三位一体的全链路新房营销解决方案。
最新数据显示,在10月刚结束的贝壳“全民新房节”中,贝壳平台在9月25日到10月30日的活动期间实现新房认购14万套,成交GTV达2078亿。而贝壳“11.11新房节”活动上线一周（11月5日至11月11日），七天内，贝壳实现新房认购24699套，认购总额（GTV）达到367.9亿元。消费者们在买房这件事情上， “剁手”也是毫不犹豫。
房地产信息端和服务端因互联网技术而发生剧变，客户找房越来越依赖于渠道。新房销售中，渠道占比逐渐提升，目前渠道成交占比约为40% ，而据CIC报告,按照GTV计算,中国新房销售的经纪服务渗透率预计会从2019年的25.5%进一步上升到2024年的42.5% ，新房销售将成为房产经纪服务商的新战场。
2019年贝壳存量房业务和新房业务营业收入规模分别为245.68亿元和202.74亿元，占总营业收入比重分别为53.4%和44.1% 。而2020年第三季度，贝壳存量房业务和新房业务占比发生变化，占比分别为42.8%和54.0% 。

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数据来源：贝壳找房Q3财报
那么，在这个占比逐渐变大的领域里，贝壳有什么创新？贝壳的答案是回到消费者需求上来。毕竟，服务平台的本分，是服务。贝壳在行业内率先推出3天无理由退房承诺，以进一步加强贝壳品牌信任度。截至9月底，该政策已覆盖全国70城、超3000个新房项目。贝壳依托行业独一无二的大数据，进一步加强了以回款管理为核心目标的新房风控体系，降低新房回款天数，向合作经纪人提供最及时的垫佣服务，减少合作银行的呆账风险。
03
安全感和确定性，
是消费者选择服务平台的最重要因素
据贝壳研究院《2020中国房地产互联网营销报告》披露， 2020年前8个月重点城市购房客群中来自线上的比例达57% ，较2017年增长近15个百分点。这也说明“纯线下模式”难以走远，房产交易线上化仍是目前的大趋势。未来线上线下或将加速融合，并成为行业主流模式。
住房对每个家庭来说，都是一笔“大宗交易” 。在我们每个人的一生中，伴随个人消费能力提升、婚育情况的实际变化和资产配置需求，会多次出手购买房产。因此，房屋交易绝非“一锤子买卖” ，房屋经纪品牌背后延展的高品质服务、资金安全保障，以及金融、装修等衍生市场，值得投入更多精力。

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在业绩电话会中，贝壳联合创始人、CEO彭永东提出了一个颇值得玩味的观点：在房产交易领域，实际上要看的还是谁能为消费者提供更好的服务、谁能为服务者提供更好的服务。就像智能手机用便捷的高清像素拍照功能，迭代了操作复杂的高端摄像机一样，现在的消费者已经不再是价格战的拥趸，追求便捷的高品质服务成为他们的核心需求。新一代消费者成长于互联网时代，拥有高学历、对数字平台更具信任感。相较于在购房每个环节的忐忑难安，甚至是可能的对簿公堂，相信消费者更愿意选择“贝壳”二字背后所赋予的安全感和确定性。 3天无理由退房承诺、便利的线上贷签等服务推出的背后，是贝壳强大的平台支持能力。
而在经纪人/服务者端，基于贝壳领先的住宅房屋数据库及AI技术，其不断推出创新应用来推动行业的标准化和数字化，比如人工智能作业助手“小贝助手”2.0 ，就可以降低经纪人的服务方差，其本质，还是让消费者享受到更标准化、更优质的服务。这带来的结果，或许就是第三季度月活跃用户（MAU）为4790万，同比增长82.1% 。
04
小结：运营效率提升，看好未来业绩
由于尚处于平台建设期，贝壳对于人力投入较高。 2020年前三季度达57.1亿，其中第三季度达26.5亿。 2017-2019年，贝壳的总务和行政支出分别为42.8亿、49.3亿及83.8亿。
但在这样一个人力资源高度集中的行业，贝壳的运营效率却很高。本季度，我们看到贝壳的运营支出占收入的百分比，从2018年的28.2% ， 2019年28.4% ，到2020年前三季度降至20.6% ，运营效率不断提升。

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调整后EBITDA（息税折旧摊销前利润）继续增长。贝壳找房2020年前三季度经调整后EBITDA为48.4亿元，同比增长73.5%；其中，第三季度经调整后EBITDA为22.5亿元，比上年同期的10.1亿增长122.3% 。
在保持高投入的同时，贝壳有着充裕的现金，对于持续构筑“护城河”发挥重要作用。贝壳在2017年、2018年和2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。 2020年第三季度末，公司现金及现金等价物为380亿元。
本季财报可以看到，贝壳GTV实现快速增长，三大业务强劲发展，其中二手房业务实现稳健高增长，新房业务强势增长表现抢眼，新业务也表现出极大的发展潜力。降本增效成果显著，经营利润超出市场预期。 “双网双核”模式跑通，加上疫情后居住服务数字化趋势的发展，极大增强了贝壳未来业绩的确定性。整体来看，房屋交易仍处在地产大周期中，而贝壳找房（NYSE:BEKE）优势明显，前路依然广阔。
商业视角
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