宠儿|2.4亿年轻人的宠儿，为什么排队爆雷？
编者按：本文来自微信公众号“新零售商业评论”（ID:xinlingshou1001），作者：Cruel Summer，36氪经授权发布。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。有时候，我们不得不佩服古人的远见。
都2020年了，房子，依然是全球年轻人的心结。有多少对房价望而却步的社畜，就有多少被残忍隔离的恋人。
矛盾两端惨雨酸风，租房成了年轻人守护尊严的最后一点倔强。
最新发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，预计到2022年，中国住房租赁市场人口将达到2.4亿！
美国青年的日子照样不好过，从上世纪60年代起，美国家庭数量直线上升，持房人口却一点儿没变，倒是租房人口不断上涨。
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强大的市场需求催生了一种新型的商业模式——长租公寓。嗅到金钱的气息，国内外的长租公寓企业雨后春笋般涌出……
01 国外通行，国内行不通？1969年，专注于经营和管理公寓的运营企业EQR（Equity Residential）在地球另一端率先打响了长租领域第一枪。
因为租房成本大大低于买房支出，EQR对于压力山大的美国青年来说简直就是救世主。成立之初，EQR便以业内独角兽的身份狂吸大批忠实用户，形成了大量的资金积累。
1993年，EQR成功上市，成为美国第一家上市的公寓型REITs（房地产信托投资基金）。
通过资本运作，EQR左手借助各种渠道进行大笔融资，右手买买买，疯狂购进各种物业。一举成为当时全美公寓类REITs里，持有物业最多的公司。
2011年，EQR在美国屹立40多年，风头无两。
也是从这一年开始，国内的长租公寓企业蠢蠢欲动，破土而出。
6月，自如上线；第二年，青客问世；2015年，蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相。
虽然是重资产项目，国内长租公寓企业和EQR一样，迅速获得了资本的狂热青睐。
拿蛋壳来说：
2015年，拿到天使投资，紧接着成功融资数千万人民币；
2017年，A+轮融资过亿；
2019年，狂揽老虎基金、蚂蚁金服等5亿美元；
2020年，成功登陆美国纽交所，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股……
资本越疯狂，竞争就越激烈。
长租领域的后起之秀井喷式冒出，高峰时期，国内同类型的长租公寓企业多达上百个，它们争相宣誓：我们要做中国版EQR。
可事与愿违，国内的长租公寓像是被下了魔咒一样，举步维艰。
上个月19号，蛋壳在遭遇“断网”“跑路”“CEO涉及调查”等传闻后，又被曝出拖欠合作商和装修队工人合作款超1个亿！
事实上，自上市以来，蛋壳就风雨飘摇，与“暴雷”二字紧紧绑定在一起。
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紧跟其后的，是小鹰找房的“暴雷”消息传遍网络。
据不完全统计，此次小鹰暴雷涉及租客和业主近千人，金额破亿元。而就在资金链断裂的前一天，小鹰的业务员还从容淡定地收着房租。到了晚上10点半，他们连夜搬走了办公室的电脑。
为什么有同样强大的市场需求，同样疯狂的资本加持，长租公寓企业在国外风生水起，在国内却寸步难行？
02 画虎不成：两头收割，频繁甩锅 长租公寓的模式其实很简单：把房子从房东那儿租过来，再按房间分别租给每个房客，自己赚个差价。
但别忘了，在这一领域，谁控制的房源越多，谁的主导地位就越明显。
回顾EQR的发展历程，其在美国市场的领导地位正是源于上市初期的快速扩张。在EQR上市当年，公司在美国21个州持有79处物业，房间数2.44万间，地域上主要分布在德克萨斯、佛罗里达和其他中东部地区。
7年后的2000年底，EQR所持物业已遍布美国36个州，物业总数1104处，房间约22.77万间，较上市当年扩张10倍以上。
EQR在物业上的扩张主要通过大规模收购实现，而国内长租公寓企业，为了抢一套房源，竞争堪比拍卖现场：你拿2000，我出2500，他举牌3000……
在这些同类竞品中，气势最凶的当属蛋壳——每到一个新的城市，都抬价30%以上收房。
不到4年，蛋壳覆盖了13个城市，手中的房源已达40.7万个，足足翻了166倍。
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这还不够，拿到房源后，蛋壳开始砸重金改造分间，平均一间房的改造费用高达45000元。
与此同时，为了争夺市场份额，蛋壳疯狂补贴用户，做广告营销，推进后续服务……
蛋壳的盘子越做越大，血本越下越多，唯独盈利遥遥无期。2017年，蛋壳亏损2.72亿元，2018年亏损13.69亿元，2019年亏损34.37亿元……
总这么烧钱下去什么时候是个头？毕竟企业的第一要义是盈利。
这时，蛋壳从出生便具备的“金融基因”派上了用场。
蛋壳在与房东签署的条约上明确注明：必须签一年以上的出租合同，蛋壳只需按月向房东缴纳租金即可。
对租户来说，想要在租金上获得大力度的优惠，就必须使用分期月付，一次缴纳一年的房租。相比短租月付方式，每年可节省近万元。
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当租户在承担风险和租房成本之间犹豫时，蛋壳已经和金融机构悄悄挂上了勾——它将手里的租约抵押给金融机构，一次性拿到一年的钱，而租户每个月缴纳的房租，则直接流向了金融机构。
说白了，蛋壳其实是用租户的信息做抵押，自己获得无息贷款，然后用租户缴纳的租金还贷。
而租客直到收到短信，才意识到：掉坑容易爬坑难。
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为了抢占市场，蛋壳这波把风险转嫁给租客和房东的操作，实在是信息差的高段位玩法。
然而，这也并非蛋壳首次甩锅。
疫情期间，蛋壳向72157位房东提出：为配合政府实施相关疫情防控工作，蛋壳公寓自即日起将暂停付款并执行不少于30天的免租期。
与此同时，蛋壳除了借着疫情的由头薅房东的羊毛，房客的羊毛也照薅不误。
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反观美国的EQR租客，从长租公寓收获的绝不仅仅是快乐。
按照EQR的规定，租客搬入新房之后，有30天的体验期，期间如有不满意可无条件退换房，且仅需支付实际居住天数的租金即可。
除了提供居住中的服务（如空调、热水器、冰箱、灶台，等等）以外，EQR还将服务延伸到了居住以外。
其中最著名的是EQR提出的“转移计划”：假如租户发生工作、家庭变化，EQR将协助租客在其未入住的公寓中进行选择，以匹配租客的需求。由于EQR对于核心区域的完善布局，使得其能够覆盖大部分租客的搬家需求。
如此诚恳的态度，想留不住用户都难！
而那些曾许下铮铮誓言，视EQR为不二偶像的国内长租公寓企业，左手不给房主交租，右手一分不落地收租，吃相实在让人大跌眼镜。
再往深一层细想，蛋壳已经从金融机构取走1年的房租，完全不影响向房东正常月缴。为什么还要两头收割，频遭吐槽？
03 贪婪无度：做产品，不能只靠“打红眼” 2月初，蛋壳员工向媒体披露：公司资金链断裂，工资都发不出来了，还裁掉了一批员工。
蛋壳资金链断裂，实属意料之中。
传统的租房平台主要是通过低价揽房、高价出租赚取差价，然而随着信息透明化，它们早已失去了市场前途。
但随着互联网时代的到来，传统租房平台迎来了第二春。
相较于之前，“互联网＋金融＋房地产”的商业打法更加强悍。这些租房平台背靠着资本，一边通过高价从个人手中囤积大量房源，垄断区域市场，希望获得较高的估值；一边利用各种金融模式玩杠杆，甚至和P2P结合在一起。
作为国内长租公寓头部企业的蛋壳，就是新时代下传统租赁平台的延续。
声称“用互联网方式改造传统住房租赁行业”的蛋壳，一直在烧钱抢市场，但并没有摸索出有效的盈利模式。最后只能靠圈钱挪作其他投资。
据说，疫情期间蛋壳暂停支付租金的7万套房源，只占总房源的17.5%。按每套房子月租4000元算的话，蛋壳相当于一下子截留出2.8亿的资金池。
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这种套路大都是短期投机者热衷的行为，风险极大。更可怕的是，它不像银行，不能兜底，也兜不起底。
在这个领域内，刀尖舔血的企业不止蛋壳一个。仅今年下半年，暴雷的长租公寓企业就多达24家。
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当然，这并不能全怪长租公寓企业“经营不善”。
2017~2020年，一些一线城市随着产业结构、就业机会的调整，住房租金并没有出现每年两位数上涨的财务预期。
眼见形势不利，国内长租公寓企业选择了连横金融机构，利用打信息差来续命。这些不亚于大额融资的人民币，全被拿去投入到诸如争夺房源、炒股等的所谓“项目”中。
很快，长租公寓企业陷入了“疯狂扩张、经营不善、暴雷、跑路”的恶性循环。
其实，大环境的影响并非不可抗力，长租公寓也不是没有回旋的余地。
如今蛋壳们经历的荆棘之路，EQR不是没走过。
2006年，EQR在经历疯狂扩张后，后遗症凸显，营业利润率大幅下滑。
眼见快要兜不住了，EQR认识到：规模也好、市场占有率也好，如果最终不能变成实实在在的、稳健的营收利润，那就是沙中堡垒，总有玩崩的一天。
为了及时止损，EQR快刀斩乱麻，把全美25个区域的580处房产精简到7个州的300处，把业务集中在纽约、波士顿这些城市土地稀缺、住房需求高的城市，成功实现了租金上升，最终年营收达到24.26亿美元。
由此可见，长租公寓企业想要盈利，只有一条捷径——脱离缠斗，回归商业本质。
上海中原地产市场分析师卢文曦在接受媒体采访时表示：长租公寓的角色决定了它是靠利差来赚钱的，正常来说，慢慢做项目，一个一个来是没有问题的，尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓。
只要长租公寓企业肯放缓脚步，暂且“割让城池”，让房东笑着收益，租客住着安心，在长久的生命周期中不仅不会越来越被动，反而会塑造更加硬核的壁垒。
蛋壳CEO高靖曾谈到：国内长租公寓未来的理想格局是，机构化持有住房占整体市场份额的40%，开发商等集中式模式和政府主导的公租房或者C2C交易各占20%。
无奈，在这个崇尚“霸主”和“龙头”的时代，国内长租公寓企业或主动、或被动地陷入了怪圈，烈火烹油，本末倒置。即便连年亏损，打红眼的他们仍死死咬住那40%的市场份额。
结果，围绕着长租公寓的整个链条上，没有一个赢家。
那些曾经对长租公寓青眼有加的资本，回报红利遥遥无期。
和长租公寓企业签订合同的房东，被死死框住。如果提出解约，蛋壳非但不用出违约金，房东还得自行负担数万元的房屋装修和折旧成本。
最惨的是用了“租金贷”的租客。长租公寓欠着金融机构的尾款一天不付清，合同就无法解除，就算租客搬出了房子，还得按时还贷，不然就会留下征信污点，掉进无底洞。
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这个原本可以让无数人共生共荣的生意，硬生生在急速膨胀的欲望中被做成了一个人人生畏的金融产品，实在可惜。
结语
蛋壳公寓在成立之初曾信誓旦旦：给在外打拼的年轻人一个温暖的家。如今黑猫上将近2万起的相关投诉令人触目惊心。
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自如也曾这样表达初心：让生活在城市中的25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望。但近年来，前有在疫情期间趁机向租户坐地起价涨房租的丑闻，后有甲醛门、针孔摄像头门等事件曝出。
还有立志要通过绿色出行“让城市变得更美好”的ofo，不仅因为监管不力沦为了街头巷尾阻碍出行的“黄垃圾”，更是一直以升级P2P、电商返利等各种名目拒退用户押金。
这些曾经的屠龙少年，为什么张开血盆大口，长出了龙角？
说到底，“盈利难”并非商业模式上的漏洞。最根本的症结，在于非理性的价值观上。
为了扩张而扩张，等待他们的，就只有被用户、投资者抛弃的结局。
商业永远都是这样残忍又直白：毕竟，长租公寓的当，上一次就够了。
参考资料：《房东免租房客收租，蛋壳公寓趁着疫情赚起了“聪明”钱》，差评
《欠下百亿，连夜跑路！比ofo还坑的产品，早就对年轻人下手了》，金错刀
《长租公寓再爆雷！或涉资金上亿，数千租客房东被坑，有人10万租金打水漂》，凤凰WEEKLY财经
《从美国经验看国内长租公寓发展模式》，知乎·猎小萌
【 宠儿|2.4亿年轻人的宠儿，为什么排队爆雷？】《长租公寓分析报告之美国长租公寓（EQR公司）运营模式》
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