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商业封面 物业的枷锁：如何让普通母鸡“下金蛋”？( 二 )



先说养老护理 ， 这已经成为行业热门话题 。 国家统计局第七次全国人口普查数据显示 ， 60岁及以上人口为2.64亿人 ， 整体占比18.7% ， 较2010年增长了5.44% 。 人口老龄化加深 ， 将会激发养老诉求 ， 带动“银发经济”的发展 。
“银发经济”规模有多大？根据国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》 ， 预计2030年康养地产规模将达到10万亿元 。 蛋糕如此庞大 ， 早已吸引万科（000002.SZ）、龙湖集团（00960.HK）、绿城中国（03900.HK）等超过40家房企参与其中 。
头豹研究院的调研结果显示：养老社区将比普通地产项目更受欢迎 。
这是一个全新的课题：买方有需求且日益迫切 ， 卖方有产品且规模巨大 。 物业公司既能重资产运营 ， 全面统筹空间、人员、设备等资源 ， 提供整合服务 ， 又能轻量化运营 ， 建立养老服务中介平台 ， 甄选发布养老服务机构信息 ， 收放自如 。
至于停车场及充电桩 ， 这是一道如何填平信息断层的难题 。 对房企而言 ， 车位库存压力正在增大 。 克而瑞统计数据显示 ， 2019年50家典型房企已竣工库存车位及配套面积的库存占比达到10.5% 。 可对业主而言 ， 车位已成稀缺资源 ， 全国车位缺口达到8000万个 。
现实中并不缺少车位 ， 而是缺少发现车位的眼睛 ， 物业需要帮助车主与车位产权方牵线搭桥 。 一方面实现规范化管理 ， 阶段性降低开发商持有库存车位成本；一方面解决了车主停车难的问题 ， 从而触达用户痛点 。

与养老服务不同的是 ， 空闲车位未必集中于相同小区内 ， 需要物业公司打破小区之间的空间壁垒 ， 成为大车库的“总管”：不仅打通不同社区的数据壁垒 ， 实现资源统一管理调配 ， 还要加装支持边缘计算设备 ， 提升弱电智能化能力 ， 有必要的话要独立开发AI管控大脑 ， 改造成本较大 。

“矬出将”的业务
除了上述两项长期布局的“金蛋业务” ， 其他众多项目都略显尴尬 。
社区零售、社区便民、家政服务、公共空间管理 ， 这四项业务是社区常规配套 ， 必不可少；至于要摆放哪些商品与服务 ， 决定权掌握在物业公司手中 。
自己做 ， 能够实现利益最大化 ， 不过投入成本相应增长 ， 管理非常繁琐；平台化运营 ， 引入第三方开展业务可坐收渔利 ， 可是“愿者上钩”的事情总是十分被动 。

好在探索O2O业务仍是热点 ， 苏宁易购（002024.SZ）的苏宁小店、顺丰控股（002352.SZ）、永辉超市（601933.SH）的永辉微店……各行业并不缺少进入社区生态的诉求 。 它们挤破头也要进入社区 ， 把业务塞进业主日常生活 ， 抢占公共空间 ， 物业公司存在“坐收渔利”的条件 。

何况无论线上如何运营 ， 线下总是物业公司的地盘 。 外部公司将业务从社区外搬到社区内 ， 物业公司可以将服务嵌入门店送到业主家中区间——无论面对怎样O2O模式 ， 入户能力永远在物业公司手里 ， 也算充分挖掘“最后一米”的价值 。
只是物业服务公司衔接美居服务等低附加值项目的必要性似乎不是很强 。 虽然房企普遍提升土地自持比例 ， 也有部分业主采购精装项目 ， 形成装修服务需求 ， 一度引导佳兆业美好（02168.HK）、滨江服务（03316.HK）、保利物业（06049.HK）等企业入局 ， 但市场规模非常有限 。
参考2020年中期财报 ， 碧桂园服务在管面积较2019年末增加4340万平方米 ， 带动“拎包入住”业务大幅增长213.5% ， 可是整体规模仅1.24亿元 。 叠加不同业主的海量诉求 ， 本身是一项“费力不一定讨好”的工作 。
同样不讨好的还有房屋经纪业务 。
理论上 ， 业主有出租需求 ， 物业公司对所在社区了解程度强于第三方中介 ， 此举本是提升企业利润空间 ， 实现“肉烂在锅里”的手段 。 不过前端能力培养与后台数据积累 ， 哪家公司都很难是链家的对手 ， 只能当做潜在增长业务长期培养 。

物管中的“鸡肋”
在所有的项目中 ， 社区传媒的价值最为鸡肋 。
先看一组数据：2020年全国广告收入达到1940.06亿元 ， 同比下降6.52%；通过楼宇广告、户外广告等模式取得的收入达到260.52亿元 ， 同比增长5.19% 。

在物业公司组建业主沟通群 ， 开发线上业务平台后 ， 广告平台也有了更为多元化的呈现形式 ， 通过运营不同平台增加广告收入有了更大的空间 。 只看结果 ， 社区传媒似乎还是不错的收入渠道 ， 可是落到实际 ， 业主与物业公司都有怨言 。
引入楼宇广告本质上是经营社区流量的方式之一 ， 可是这种方式太过粗暴 ， 用户体验非常糟糕 。 广告播放过多过密 ， 对物业公司的口碑也会产生负面影响 。

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