商业封面 物业的枷锁：如何让普通母鸡“下金蛋”？
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如果你是在今年初时候重仓碧桂园服务（06098.HK）的股票 ， 要恭喜你离财务自由又近了一步 。
不到半年的时间里 ， 碧桂园服务在“小杨老板”（杨惠妍）带领下 ， 完成了蓝光嘉宝服务（02606.HK）64.62%股权的股权收购 ， 组织一场“城市服务开发者大会” ， 发布一份还不错的年报 。 然后 ， 公司的市值倏的一下就增长了48.24% ， 达到了2356亿港元（截止5月21日收盘） 。
不到半年时间 ， 碧桂园服务的公司市值就增长了相当于两个保利物业（06049.HK ， 324亿港元）那么多！扩张在管面积 ， 能够支撑碧桂园服务市值增长 ， 但碧桂园服务不过是那只下蛋母鸡 ， 市场却给了它金蛋母鸡的身价 。
《一点财经》在《眼见物业起“高楼”：真泡沫与假繁荣》一文中有过对此“景象”的表达：物业板块有一段优质的故事开端 ， 证明资本市场愿意在“劳动密集型”的板块继续幻想；可只给资本看物业公司如何膨胀与营造概念还不够 。 市场不缺下蛋母鸡 ， 缺的是金蛋母鸡 ， 谁也救不活没有创新增值的土壤 。
独立的小区像极了“大家庭” ， 物管类似于手持家门钥匙的“老管家” ， 开门迎客让业主看什么、不看什么 ， 自己说了算 。 这是“最后一米”的价值所在 ， 也是物业公司成为金蛋母鸡的关键 。
那么让业主看什么？怎么看？看到什么程度？这是做“老管家”的学问 。
口碑与价值的博弈
为了让自己更像一只“金蛋母鸡” ， 物业公司做了不少事情 。
光大证券梳理 ， 社区增值服务主要涵盖：空间管理、消费服务、金融服务三个领域 ， 囊括家政服务、美居服务（拎包入住）、社区传媒、房屋经纪（租售）、公共空间管理、社区零售（社区团购）、保险经纪、停车场及充电桩、养老护理服务等9类项目 。
既然是“增值” ， 多做一些服务总不会错的 。
基于“服务提供商”的定位 ， “老管家”就是要让大家用了都说好 ， 在业主群树立正面形象 。 至少别像中梁首府的万科物业（万物云前身） ， 被业主送上“干啥啥不行 ， 收钱第一名”的锦旗 。
可是用户感知最强的项目 ， 普遍写在基础物业服务条目中 。
做好传统“四保”——保安、保洁、保绿、保修服务 ， 多数业主就能满足 ， 留个好口碑并不算难事 。 当然 ， 只有基础物业服务的皮囊 ， 资本市场何以给出动辄就千亿的市值？物业公司需要想着法儿“出圈” ， 必须吊起业主们的新胃口 。
这不是一件容易的事儿 。 “老管家”要站在己方利益的立场 ， 重新规划布局社区空间：做简单的事儿 ， 没有价值；做复杂的事儿 ， 影响业主体验 。 尤其改造成本大幅提升 ， 被迫增加物业费时 ， 增值服务将会很难推进 。
好在理论上 ， 增值服务不是零和游戏 ， 只要物管提供的服务有价值 ， 用户同样甘之如饴 。 一旦业主形成使用依赖 ， 就能获得稳定的增值服务收入 。 这要求物业公司跳出传统的思维 ， 围绕“宜居生态”的框架 ， 遴选增值服务项目 。
如此看来 ， 物业公司开展服务 ， 既要服从业主的实际需求 ， 填充高价值资源 ， 又要贴合自身需要 ， 符合企业发展的长远利益 。 当我们以“口碑”作为横坐标、“价值”作为纵坐标 ， 为已有服务进行重新评估 ， 会得到如下价值坐标系 。
“金矿”在哪？
目前 ， 养老护理、停车场及充电桩两项符合共同利益诉求 ， 价值非常突出 。
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