证券日报 A股124家房企首季净利比2019年同期少赚190亿元 有公司称要学会省“小钱”赚“小钱”
靠规模增厚净利润的操作似乎没那么有效了 ， 守住25%的毛利率红线也不再是易事 。 即便是头部房企 ， 也面临着毛利率下降的压力 ， 不少房企正在进一步遭遇盈利能力的“滑铁卢” 。
《证券日报》采访人员根据WinD统计数据梳理发现 ， 2021年一季度 ， 剔除数据不全企业 ， A股124家上市房企归属于母公司股东的净利润合计为195亿元 ， 同比下降16% 。 另据《证券日报》采访人员整理的近10年数据显示 ， 这124家房企的一季度盈利峰值出现在2019年 ， 彼时其归母净利润合计为384.5亿元 。 也就是说 ， 今年一季度 ， A股上市房企比2年前出现峰值时少赚了约190亿元；平均每家公司的归母净利润也降至1.6亿元 ， 比2年前低了一半 。
“房地产行业整体利润率下降 ， 利润回归到正常水平是一个趋势 。 此前 ， 房地产行业通过土地升值房价上涨 ， 来收获较高的利润率 ， 而目前由于土地价格较高 ， 房价调控限制等原因 ， 房地产行业毛利率下降 。 ”在2020年业绩说明会上 ， 朗诗地产董事会主席兼执行董事田明向《证券日报》等媒体表示 ， 这对房企的要求越来越高 ， 不能有软肋和短板 ， 任何一个环节控制不好都会导致毛利率受到影响 。 另外 ， 他强调 ， 土地红利已经没有了 ， 容错空间越来越小 ， 企业需要依靠精细化管理提升利润率 ， 例如在内部缩减成本等 。
毛利率下滑成趋势？
【证券日报|A股124家房企首季净利比2019年同期少赚190亿元 有公司称要学会省“小钱”赚“小钱”】 众所周知 ， 房地产行业经营层面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他一些费用 ， 其中土地成本占比较高 ， 因此销售单价的高低几乎决定了一家房企的利润空间 。 《证券日报》采访人员与多家房企高管交流后获悉 ， 一般大型房企都将“毛利率达到25%、净利润率超过10%”视为红线 ， 若在拿地测算中达不到这一水平线 ， 则会考虑放弃竞拍 。
根据A股房企2021年一季度的表现 ， 分层级来看 ， 在124家上市房企中 ， 销售毛利率超过25%的有71家 ， 占比57% ， 2020年则为85家 ， 占比69%；超过30%的有57家 ， 占比46% ， 2020年则为67家 ， 占比54%；超过40%的有31家 ， 占比25% ， 2020年则为30家 ， 占比24%；在10%-25%区间的有39家 ， 占比31% ， 2020年为28家 ， 占比23% 。
不难看出 ， 以往跻身高毛利率水平梯队的成员正在降档 。 “主要受土地成本提高影响 ， 前期高地价项目进入结转期 ， 推高了营业成本 ， 导致盈利空间进一步受到挤压 。 ”中指研究院企业事业部研究副总监刘水向《证券日报》采访人员表示 ， 同时 ， “房住不炒”政策持续 ， 一线、二线热点城市限价政策抑制了溢价 ， 企业盈利空间受到限制 。 此外 ， 受新冠肺炎疫情和宏观经济影响 ， 所持物业的收入和净利润表现仍待恢复 。
同策研究院资深分析师肖云祥亦有类似看法 。 他向《证券日报》采访人员表示 ， 毛利率下行是多方因素造成的 ， 房企目前结转的项目 ， 大多是在一两年前拿的地 ， 拿地成本较高；同时 ， 近年来房企融资成本进一步提升；各主要城市执行严格的限价措施 ， 自然导致房企盈利能力下滑 。
“行业毛利率下滑趋势短期仍会持续 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 一方面上述高溢价土地尚未全部完成结转；另一方面 ， 从目前集中供地的实际情况看 ， 在土地溢价率下降的同时 ， 其他配建需求不断增加 ， 房企短期的土地、建设成本并未大幅降低 。 整体上看 ， 预计房地产行业毛利率水平短期保持下滑 ， 中期小幅回升 ， 长期稳定在中等水平 。
房企需避免冲动拿地
“要改变思想认识 ， 行业利润率走低是大趋势 ， 土地红利时代早过去了 。 ”某头部房企掌舵人向《证券日报》采访人员直言 ， 不要想着赚“大钱” ， 要学会省“小钱”赚“小钱” 。
事实上 ， 近期多家房企的高管在与《证券日报》采访人员沟通时表示 ， 相比过去粗放型的管理 ， 现在地产行业整体精细化程度在提高 。 比如 ， 过去对于样板间成本控制并不严格 ， 一旦老板看了说不满意 ， 立刻拆了重新装修 ， 但现在每笔支出费用都要报批后严格落实 ， 也就是基本上很多房企都实施了全面预算管理制度 ， 以管控成本支出 ， 节省每一笔“小钱” 。
当然 ， 开发商最大的成本支出依旧是拿地 。 要想缓解毛利率水平不断下滑的情况 ， 首先要“理性拿地 ， 加强城市研判精准性 ， 精准投资保证盈利空间 。 ”刘水向《证券日报》采访人员表示 ， 更要优化产品 ， 赢得口碑与市场 。 另外 ， 要进行数字化赋能管理 ， 从各角度优化内部管理 ， 实现高效运转和成本控制 。
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