凯文大帝法律人 明明是开发商违法圈占小区公共绿地，业主起诉却被驳回，尴尬了！
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小张与开发商签订购房合同 ， 购买了一套位于9楼的房屋 。 购房合同约定：该商品房交付时须取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件和房产面积测绘报告 ， 并且满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；合同附件约定销售市场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用 ， 限于比例尺寸的制约 ， 沙盘可能未全部覆盖本项目内所有的建筑物、构筑物 ， 沙盘所示可能与规划设计存在差异 ， 买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利 ， 关于项目的上述信息均以政府相关部门批准的规划设计为准 。
购房合同签订后 ， 小张依约支付了购房款 。 随后 ， 该楼盘陆续通过了规划核验 ， 并完成了工程竣工验收备案 。 在接到房产公司的交付通知后 ， 小张办理房屋入住手续 。
入住后 ， 小张发现小区公共绿地被开发商圈起来给一楼住户作为院子使用 ， 遂向法院提起诉讼 ， 要求开发商拆除圈占公共绿地围挡 ， 向小张交付不受限制、完全开放的公共绿地；同时 ， 要求开发商承担自合同约定交房之日起至公共绿地整改完成之日的违约金 。
小张提出上述诉讼请求的主要理由：
（1）合同中关于商品房相关设施设备交付条件有明确约定：出卖人承诺本合同项下商品房所在楼栋的项目建设方案与行政主管部门备案及公示的该项目建设方案一致 。 根据开发商在政府主管部门报批及竣工备案的规划文件 ， 该小区的项目规划及备案文件均显示公共绿地是完全开放的区域 ， 没有任何圈占和围挡 。
（2）根据合同约定 ， 开发商在合同中明确承诺不处分共用部分和设施 。
（3）根据《物权法》（注：现已并入《民法典》）规定：小区公共绿地属于业主共有 ， 开发商无权处分 ， 不得剥夺小张作为共有人的权利 。 开发商将小区公共绿地违法圈占 ， 严重违反法律规定和规划设计文件的规定 ， 严重违反了购房合同约定 。
开发商意见：
1、开发商并不存在圈占绿地的行为 ， 且绿地属于所有业主共有 ， 小张个人起诉不具有主体资格；
2、公共设施是否合格应以行政主管部门验收合格与否为准 。 该小区已经通过竣工验收以及规划验收 ， 足以证明该小区的公共绿地是合格的；
3、开发商就该小区公共绿地做出的绿化安排 ， 是基于业主自身生活安宁权和隐私权的保护考虑 。 同时 ， 该小区的公共绿地建设也满足绿地建设标准的要求 ， 不存在违反相关规划、规定情形 ， 也得到了相关政府部门的认可 。
4、购房合同约定：“买受人了解小区其他业主对附随小院享有专属使用权并设置建筑隔离或绿化隔离 ， 承诺放弃对相关区域的所有权利” 。 可见 ， 开发商在签订购房合同之时已经与小张明确约定小区临近一楼的绿地是不开放的 。
5、该小区实际建成情况符合规划条件 ， 且开发商在购房合同中已经告知小张小区实际建成情况可能与沙盘情况不一致 。 小张主张沙盘与实际情况不符 ， 并要求开发商按照沙盘展示的情况进行建设 ， 不符合上述约定 。
6、该小区公共绿地合格且小张已经收房 小张要求开发商承担逾期交房违约责任也没有任何事实和法律依据 。
法院观点：
建筑区划内的绿地属于业主共有 ， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 。 建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益 ， 受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张 。 单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼 ， 不具有原告主体资格 。 小张提出的关于小区内绿地的整改及相应违约金的诉求均涉及该小区内所有业主的公共利益 ， 其以个人名义起诉主体不适格 。 因此 ， 法院判决驳回小张的诉讼请求 。
思考：
法院的逻辑似乎并没有错 ， 但这种判决造成的负面效果是显而易见的 。 如前所述 ， 小区绿地属于业主共有 ， 开发商圈占绿地违反了《民法典》及相关法律规定 ， 是确定无疑的 。 如果完全按这种判决的逻辑 ， 要等业主大会或业主委员会成立之后才能要求开发商整改 ， 那可能要等上十年、八年的时间 ， 有的小区甚至在更长的时间内也未能成立业主大会或业主委员会 。
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