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信之源律师事务所 二手房交易中买方应注意哪些法律风险？( 二 )



将交易资金交由银行进行监管
实践中 ， 有不少购房者遇到骗子骗房款或者卖方收款后反悔不卖房或者在签署房屋买卖合同后房屋因卖方债务被法院查封而无法办理过户手续等情形 ， 因此 ， 买方将交易资金交由银行进行资金监管 ， 这样的话 ， 买卖房屋就像在“淘宝网”购物一样 ， 不用纠结资金存在无法收回的风险 ， 待房屋过户交易完成达到双方预先设定的条件后 ， 监管银行才会将交易资金解付给卖方 ， 如卖方在过户程序中出了问题 ， 卖方也提不走交易资金 。 所以 ， 把交易资金交由银行进行监管 ， 将会大大降低买方的交易风险 。
风险四

要警惕房屋是否已出租

已经出租的房屋是可以依法进行买卖的 ， 按照《民法典》 “租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力”的规定 ， 即在租期到期之前 ， 除非出现法律规定或租赁合同约定的出租人有权解除合同的情形 ， 否则新业主是不能随意解除租约要求承租人腾房的 。 所以 ， 届时买方极有可能买到的是一套不能及时入住或使用的房屋（如所购房屋存在长租 ， 那就更加不利于购房者对房屋占有使用目的的实现） ， 因而引起很多不必要的纠纷 。
律师建议
1、在购房前 ， 买方应注意核实房屋的实际居住情况 ， 充分了解所购房屋是否存在租约以及租期的长短 。

2、如经买方了解后 ， 认为所购房屋未被出租或虽卖方表明没有出租但无法核实是否已被出租的 ， 则最好还应在房屋买卖合同中明确约定卖方承诺房屋不存在出租情形 ， 以及卖方违反该承诺的相应违约责任 。

3、如属于带租出售的房屋 ， 则应结合其剩余租约的长短进行考虑 。
（1）如房屋剩余租期较长 ， 且无法在短时间内合法解除该租约或协善处理好相关问题的房屋 ， 这种情况下将难以实现购房者对房屋占有使用的目的 ， 对于这类房屋 ， 律师建议一般情况下买方还是不买为妙 。

（2）如所购房屋剩余租期较短 ， 为规避卖方事后与承租人串通 ， 损害买方的利益（例如出卖人悔约不想卖房给买方 ， 而与承租人另行签订虚假租赁合同 ， 将租期约定很长或将租金约定很低或甚至约定确认出租人已收全部租期的租金 ， 改变买受人的预期收益 ， 从而打击买方要求继续购房的意愿 ， 达到卖方既不用卖房给买方又需承担任何违约责任的目的） ， 建议①在房屋买卖合同中注明房屋正在出租 ， 并把租赁合同复印件作为附件附在房屋买卖合同；②在房屋买卖合同中明确约定租金何时转由买方收取以及卖方负通知承租人向买方履约的义务；③在房屋买卖合同中要明确约定租赁合同到期后 ， 如果承租人未交还房屋的 ， 卖方负有腾空房屋并将该房屋交还买方的义务 ， 以及卖方违约的相应违约责任 。
其它注意事项


与在建商品房相比 ， 由于二手房具有房屋交付快、配套成熟等特点 ， 是不少购房者考虑的首选 ， 但是由于二手房往往涉及到与陌生的第三方进行交易 ， 流程较为繁琐复杂 ， 因此潜在的风险点也较多 。 信之源律师为大家总结了一些较为常见的风险防范措施：
防范措施
1、鉴于各地的房屋交易流程可能有所不同 ， 在买房前 ， 买方可先到相关部门了解清楚相关政策、流程 ， 尽量避免出现不必要的风险 。

2、如卖方已婚 ， 则即使产权只登记在其一人的名下 ， 但为减少不必要的纠纷 ， 使交易能够顺利进行 ， 最好还是要求其配偶签订知情同意书或在房屋买卖合同上签字确认 。

3、应在房屋买卖合同中 ， 明确约定卖方办理产权过户、房屋交付、水电气过户、物业管理的业主变更、公共维修资金过户、户口迁移等手续的具体期限 ， 以及卖方逾期履行上述手续的违约责任 。

4、为避免卖方毁约 ， 以防出现卖方在签订房屋买卖合同后将房屋产权出售转移给第三人的情形 ， 可考虑向政府登记机构申请预告登记 ， 按规定 ， 在预告期间房屋产权是不能转移给第三人的 。 但应当注意的是 ， 按《民法典》第二百二十一条第二款规定 ， 预告登记后 ， 若自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的 ， 预告登记失效 。

5、如所购房屋是附带家电、家具出售的 ， 应明确约定是否包含在购房总价中 ， 且还应该在房屋买卖合同当中注明家电、家具的名称、品牌、数量等 ， 以及对家电和家具拍照作为合同附件 。

6、应在房屋买卖合同中明确购房总价是否已包含公共维修资金 。

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