投资者网 债务承压、净利润同比下滑99.8% 顺丰房托近八成营收背靠大树好乘凉吗？
《投资者网》郑小琳
2021年2月10日 ， “快递一哥”顺丰控股发布公告披露 ， 旗下顺丰房地产投资信托基金（下称“顺丰房托”）已向港交所递交上市申请 。
招股书显示 ， 顺丰房托在2020年10月于香港注册成立 ， 由顺丰控股100%持有 ， 顺丰老板王卫担任董事会主席 。
自“诞生”以来 ， 顺丰房托便与顺丰控股有密不可分的关系 ， 在经营业绩上 ， 顺丰房托近八成的营收来自顺丰控股 ， 三大物业的租赁客户也多为顺丰控股；不仅如此 ， 2018年 ， 公司还向顺丰方面借了不少贷款 。
而随着顺丰房托借贷金额的攀升 ， 其偿债能力短板开始逐渐显现 。
疫情之下顺丰房托业绩惊现巨幅下跌
对于2月10日顺丰信托申请赴港上市 ， 顺丰控股方面表示 ， “上市将开拓公司的创新性融资渠道 ， 有助于盘活公司的物流资产 ， 增强公司的现金流 ， 进一步支持公司战略资产投入 ， 持续扩大规模 ， 提升经营能力 。 ”
“这样的尝试和探索非常好 ， 但关键还得看整体市场的接受和认同程度 ， 由此来决定它的估值高低及投资前景 。 ”广州知名地产专家韩世同向《投资者网》表示 。
资料显示 ， 顺丰房托是一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划 ， 为首个将于香港以物流相关资产为主的房地产投资信托基金 ， 投资重点为全球范围内可产生收入的房地产 。
目前 ， 顺丰房托基金的投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业 ， 其中 ， 顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高 ， 毗邻香港国际机场 ， 估值达52.8亿港元 。
值得留意的是 ， 2020年 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 香港市场租金遭遇“重挫” 。
仲量联行报告称 ， 2020年 ， 香港的租金下跌了17％ ， 为2009年以来的最高水平；在2020年12月 ， 香港中区高档写字楼的空置率创2004年以来的最高水平 。
而深受影响的顺丰房托 ， 其经营业绩亦出现了巨幅下跌 。 截至2020年9月底 ， 顺丰房托的归属母公司的净利润仅约32万港元 ， 2019年同期这一数字约1.56亿港元 ， 同比骤降99.8% 。
《投资者网》就公司业绩大跌的原因及其他问题致函问询顺丰方面 ， 截至发稿 ， 公司一直未作回应 。
不过 ， 根据高力国际（ColliersInternational）等机构的说法 ， 2021年 ， 外国公司可能会继续削减租赁写字楼数量以削减成本 ， 因此预估今年香港的写字楼租金还将下降7％ 。
物流地产赛道机会已不多
作为首个拟赴港上市的以物流相关资产为主的REITs ， 截至2020年底 ， 顺丰房托共拥有香港、佛山及芜湖三处物业底层资产 ， 可出租的总面积约为30.80万平米 ， 平均出租率约为94.9% ， 估值约为60.94亿港元 。
对于顺丰房托的发展现状 ， 上海中城仓储服务有限公司董事长周建成向《投资者网》表示：“顺丰物流地产就和京东物流地产一样 ， 两者在物流地产领域的发展空间均很小 。 ”
在周建成看来 ， 物流地产强者恒强的格局已经难以撼动 。 “物流地产行业在国内大局已定了 ， 红海竞赛之下 ， 剩余的机会显然很少 ， 就连知名物流地产普洛斯都去开拓办公物业市场 ， 可见 ， 这条赛道留下的机会已经不多了 。 ”
他进一步指出 ， “作为房地产领域最不引人注意的细分行业 ， 物流地产的知名企业的数量其实很少 ， 国有企业因拥有大多数仓储设施资源成为行业主体 ， 而剩余的部分则由外资企业主导 ， 例如：普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等等 。 民营企业则有万科、平安、忠良、京东、复星等 。 ”
据《投资者网》了解 ， 目前顺丰房托的业绩大部分依赖于母公司顺丰控股的“贡献” ， 顺丰房托也在招股书中坦言：“基金现时依赖于顺丰关联租户取得其绝大部分收入 。 ”
据招股书显示 ， 截至2018年、2019年及2020年9月末 ， 顺丰关联租户占总收益的百分比分别约为62.4%、72.1%及76.6% ， 比重不断上升势头不减 。 与此同时 ， 在顺丰房托物业的32名租户当中 ， 租金收入总额前5名中就有3名来自顺丰控股 ， 约占同期租金收入的82% 。
不仅如此 ， 在经营管理上顺丰房托亦与顺丰控股关联紧密 。 例如：芜湖项目由芜湖运营管理人管理 ， 该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者 。
偿债能力偏弱短板渐显
在顺丰房托的财务报表中 ， 融资成本的加速攀升引起了外界的关注 。
招股书显示 ， 顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216万港元；截至2020年9月底 ， 顺丰房托融资成本再度攀升 ， 较去年同期约上涨110%至8895万港元 。
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