易坊好文馆

  1. 首页 > 生活百科 >

北京日报客户端 老人“卖”房给子女，为何频被法院认定无效？( 二 )


最终 ， 法院判决确认苏老爷子与小儿子签订的房屋买卖合同无效 。 “送”出去的房子还得回到苏老爷子与子女共有的状态 。
老人擅自处分房产风险不小
记者在采访中了解到 ， 像苏老爷子家这样 ， 部分子女对老人擅自处分房产 ， 与某个子女签订合同买卖或赠与房产不满 ， 从而引发的确认合同无效案件近些年数量激增 。
北京西城法院做过一项调研统计 ， 该院近5年来受理的确认合同无效相关纠纷案件中 ， 涉及房产纠纷的案件占到80%以上 ， 而这其中涉及家庭内部房产纠纷的案件又占到95%以上 。
记者查阅了北京法院公开的数十件老人赠房给子女引发的确认合同无效诉讼的判决文书发现 ， 合同会不会被确认无效 ， 关键在于老人对房产是否有完全的所有权 。 有的案例中 ， 经法院审查确定 ， 房子是老人在配偶去世后才购买的 ， 老人有权处置自己的个人财产 。 但那些老人将包含已故配偶遗产份额的房产擅自买卖、赠与某个子女的案件几乎都被判决合同无效 。
“合同被确认无效 ， 并不是不让老人按照自己的意愿处分自己的财产 ， 而是保护其他共有人的合法权益不受侵害 。 ”田晓昕法官说 。
记者了解到 ， 在此类纠纷中 ， 很多老人并不是不知道房子属于夫妻共同财产 ， 自己没有完全产权和单方处分权 。 他们简单地认为 ， 只要房子过了户 ， 就算板上钉钉了 ， 可以避免日后继承的纷争 。 但是 ， 这种未取得其他共有人同意擅自处分房产的行为并不受法律保护 。
“老人这么做看似瞒天过海 ， 其实风险很大 。 ”田晓昕法官分析说 ， 如果老人还健在 ， 即便官司输了 ， 日后还可以通过订立遗嘱等其他方式 ， 将属于自己的房产份额留给自己认定的子女 。 但有些案件中 ， 房屋买卖或赠与行为是在两位老人都去世后 ， 因继承、腾房等纠纷出现时才被其他子女知晓的 。 老人与子女签订的合同一旦被确认合同无效 ， 房产就很可能按照法定继承的方式 ， 由全部继承人共同继承 。 老人将房子给某个子女的愿望也就彻底落了空 。
另外 ， 个别案例中 ， 在法院判决买卖合同无效之前 ， 得到房产的子女已经将房产正常卖出 。 如此一来 ， 即便老人与子女的买卖合同被确认无效了 ， 房子也追不回来了 。 老人还可能因为自己的过错被其他子女起诉赔偿损失 。
老人如何合法赠房给子女？
法官支了三个招儿
多年审理家事纠纷的西城法院民三庭副庭长张爽告诉记者 ， 老人出于某个子女尽到更多赡养义务等各种考虑 ， 想把房产只留给一人无可厚非 ， 也是老人的权利 。 但老人首先要明确哪些是自己的财产 ， 哪些不是 。 采取欺瞒的方式 ， 擅自处分不完全属于自己的财产并不可取 。
那么 ， 在房产属夫妻共同所有的情况下 ， 如果老人就想把自己所有的房产份额留给某个子女 ， 有哪些合法妥当的方式呢？
张爽法官介绍说 ， 根据目前的房屋登记政策 ， 如果明知房产属于夫妻共同财产 ， 且没有司法文书或公证书对房产份额进行明确 ， 那么不动产登记部门是不会为一方老人办理房产份额过户登记的 。 如果老人想在生前就处置房产 ， 还要过户给子女 ， 就需要在配偶去世后通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式 ， 对房产进行一次析产、继承 。 明确各继承人所享有的房产份额后 ， 老人便可以将自己享有的合法的份额通过签订买卖、赠与合同的方式过户给子女 ， 从而避免处分不属于自己的财产 。
如果老人和子女在乎房产登记“落袋为安” ， 这种方法是在法律程序上最严谨的 。 但析产继承毕竟耗时费力 ， 而且老人和其他继承人心理上能否接受也因人而异 。
第二 ， 老人可以在生前办理赠与公证 ， 明确将自己所享有的房产份额赠送给某个子女 。 待老人去世后 ， 接受赠与的子女可以凭借公证书主张权利 。 但是采用这种方式需要一定的费用 ， 且无法在老人生前完成过户 。
第三种方法是老人通过订立遗嘱 ， 将自己的财产份额留给某个子女 。 虽然这种方法也是在老人百年之后 ， 子女才能获得遗产 ， 但张爽法官却认为 ， 这是更能保护老人权益的方式 。 “民法典生效后 ， 公民订立遗嘱更加方便 ， 形式灵活 。 即便订立遗嘱公证收费也比较低 。 一方面 ， 老人能实现将遗产留给某个子女的愿望；另一方面 ， 老人可以随时修改遗嘱 ， 避免子女获得房产后不尽赡养义务 。 ”

来源：北京日报客户端 | 记者 孙莹

推荐阅读


上一篇：北京日报客户端 同住老人遭谩骂、同居恋人被施暴，均受《反家庭暴力法》保护

下一篇：北京日报客户端 千只苍鹭“回家”，入巢密云水库