北京日报客户端 老人“卖”房给子女，为何频被法院认定无效？
房子是目前老百姓家庭中的核心资产 ， 老人对房产进行处置经常会引发家庭纷争 。 记者在采访中发现 ， 近些年 ， 因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增 。 很多老人想把房子给自己认定的某个子女 ， 私下里签订买卖或赠与合同 ， 以为把房子过了户就能板上钉钉 ， 减少日后继承的纷争 ， 没成想却被法院认定为恶意串通 ， 合同也被确认无效 。
法官提醒广大老年人 ， 如果家中房产属夫妻共同所有 ， 一方去世后未经析产分割 ， 房子就是健在老人和子女等法定继承人的共有财产 ， 擅自处分、侵犯共有人合法利益的“合同”并不受法律保护 。
价值千万房产百元“卖”给儿子
耄耋老人被仨儿女告上法院
就因为把房子给了小儿子 ， 90多岁的苏老爷子被自己的3个子女送上了被告席 。 苏老爷子很不理解 ， 他的房子给谁不给谁还能由着别人干涉？
苏老爷子有五个儿女 ， 老伴儿早些年已经去世 ， 二人在西城区有一套四居室 ， 登记在苏老爷子名下 。 两年前 ， 苏老爷子和小儿子签订了一纸房屋买卖合同 ， 将这套价值近千万元的房产卖给了小儿子 。 为了尽可能降低房产转移的成本 ， 只是象征性地约定房款为100元 ， 并迅速办完了产权过户手续 。
一年后 ， 苏老爷子的三个子女将他起诉 ， 要求按照法定继承原则来分割这套房产 。 也是在这场诉讼中 ， 三个子女得知 ， 房子被父亲“送”给了小弟 ， 已经落在了小弟名下 。 这下家里可炸了窝 。 三个子女再次提起诉讼 ， 连同父亲和弟弟一并告上法院 。
在法庭上 ， 苏老爷子的三个子女表示 ， 这套房子是父亲和母亲的夫妻共同财产 ， 母亲去世后 ， 房产并没有进行继承分割 。 根据法律规定 ， 这房产的一半份额应该算是母亲的遗产 ， 子女作为继承人 ， 都享有一定的份额 。 苏老先生和小儿子对此明知 ， 还签订以100元价格买卖千万元房产的虚假合同 ， 将房产转移登记至小儿子名下 ， 存在恶意串通的故意 ， 侵害了其他继承人的合法权益 。 因此 ， 他们请求法院确认苏老先生与小儿子签订的房屋买卖合同无效 。
苏老爷子一方向法官解释说 ， 小儿子夫妇没有住房 ， 一直跟他们老俩共同居住 ， 悉心照顾他们的日常起居 ， 尽到了主要赡养义务 。 老伴儿在世时 ， 他们二人经过慎重考虑之后 ， 决定将房子只给小儿子一人 。 老伴儿生前也有口头遗嘱 ， 表示要将房子赠送给小儿子 。 所以 ， 他将房产过户给小儿子合理合法 ， 没有侵害任何人的利益 。
不过 ， 虽然苏老爷子明确表示把房子赠给小儿子是他们夫妇的心意 ， 却没有拿出证据证明老伴儿留有遗嘱 ， 其他三个子女更是矢口否认 。
擅自赠房侵犯共有人合法权益
老人与儿子被认定恶意串通
房子是老人的 ， 给谁不给谁 ， 还不是老人说了算？乍一看到这样的案子 ， 很多人难免会有和苏老爷子一样的疑问 。 可事实上 ， 房产虽然登记在老人名下 ， 老人却不一定就有绝对的处分权 。
北京西城法院民一庭田晓昕法官告诉记者 ， 在日常生活中 ， 房产证上登记的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍 。 很多老人的房产虽然是在夫妻婚姻关系存续期间取得 ， 但因为是单位分配的住房 ， 通常在办理产权证时会登记在一方名下 。 这也让老人有了单独处分房产的可能 。
根据中国社会的传统习惯 ， 在一位老人去世后 ， 家庭内部较少会进行遗产分割 ， 但从法律上来讲 ， 此时房产的属性却可能发生了变化 。 在不存在遗嘱的情况下 ， 去世的老人所享有的房产份额作为遗产 ， 其父母、配偶、子女都有继承权利 。 即便房产没有进行分割 ， 配偶、子女和其他法定继承人也都成为了房产的共有人 。 根据法律规定 ， 处分共有的不动产的 ， 应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意 ， 除非共有人之间另有约定 。 老人单方擅自处分房产 ， 就可能构成无权处分 。
苏老爷子的案子很有典型性 。 法院审理后认为 ， 根据法律规定 ， 恶意串通 ， 损害国家、集体或者第三人利益的合同无效 。 涉案房产是苏老爷子与老伴儿在婚姻存续期间购买 ， 属于两人的夫妻共同财产 。 在老伴儿去世后 ， 苏老爷子与五个子女并未对房产进行析产、继承分割 ， 因此 ， 该房产就是苏老爷子与五个子女共同共有 。 苏老爷子与小儿子签订买卖合同 ， 办理了过户登记 ， 双方实为赠与关系 。 父子俩对于房产包含老太太的遗产应属明知 ， 在没有取得其他共有人同意的情况下 ， 仍签订房屋买卖合同 ， 存在恶意串通 ， 侵害了其他共有人的合法权益 。
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