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投资者网 中国金茂“地王”后遗症凸显：净利腰斩、千亿负债压顶

投资壹线出品|葛凡梅
兴于地产 ， 折于地王 。
昔日被称为“地王收割机”的中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”；0817.HK）如今深陷窘境 。
2月5日早间 ， 中国金茂发布公告披露 ， 2021年1月 ， 公司及其附属公司取得签约销售金额201亿元 。 按照中国金茂2021年实现销售2500亿元的计划来看 ， 中国金茂2021年首月的销售成绩单还算亮眼 。
但是 ， 在光鲜的销售数据背后 ， 中国金茂的净利润腰斩却在市场上引发一片哗然 。 1月25日晚间 ， 中国金茂发布盈利预警公告 ， 预计2020年全年归母净利同比下降约40%至50% 。 因房地产市场调控等原因 ， 导致集团开发项目售价不及预期 ， 需计提资产减值 。
受此影响 ， 即使是公司发布1月销售数据的利好消息仍未拯救中国金茂下跌的股价 。 从1月25日至2月5日收盘 ， 中国金茂的股价从3.89元/股下降至3.2元/股 ， 跌幅超17% 。
中国金茂净利润大幅下降 ， 或与其昔日高溢价拿地且“地王”项目销售不及预期息息相关 。 不仅如此 ， 中国金茂还在频繁出售旗下项目缓解公司高负债 。 《投资者网》就相关问题联系中国金茂 ， 但是一直未收到公司方面回复 。
净利与股价双双腰斩
中国金茂公告数据显示 ， 2020年 ， 中国金茂累计取得签约销售金额共计2311亿元 ， 较2019年大幅增长43.7% ， 顺利完成全年目标；而在2021年1月 ， 中国金茂实现201亿元销售额 ， 同比增长91.19% ， 销售表现尚可 。
近几年 ， 中国金茂的销售一直处于快速增长状态 。 数据显示 ， 中国金茂2015年销售额仅为278.07亿元 ， 2018年首破千亿 ， 2020年突破两千亿元 ， 五年复合增长率52.73% 。
未来 ， 中国金茂仍有高歌猛进的计划 。 在2020年8月中国金茂业绩发布会上 ， 中国金茂曾提出未来三年发展规划 ， 即“公司今年将维持2000亿目标不变 ， 2021年、2022年会保持强劲的增长动力 ， 2021年实现2500亿 ， 2022年实现3000亿的签约目标 。 ” 。
然而在销售大幅增长的背后 ， 中国金茂的净利润已经出现了腰斩 。 1月25日晚间 ， 中国金茂发布盈利预警公告 ， 预计2020年全年的归母公司净利或同比下降约40%至50% 。 根据公告 ， 公司净利下降原因主要为：“因房地产市场调控等原因 ， 导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期 ， 需计提发展中物业、持作出售物业减值所致 。 ”
业绩预警消息一出 ， 中国金茂股价应声大跌 。 公告次日（1月26日）中国金茂股价收盘价3.18元/股 ， 跌幅超16% 。 值得注意的是 ， 中国金茂的股价一直处于跌跌不休状态 。 距离2020年7月的半年内股价高点6.11元/股 ， 中国金茂的股价跌幅超47% 。
国泰君安在研报中指出：“中国金茂2020年结算物业预计增长40%至50% ， 但归母核心净利润预计下滑40%-50% ， 核心原因是项目售价不及预期 ， 导致发展中物业和持作出售物业计提减值 。 我们估算如果毛利率按照前三季度下滑至20%左右 ， 该减值预计在30亿-40亿 。 ”
高溢价项目拖累业绩
市场有声音认为 ， 中国金茂的此次计提大额资产减值 ， 或是与其曾经高溢价拿地项目有关 。 目前 ， 中国金茂尚未披露具体的计提资产减值项目 。
自从中国金茂于2009年开始与万科、保利、SOHO中国等企业竞争中夺下北京广渠门15号地王 ， 便逐渐开启了收割各地“地王”的拿地模式 。 公开信息显示 ， 2012年 ， 中国金茂以总价56.8亿元摘得上海海门路商办地块；2014年初 ， 以101亿元总价拿下上海大宁地王；2015年 ， 连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等 ， 2016年再夺南宁、深圳地王 ， 2017年拿下厦门翔安高价地；2019年历经129轮报价以51亿夺下南京地王 。
关于中国金茂此次计提资产减值情况 ， 国泰君安认为 ， 此次是中国金茂2017年左右拿的高价地2020年正式反映在利润表中 ， 中国金茂采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理 。 有投资者在公开平台猜测 ， 中国金茂本次一次性计提的项目主要是位于厦门、福州、合肥、南京、天津等地的高价地块 。
事实上 ， 中国金茂近些年一直以较高的速度进行激进扩张 ， 其“地王”项目销售情况确实不佳 。 资料显示 ， 2017年9月 ， 中国金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块 ， 因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米 ， 中国金茂遭受市场的质疑之声 ， 但到2018年翔安金茂悦入市 ， 售价仅为29000元/平方米 ， 低于其拿地时的楼面价 。
除此之外 ， 2016年5月 ， 中国金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下南京河西地王G12、G13地块 ， 总价69.6亿元 。 该项目名为金茂府 ， 历经5年仍未全部入市 。 根据365淘房平台信息显示 ， 截至2021年2月2日 ， 河西金茂府G13地块房源已经售罄,前期销售均价52000元/平方米 ， G12地块户型信息以及加推信息暂未释放 。

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