易坊好文馆

  1. 首页 > 生活百科 >

普法小L “产权调换房”怎么换才合法？明白这些权益有保障！

普法小L “产权调换房”怎么换才合法？明白这些权益有保障！

文章图片


产权调换房屋是依据法律规定对被征收人的一种补偿安置方式 ， 实践中 ， 部分被征收人为避免征收补偿款不足以购买商品房的成本会选择产权置换 。 但是却因没有经验 ， 日后陷入产权纠纷中 ， 现实中办不下产权证的例子不胜枚举 。
今天 ， 北京京康律师事务所主任史西宁律师结合自身多年代理征地拆迁案件的经验 ， 和各位被拆迁人分享在房屋产权置换中应该注意哪些问题 ， 日后才远离纠纷的烦恼！

法律依据
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定 ， 被征收人可以选择货币补偿 ， 也可以选择房屋产权调换 。

被征收人选择房屋产权调换的 ， 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋 ， 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价 。
由此可知 ， 被拆迁人在获取拆迁补偿时 ， 既可以选择货币形式也可以选择房屋产权调换 ， 二选一的选择权、主动权完全在被拆迁人手中 。
依法评估 价值相当
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定 ， 对被征收房屋价值的补偿 ， 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 。 被征收房屋的价值 ， 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定 。

既然产权调换也是拆迁补偿的一种形式 ， 那就必须建立在对被拆迁人房屋进行依法评估的基础上 。 产权调换房应当遵循被拆迁房屋和换置后所得的房屋价值相当 。 这就要考虑被拆迁房屋和置换后所得房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等诸多影响因素进行调换 。
异地安置、回迁安置谁来选？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定 ， 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定 ， 就……产权调换房屋的地点……等事项 ， 订立补偿协议 。

由此可知 ， 被征收人选择产权调换房屋方式的 ， 对调换房屋的地点并未做强制性规定必须原地或就近 。 因此 ， 现实中一般采取以下两种安置形式：
1、异地安置：异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因 ， 不能进行回迁安置 ， 只能选择在其他地块上新建安置房 ， 再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换 。
2、回迁安置：回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置 ， 通过产权置换比例完成回迁安置 。
当然 ， 凡事都有例外 ， 如果是因为旧城区改建征收个人住宅 ， 特殊之处在于被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的 ， 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋 。
空口无凭 协议约定
实践中选择产权调换后经常发生纠纷 ， 被征收人应该在协议中明确约定以下这几点进行规避：
1、产权置换房的具体辨别信息 ， 如：地理位置、面积、结构、户型、朝向；
2、产权置换房的单价和差价结算；
3、产权置换房的施工和装修标准；
4、缴款方式以及期限；
5、交房时间以及期限；
6、房屋所有权证书的办理时限；
7、拆迁房延期交付、质量问题的违约责任；
……
总之 ， 协议中约定的越详细具体越对被拆迁人有利 ， 尤其是对被征收人越有利 ， 反之亦然 。

【普法小L|“产权调换房”怎么换才合法？明白这些权益有保障！】史律师提醒各位被拆迁人 ， 在房屋征收拆迁过程中 ， 每个阶段都要谨慎小心 ， 必要时咨询专业征地拆迁的律师 ， 防止合法权益被侵害

    推荐阅读


    上一篇：普法小L 史律师解读：农村土地确权那些事 看懂才能不吃亏

    下一篇：普法小L 国有土地房屋征收拆迁 这些权利你都有！