投资者网 中骏集团艰难入局千亿房企 脚踩＂红线＂分拆物业上市意欲何为？
《投资者网》向劲静
近期 ， 不少上市房企公布2020年全年业绩预告 ， 其中也不乏千亿房企阵营出现的新面孔——中骏集团控股有限公司（下称"中骏集团" ， 1966.HK） 。
据中骏集团的2020年业绩公告 ， 全年共实现销售金额1015.37亿元 ， 若按930亿元的全年销售目标算 ， 中骏集团完成全年目标的109% 。
作为闽系房企中的一员 ， 与其它跑在前面的公司相比 ， 中骏集团的发展速度并不突出 ， 2013年销售规模才突破百亿销售规模 ， 公司未能把握好过去的"地产黄金十年"风口 ， 到了2020年年底才艰难"撞线" ， 进入千亿房企阵营 。
即使规模变大了 ， 但首当其冲的债务压力也是公司亟须面对的 ， 此刻中骏集团抛出一则消息——拟分拆物业上市 。
那么 ， 刚迈入千亿销售规模的中骏集团含金量到底有多高？到底是"表面风光"还是"实至名归"？头顶千亿负债等系列问题 ， 能靠分拆物业上市解决吗？就相关问题 ， 《投资者网》联系中骏集团 ， 按并未收到任何回复 。
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"撞线"千亿成色不足
中骏集团成立于1996年 ， 至今已有25年 。 在这期间包含了房地产的"黄金十年" ， 同为闽系上市房企的旭辉、阳光城、正荣等 ， 都发展迅猛 ， 纷纷迈入千亿阵营 。 唯独中骏集团没能抓住这"黄金十年" ， 其发展速度和规模陷入长期缓慢增长中 ， 2013年公司的销售规模才首次突破100亿元 。
在2014年至2016年期间 ， 中骏集团的销售规模分别为119亿元、145亿元和235亿元 。 后来 ， 其创始人黄朝阳提出"2018年500亿 ， 2019年800亿 ， 2020年过千亿"的目标 。 从此 ， 公司开始在土地市场活跃起来 ， 在2017年至2019年间 ， 其拿地金额分别为322亿元、389亿元和477亿元 。
大规模扩储之后 ， 中骏集团的销售额才开始有所增长 。 根据中骏集团此前公告数据显示 ， 2018年至2020年 ， 其销售额分别为514亿元、805亿元和1015亿元 。
根据克而瑞2020年Top200房企销售榜单 ， 从全口径销售业绩来看 ， 中骏集团销售业绩为1015.2亿元 ， 但是由于2020年百强房企规模普遍上涨 ， 中骏集团的排名并没有明显提升 ， 与2019年相比 ， 销售排名仅提升4位至Top41 ， 并未跻身行业40强 。
再从权益销售额方面来看 ， 中骏集团录得674.7亿元 ， 虽然与前一年相比排名有所提升 ， 但是权益销售额仍然仅占全口径销售额的66.5% ， 与时代中国、卓越集团、金辉集团、越秀地产等同梯队房企相比 ， "千亿"成色明显不足 。
此外引人注意的是 ， 中骏集团在去年上半年的销售均价还在14680元/平方米 ， 而到了去年前11月 ， 销售均价已经降至13987元/平方米 ， 已经下降接近700元/平方米 。 公司是否存在可以降价来达到销售规模的情况？就此问题 ， 《投资者网》联系公司 ， 但未得到答复 。
"负债狂飙"后四处找钱
1月12日 ， 中骏集团发布2020年全年业绩公告显示 ， 截至2020年12月31日 ， 中骏集团连同其合营公司及联营公司 ， 全年累计合同销售金额约1015.37亿元 ， 合同销售面积约736.78万平方米 ， 同比分别增长26%及16% 。 按930亿元的全年销售目标算 ， 公司完成全年目标的109% 。
虽然如此 ， 中骏集团也有不得不面对的发展问题 ， 首当其冲的便是公司债务压力 。
2017-2019年中骏集团流动负债分别为346.38亿元、542.26亿元和850.49亿元 ， 年复合增长率高达43.5% 。
2020年年中 ， 其流动负债先达到1023.63亿元 ， 在负债总额中占比高达77.8% ， 在总资产中占比63.4% ， 短期债务压力骤升 ， 而且经营活动产生的现金流量净额为-40.55亿 ， 2019年同期为0.88亿 。
截至2020年年中 ， 中骏集团的总负债为1315亿元 ， 同比增长26% ， 而根据房地产企业融资新规 ， 中骏集团剔除预收款后的资产负债率约为76.33% 。
当前 ， 央行已启动对房产企业要求的三项债务上限（下称"三条红线"） ， 这也将限制房产企业借款人利用贷款偿还未偿债务的能力 。 三条红线指的是 ， 房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％ ， 净负债率不得大于100％ ， 现金短债比不小于1倍 。 同时 ， 根据企业三条红线的触发情况 ， 将房地产企业划分为"红、橙、黄、绿"四档位 ， 针对差异化档位的企业 ， 对其后续融资进行要求 。
具体来看 ， 全部"踩线"为红色档 ， 有息负债不得增加；两项"踩线"为橙色档 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；一项"踩线"为黄色档 ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求 ， 为绿色档 ， 则有息负债规模年增速可放宽至15% 。
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