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青岛精选 我不小心捅破了山东楼市的这层窗户纸！

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如果你致力于在山东16市买房投资 ， 请认真看完本文 。
01
诡异的山东楼市
我把安居客上山东16市二手房挂牌价做了统计 ， 分为2018年12月和2020年12月两个节点：

之所以采用二手房价格 ， 而不是新房价格 ， 是因为二手房价格更能反应真实的市场情况 ， 另一方面你买的新房总要以二手房的名义卖出去 。
上表中 ， 山东16市分成了截然不同的两个阵营：
临沂、枣庄领衔“涨”榜 ， 尤其是临沂涨幅达39.96% ， 上涨了近4成 ， “涨”势喜人 。 枣庄上涨幅度27.64% ， 也接近30% 。
后面东营、日照、聊城、济宁上涨幅度在10%以上 ， 德州、泰安、潍坊、淄博上涨幅度在10%以内 ， 也是聊胜于无 。
济南、青岛领衔“跌”榜 ， 济南下跌13.56% ， 青岛下跌11.7% ， 后面菏泽、威海、烟台、滨州下跌幅度在10%以内 。
这个榜单让人看了直呼“诡异” ， 山东的双子星城市到底是济南、青岛还是临沂、枣庄？至少在房价涨跌上临沂、枣庄是遥领山东16市的 。
这个表里还有一个“诡异”的事 ， 济南、青岛、烟台、威海这4个在山东比较富裕的城市房价都下降了 ， 中西部的城市反而大部分上涨了 。
02
欠的债总要还
如果你仔细一想 ， 又觉得上述诡异现象合情合理 。
我以前说过 ， 房价涨跌有区块轮动现象 ， 无论涨跌都是从大城市向小城市轮动 。 济南、青岛房价在2016-2017年上涨很多 ， 甚至2018年还在上涨 ， 然后就等来了2018年到现在长达两年多的降价期 。

有涨有跌 ， 以前欠的债总要还 ， 济南、青岛的楼市第一次诠释了“楼市终归也是一个市场”的真理 ， 打破了“中国房价只涨不跌”的神话 。
【青岛精选|我不小心捅破了山东楼市的这层窗户纸！】不过从上图也可以明显看出 ， 济南、青岛现在的房价已在低位震荡很长时间 ， 济南始于2020年中 ， 青岛始于2019年底 。
济南、青岛的房价在低位“蛰伏”后 ， 将很难再进一步下降 ， 大概率在等待机会“复苏” 。
反观别的城市 ， 房价上涨时间比济南、青岛晚 ， 房价下跌时间也会比济南、青岛晚 ， 但“房价下跌”不是不来 ， 而是在等待时间 。
如今 ， 济南、青岛把“债”已经还的差不多了 ， 别的城市有的已经开始 ， 有的即将开始 。
我们看下下跌幅度紧跟济南、青岛的菏泽、威海、烟台、滨州4市近3年的房价变化趋势：

可见菏泽、威海、烟台、滨州也是有上涨周期的 ， 这4个城市都在2018年中涨到顶点 ， 然后在高位震荡 ， 菏泽率先支撑不住而下跌（2019年中的低点应为没有统计到数据 ， 实际接近斜线下降） ， 威海、烟台、滨州缓慢下降 。
再来看下上涨的10个城市的房价近3年来的变化趋势：

可以发现 ， 除临沂是从2019年中开始高位震荡的 ， 其他城市都已经高位震荡1年以上 ， 淄博、潍坊、泰安、聊城更是已经高位震荡2年以上 。
这些城市的房价在高位震荡后 ， 很有可能会向下探的 。
从上图已经可以看出 ， 现在日照、济宁、德州、泰安、淄博的房价已有下降之势 。
济南、青岛之外的山东城市 ， 房价基数没有济青高 ， 所以房价下降空间没有那么大 ， 但会更危险 。
济南、青岛的房价现在下跌的猛 ， 之后还有回升的时候；其他城市可能就会一直无尽头的阴跌下去 ， 这才是买房者的磨难 。
03
买不对房子 ， 就赌不对人生
我把山东的楼市分为两种 ， 即济南、青岛的楼市 ， 和济青之外其他城市的楼市 。
常住人口增加量=自然增长+机械增长 ， 自然增长就是出生人口-死亡人口 ， 机械增长就是流入流出量 。
山东2019年人口自然增长量为42.95万人 ， 常住人口增加22.97万人 ， 机械增长量为-19.98万 。
也就是说 ， 山东2019年流出了19.98万人 ， 流出量排全国第一 。
青岛2019年常住人口增加10.5万人 ， 济南增加6.9万人 ， 济青共增加17.4万人 。 那么其他14个城市常住人口共增加5.57万人 ， 扣除自然增长人口 ， 可以说其他14个城市人口都是流出的 。 随着中心城市和城市群的强化 ， 以后这种趋势会更加严重 。
东北鹤岗等城市的经验已经证明 ， 留不住人口 ， 就“留”不住房价 。 所以我才建议：一定要去有显著人口和资金增量的城市买房 。

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