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1、实际上，根据造成贷款办不下来的原因不同 ， 其违约责任划分，定金退还与否的结果也会不同 。
2、卖方原因 。开发商原因 。如果开发商销售没有预售许可的房子 ， 银行在审查的时候会发现，将不予批贷，或者是开发商没有及时上交贷款材料导致房贷无法正常办理 。这个时候属于开发商原因造成双方合同无法履行，购房者有权解除合同，并要求开发商承担违约责任并退还定金、首付款 。
3、卖房人原因 。对于涉及到共有产权的房子 ， 卖房人在隐瞒共有产权人的情况下，将房子卖给购房人，这个时候签订的购房合同是无效的，无法办理过户 ， 也就无法办理按揭贷款了 。这种情况是由于卖房人隐瞒共有人真实信息造成的违约，购房人可要求卖房人承担违约责任和违约金 。
4、购房人原因 。房贷办不下来还有一种原因就是购房人自身的问题，如不能及时提供材料、或者提供材料不全、提供虚假材料致使银行按揭不能办理，最常见的要数征信问题了，如果借款人的信用不良记录是非恶意的 ， 可以与贷款银行协商 ， 或者去试试其他银行，每个银行的信用评分标准是不同的，会有一些银行相对宽松一些，只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款 。
但是如果逾期很严重，比如信用卡连续3次，累计6次逾期，且逾期金额较大(一般500元以上)，贷款肯定会被拒的 。提供虚假材料、征信不良，这些是购房人的问题，需要其承担违约责任，无法拿回定金 。
【交了首付房贷办不下来可以退房吗 交了首付房贷办不下来可以退定金吗】5、非买卖双方的原因 。有一种情况 ， 就是贷款已经通过了银行审批，但是还没放款，买卖双方只能耐心等待放款 。如果因为政府或银行规定导致发生变化，如停止房贷业务，买卖双方可以进行协商，协商不成的购房者可以到法院申诉，证明自己没有过错，要求解除购房合同并退还定金 。
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