上海的房价为什么比深圳低那么多？ _深圳

上海的房价为什么比深圳低那么多？

首先需要说的是，不是上海的房价太低，而是深圳的房价上涨太快，以至于一座新兴城市，房价已经超过了经济中心的大都市，确实让人有点难以置信，却又实实在在地发生在身边，不愁你不信，也不相信你会不信。

应当说，上海的房价实际已经很高，但是，却比不上深圳的房价，确实有点感觉差异。而深圳从一个小渔村一下子成为大都市，在创造发展奇迹的同时，也吸引了太多的人的聚集，因此，不可避免地会造成土地市场供应的紧张，房价上涨的难以遏制。更重要的，深圳是一个科技实力越来越强的城市，大批科研人员聚集深圳，创办企业，使深圳的购买力大大提升，从而推动了房价的上涨。

而房价的快速上涨，也必然会吸引更多的炒房者、住房投资者聚集深圳，使原本就因为土地供应紧张而出现住房供需矛盾的深圳，供需矛盾更加突出。所以，房价上涨也就更快，并在短时间内超过北京上海等老牌一线城市，成为全国房价最高的城市。

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因为深圳的商品房太少！

深圳东莞这类城市在设市之前没有城区，全市范围都是农村，但是由于建设速度迅猛，没等土地性质变更就都盖上房子了。因此现在深圳的小产权房比商品房还多，所谓小产权房又分好几种，有村子自己建设的，有开发商租村里土地建设的，也有当地和村里合作发开的，这些小产权房有些可以办理过户，有些不可以，第一次卖给谁就永远登记在谁的名下，而且有些小产权可以贷款，有些需要全款。而且小产权房的价格通常只有商品房的30%-50%之间。比如主城10万的商品房旁边就有四五万单价的村产房，郊区四五万的商品房旁边就有两万左右的小产权。

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所以深圳的楼市情况其实比较复杂的。很多人不敢买小产权，大产权又买不起，于是就等，结果越等越买不起，就导致这几年刚需越来越多，商品房越发买不起，于是买小产权的越来越多。试想这么大规模的小产权都疯狂涨价了，更加稀缺更加靠谱的商品房能不涨吗？

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况且深圳是真没什么多少地方可用于大规模开发房地产了。因为深圳总面积不到2000平方公里，还不到上海的三分之一，其中还有相当大占比的山丘。最关键的是深圳当年以工厂模式起步，现在的郊区虽然看似居民区密度不高，但是工厂贡献着大量GDP也无法迁走。所以目前就面临着每年新建住宅规模容积率赶不上人口流入规模，所以房子越来越紧俏。

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上海就不一样了，最近新闻报道上海要在远郊建五座新城，可见能够用于房地产建设的地块非常多，而且城区的房子基本都是商品房，不存在小产权价格推动大产权上行的情况。既然地盘大，就不愁地方住人，就不缺房子卖。这几年新来上海的外来务工人口十有八九买不起城区的房子，正好便宜房子都在郊区，这些地方宽敞得很，不够用还可以再建新小区，这跟深圳是相反的境遇。

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一般看房地产市场的价格主要还是看二手房市场，一线城市的二手房市场价格中深圳以7.7万元/平米排在第一，上海以6.36万/平米排在第二，北京是以6.03万/平米排在第三。厦门以4.8万/平米的单价超过3.7万/平米的广州排在第四，广州第五。

这样从二手房角度看，深圳其实没有比上海、北京高出多少。差不多只有一万元/平米左右。而由于深圳几乎开发率达到了50%以上，而上海的规划开发率在30%左右。那么新房的开发在上海几乎是在郊外为主，而深圳每年的土地收入才400多亿（2020年也不过800亿），那市中心的开发价格自然要比上海郊外的价格低不少。这样带来的深圳新房比上海高出许多也是十分正常。要是上海只计算市中心房价，那么新房的价格也不会比深圳低多少。

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另外，在三大城市群中，深圳中2020年率先发飙，升值幅度达到了37% 。而上海是从今年才开始发飙，升值幅度也就是在18% 。比如同样以6万/平米的房价，升值后的深圳就是8.28万，而上海却是7.08万。相互之间的差距就是1.2万元。但深圳已经见顶，上海却还会有一段上涨之路要走。2021年看上海的房地产市场，要是可以压住，那就慢慢走一段持续稳定上涨之路。可要是压不住，那就是一场火山爆发，分分钟就可能接近深圳的房价（二手房均价）。

其实，我们三大城市群的核心区域北上深的房价也是几乎相当，只不过深圳面积才1996平方公里，上海的面积6000平方公里，北京的面积1.6万平方公里，这样的房价深圳被抬高，而北京被拉低。经过综合平衡之后应该是相差不大。再说广州比厦门低1万，可厦门的岛内面积才158平方公里，也就是越秀、海珠?天河的面积，而这几个区的二手房均价也是大于厦门的4.8万/平米价格。

【上海的房价为什么比深圳低那么多？】要比较不能简单地以整个城市面积来衡量，而是要以相同人口和同等面积范围内的比较才是最合理的。而这样即便深圳房价上涨更高，但比上海高出也不会太离谱。更不可能是深圳9万，而上海才6万的这个结果。