民宿投资的水有多深？
在进入民宿投资过程中，对于风险的把握也须积极关注，否则民宿投资也一样是个坑 。
严跃进
易居研究院智库中心研究总监 。
观察最近两年房地产细分领域的投资，民宿业应该属于波折较大的产业 。疫情期间，很多民宿投资都面临巨大亏损，这也使得各个投资者不知所措 。不过“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，随着疫情逐渐控制和文旅市场逐渐复苏，关于民宿投资的讨论又开始增加 。
文旅复苏带来了投资机会
文旅兴则民宿兴，民宿产业的发展，和文旅市场及产业密切相关 。在过去几年，尤其是文旅部组建后，民宿产业发展获得较大支持，吸引了很多投资者进入 。不过2020年新冠肺炎疫情带来了较大冲击，文旅消费市场几乎进入冰冻期，民宿项目经营压力非常大，可以用“一蹶不振”来形容 。即便是当前文旅市场逐渐复苏的背景下，投资者对于民宿业投资也存有疑虑 。
民宿投资，需要关注文旅市场复苏情况和趋势 。从复苏情况看，有一组数据值得关注 。根据铁路12306的数据，4月29日至5月6日为期8天，预计全国铁路发送旅客1.06亿人次，与2019年同比增长0.8% 。类似数据说明出行人数明显在增加，其中很大一部分就是长途游和短途游 。旅游景区人气渐旺，会带动酒店住宿等产业的发展，民宿项目受宠程度自然增加，各类预订量也明显上升 。当然文旅市场复苏符合预期，关键问题是，后续是否有足够的复苏空间，这是投资者比较关注的内容 。
近期海外市场疫情新闻依然较多，防控工作依然需要把控 。但利好点在于，全国各地接种疫苗工作有序推进，很多城市市民都已打了两针疫苗，其间并无负面的报道，这说明疫情防控有序有效，文旅市场复苏趋势明显 。
此时讨论民宿的投资，也和房地产及理财市场的变化等有关 。从房地产市场来看，今年个人购房投资面临较大的管控 。今年前4个月全国房地产调控政策非常密集，尤其是一些大城市 。此类政策管控下，进行住房投资的空间是在减少的 。而一些曾经不限购的产品，比如说司法拍卖房等，也纳入了限购的范围中，如上海、成都和长沙等 。对于其他物业来说，类似商铺等，由于空置率等原因，投资者可能也还是会比较谨慎 。从理财市场看，股票市场波动性大，走势不明朗，都使得投资者对于此类领域的投资依然存有疑虑 。
所以从投资的角度看，文旅市场复苏反而是一个值得关注的点 。此类市场复苏的趋势是比较明显的，而且可以呈现报复性的反弹 。这其实都可以促进民宿等业务的健康发展 。所以从时机的判断上看，确实可以积极关注民宿产品的投资 。今年五一以后，此类产品的投资可能会成为房地产的新热点 。
需求变化下应优化投资模式
明确了投资时机后，投资什幺产品成为关键 。一方面，一些传统的民宿产品依然是后续可以关注的内容 。另一方面，后疫情时代下，消费需求是否会有变化，这也是投资者所需要关注的 。只有研究了此类新需求，民宿投资才会更加有的放矢，进而做出民宿界的“爆款”“精品” 。
今年文旅消费势必要关注“压抑的消费需求” 。去年文旅消费市场受到很大影响，同时国外旅游也基本停滞，这使得国内旅游市场需求非常大 。而在总量分析的基础上，相关结构也会有各类调整，相关需求的释放，自然是后续民宿产品投资应重点关注的 。比如说从学生旅游市场看，去年明显是受抑制的，今年势必是一个积极释放的阶段，尤其是暑假期间 。所以积极关注各类学生的需求，包括中小学生和大学生等，其实就可以对产品的投资有很多新启发 。积极提供亲子游、毕业游有关概念的民宿项目，具有较大的新颖性和吸引力 。
另外一种需求也值得关注 。疫情后经常听到抱怨，即“工作是越来越忙了” 。换句话说，很多白领即便是有年假休息的时间，其最后也发现根本没时间去休息 。所以研究此类群体的工作习惯和旅游偏好，在文旅产品投资方面可以做点创新 。比如说，民宿项目应该在硬件上多下功夫，包括提供会议室、直播室、打印机、邮递等 。这些都是过去此类白领在办公室会经常用到的办公用品或服务，民宿项目若是可以把此类业务导入进去，估计白领度假的意愿明显会增强 。这甚至可以成为有特色的民宿项目，既解决了临时办公的需要，也可以最大限度地实现度假的目的 。
类似产品其实有很多，即需要研究后疫情时代下民宿消费的新需求、新特征 。但是本质上要在“放松”“返璞归真”“民俗”“野趣”“健康”等方面做文章，而不是沦为精品酒店的概念 。所以在具体进行产品定位的时候，一定要多花点心思研究消费需求 。要跳出过去传统做民宿的投资理念，从市场变化中精准定位，这样的民宿产品才能真正走红，进而带来更大的投资回报和可观的回本周期 。
发现新风险并积极回避
对于投资者来说，在进入民宿投资过程中，对于风险的把握也须积极关注，否则民宿投资也一样是个坑 。积极研究风险，才能真正了解这个市场和产业 。传统投资的风险有很多，包括合伙投资面临的风险、经营不善带来的风险等 。类似风险不再一一提示 。对于投资者来说，更是需要关注后疫情时代下的新风险 。因此，此处针对今年农村市场、房地产、文旅市场、直播等新情况，做几点风险提示，以供相关投资者参考 。
第一、要真正对乡村振兴的政策摸透，既要抓住市场机会，也要防范越过用房用地的红线 。过去几年民宿产业快速发展，有一部分就和乡村振兴下的用地支持有关 。不过疫情后出现了一个新情况，即对于耕地保护的提法明显增多 。换句话说，如果后续到一些乡村做民宿，要关注所在区域的产粮计划等 。如果随意侵占农田做民宿，哪怕是种植花草苗木，那也可能和粮食种植政策相违背，这会使得此类民宿投资面临较大的压力，甚至被界定为用地不合规 。
第二，要关注一类准民宿项目的住房政策，即短租房 。目前类似北京等城市出现了一些短租房，尤其是在一些靠近文旅项目周边的住宅社区 。过去对于此类短租房的管控是不多的，而现在政策面逐渐清晰 。一些大城市逐渐发现了此类产品的问题，即出现了扰民、治安等情况 。所以如果确实后续在一些都市里面做民宿项目，那幺需要关注社区的要求 。若前期投入很多成本，最后被其他业主或物业公司所举报，则会得不偿失 。
【民宿投资的水有多深？】第三，注意产品的营销 。这两年推广平台不断增加，包括抖音等平台，很多民宿投资者也会利用抖音平台推广项目，包括进行农产品和文旅小饰品的营销等 。但是需要看到，疫情前后类似推广的外部环境有了很大的变化 。4月国家网信办等七部门联合发布《网络直播营销管理办法（试行）》 。该政策对各类违规网络直播等进行了监管 。对于一些民宿项目来说，在直播推广民宿产品和服务中，需要谨慎进行，即要回避各类虚假营销 。
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