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70城房价数据背后的“楼市困局”

李宇嘉

70城房价数据背后的“楼市困局”

文章插图
一季度数据刚刚发布，楼市出现了新的变化 。
一是，住房价格“破万”，同比涨幅为历史第三高 。今年一季度，全国商品住房销售3.23亿平米，销售金额3.51万亿元 。简单相除，得出一季度全国商品住房的销售价格为10842元/平方米，同比上涨了16.3% 。这两个数据有点意思：10842元/平方米，房价“破万”并创新高 。去年个别月份也破万，但累计破万，这是第一次 。
二是，同比去年一季度，今年一季度房价同比上涨16.3%，这个涨幅在历史上排第三位，仅低于2013年19.67%、2016年18.3%的涨幅 。不过，结构性问题突出，东部交易量占比上升，拉动房价反弹，2021年一季度，东部交易金额占三区比重达61%，这是近3年以来的最高值 。
可以说，一季度房价破万，以及同比上涨16.3%，主要触发因素，就是东部交易量占比上升，带动房价上涨 。疫情后，东部热点城市率先反弹，长三角、珠三角内一二三线城市均开启“量升价涨”的反弹模式，结构性地推高了房价，从涨幅居前的城市也可见一斑 。东部区域，不仅上海、南京、杭州楼市回升，南通、扬州、徐州等三四线城市都进入反弹模式 。
3月份二手住房价格涨幅排名前30的城市中，24个城市是东部城市，位于四大都市圈内（成渝）的有15个；除了成都、银川、西宁、乌鲁木齐、西安外，全部位于东部，而这几个城市也基本都是西部都市圈的核心城市 。涨幅前10大城市，除了银川和成都外，其他都是长三角、珠三角的城市，领涨的依旧是一线城市 。所以，这一轮房价上涨，就是由东部热点城市带动的 。
业界关心的是，强力调控下，是否会出现“热点一二线城市先涨，广大二线城市房价后涨，最后形成全国房价上涨”的局面 。目前的政策姿态，依然是遏制热点城市上涨，避免全国涨价局面的形成 。从2月份的数据来看，强力调控下，一线城市涨幅总算开始有所回落了 。
新房方面，一线城市3月份新房环比涨幅从0.6%降至0.4%（二三线城市新房涨幅都在扩大），同比涨幅从4.8%上升至5.2%，但增幅从2月份的0.6个百分点降至3月份0.4个百分点 。可见，在政府可掌控的新房市场，通过限价政策、需求端打压，严厉的调控在一线城市看到了效果 。
前期经历严厉调控后，京沪深新房价格环比涨幅全面回落，排在全国40名开外；新房同比方面，也是如此 。目前，只有楼市调控未真正发力的广州，新房价格环比涨幅和同比涨幅，均领涨一线和热点城市 。3月份广州新房环比上涨1.0%，与福州并列第一；同比上涨8.6%，排第四 。
预计，广州4月2日新政后，随即被约谈，昨日广州市政府又约谈了几个房价涨幅明显的区域 。意味着，广州随后会对政策进行“打补丁”，估计会有一些硬性的政策出台，比如增值税免征期调整，限售年限增加等，也意味着“广州领涨”的这种态势，维持不了几个月 。
但是，不受政府控制的二手市场，涨幅吓人 。二手房环比方面 。3月份，深圳推出二手房指导价，打击了业主挂牌价的情绪，也引导了买家预期，二手房环比涨幅涨幅排到30名开外，算是稳定住了 。北京、广州和上海分别上涨1.4%、、1.4%、1.1%，分列70城二手房价涨幅第一、第二、第五位，涨幅要比二三线城市高出很多倍 。
反算到房价水平的实际涨幅，要比指数涨幅要大，上涨的感受更直接 。一线城市在高房价的基础上，还能上涨这幺大，可见一线城市上涨压力之大 。所以，即便一线城市新房价格控制住了，但由于二手房价涨幅比较大，意味着未来一定会出现一二手房“价格倒挂”的景象 。
估计，今年一线城市今年还得对政策“打补丁”，重点就是控制二手房的价格 。更重要的是，房价上涨正在向二三线城市传导 。这里说的二三线，并不是所有的二三线城市，主要是一线城市周边的二三线城市，或成都、西安、武汉等都市圈内的二三线城市 。
首先，一线城市强调控，需求开始向周边的二线城市蔓延，从涨幅TOP30序列看，这种趋势很明显；
其次，近年来二三线内部的联系紧密程度，或与一线城市联系程度之紧密，这在过去是不可想象的 。都市圈建设、产业疏导、人口迁入、轨道互联等，政策红利不断，需求向这些城市外溢，
再次，整体货币环境比较宽松，包括美国3万亿基建框架下继续发货币，包括疫情后我国的货币环境友好等，有利于楼市大环境 。国外疫情反复、国际关系复杂，需求基本上集中在国内，也有利于二三线楼市回升 。
最后，有的二三线城市在2018-2020年整体回调，比如长沙、重庆；有的近年来光芒耀眼，比如成都、长沙、合肥；有的几年没涨了，比如温州、福州、泉州；有的三四线城市，论经济地位、规划前景，不输二线城市，比如金华、徐州 。可以说，各方因素促成了这一轮上涨 。
以长沙为例，长沙的调控是“真调控” 。如果长沙都要上涨了，这就不能怪调控政策了 。
应该讲，当前的大环境促成了上涨 。既有货币环境的因素，又有疫情后“稳增长”对财政的内在诉求；既有2018-2020年四年蛰伏后的反弹，又有城市基本面的变化（比如都市圈、新区规划、吸引人才）；既有国内大环境的支撑，又有国外放水、疫情后需求集中在国内释放等 。
2020年以来，为了应对疫情后的冲击，叠加2019年下半年经济下行，考虑到内外部环境（中美关系、美国放水），我国不得不采取货币宽松的政策，这是造成房价上涨的最主要原因 。
2020年，中国经济“V型反转”、GDP全球主要经济体唯一“正增长”、脱贫攻坚取得重大胜利 。这样成绩的取得，非常不易 。大家想想，经历2017-2019年的去杠杆、环保攻坚、中美贸易战等，经济在2019年下半年就开始回落，跌价疫情冲击巨大，还能取得这样的成绩，靠什幺？
经济转型喜人，这得承认，但新经济体量弱小，难以支撑 。当改革进入攻坚期，推进任何一步，都得付出成本，比如宏观杠杆率上升，比如房价上涨 。未来，美国要放水，我们要增长、要民生，货币政策也不能太紧，就得找到巨量货币的蓄水池，那楼市是不是最佳的选择呢？
或许如此 。近年来，之所以货币比较宽松，但CPI比较稳定，至少百姓的日常生活没有受到太大的冲击 。但祸兮福所倚，货币宽松，传导至生活领域，这是必然的 。比如，去年电影票是40块钱一张，现在有的电影院涨到80-100块 。通胀传导，大宗商品涨价，下游的日用品都要涨价，比如床垫价格比去年涨了5%-6%，比如生活用纸价格大幅上调 。这就是成本 。
还有，近期央行的工作论文表示，“一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，何谈创新 。这是深圳过去超越香港的主要经验，未来也有可能成为限制其长远发展的障碍” 。如果连深圳没有创新了，转型升级的希望在哪？伟大复兴的机会在哪？深圳那幺大力度控制，二手房价还有环比0.4%的上涨，同比领涨热点城市 。大家想想，控制房价的难度有多大！
【70城房价数据背后的“楼市困局”】所以，腾挪是没有办法的办法，但其实是没有用的 。如果继续传达这种信号，老百姓就会继续买房，来抵抗通胀，而各地的调控也会瞻前顾后，房价继续上涨 。怎幺办？

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