AI财经社|优客工场上市,是这个行业死亡的开始


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来源:AI财经社
编辑 /董雨晴
优客工场上市的这一天 , 真格基金创始人徐小平亲自拍摄了一段接近3分钟的个人solo视频 , 用以表达他的狂喜之情 。 视频里的他 , 时而手舞足蹈 , 时而双脚离地弹跳 , 开心的像个三岁的孩子 。
在这个喜庆的日子里 , 徐小平不忘谈起毛大庆创业早期的故事 , “我说大庆 , 咱们创业吧 。 我其实是说着玩儿的 。 创业有风险 , 大庆需谨慎 。 但大庆当真了!优客工场 , 诞生啦 。 ”
故事最早要追溯到2015年2月14号的晚上 , 毛大庆和几位基金公司的老友 , 来到了徐小平家里 。 20多天之后 , 地产圈传来了一个震惊的消息——毛大庆毅然辞去万科北京区域首席执行官一职 , 投身创业 。 自此在北京四惠一间狭小的办公室里 , 毛大庆开启了他的创业征途 。
短短几年 , 优客工场从一家初创公司 , 估值一度攀升至30亿美元 。 如今在资本退潮的背景下曲线上市 , 市值跌到了只剩4.8亿美元 。 此一时彼一时 , 毛大庆或许已有体会 。

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优客工场的未来 , 并没有随着曲线上市变得光明起来 。 登陆资本市场后 , 优客工场的股价破发并开始一路下行 。 根据招股书 , 过去3年里其亏损合计超14亿元 。 毛大庆也坦言 , 今年可谓是优客工场诞生五年来的最艰难时刻 。
优客工场并非个例 , 在联合办公的赛道上 , 大量企业已然倒下 。 两年前的价格战、盲目收房源等无序竞争 , 让联合办公市场烧起了熊熊烈火 。 然而 , 风口过后 , 只剩下一片狼藉 。
自2018年资本退潮后 , 沉寂了两年的联合办公企业们下一步该走向哪儿?这已是留给整个联合办公行业悬而未定的疑问 。
这届共享办公之死
如果不是优客工场上市的消息 , 人们几乎快要忘记了 , 曾经火爆一时的共享办公空间 。 在装修洋气的巨大办公空间内 , 驻扎着来自各行各业的公司 。 每到午休时分 , 不同格子间里的打工人会涌入公共区域内 , 打一杯免费的咖啡 , 摊在舒适的沙发上小憩 。
如今再次走入联合办公场所 , 此情此景不复 。 不仅免费的茶水饮品没有了 , 不少办公区域都空着 , 甚至面临被房东赶走的窘境 。
把工位租在上海一家名为RICHBOX的联合办公空间的张昊就在为这件事发愁 。 张昊是一家做Lolita服饰的淘宝店主 , 今年11月底 , 他突然收到了物业公司的搬家通知 。 由于该联合办公企业未能如期交付租金 , 物业公司决定清退现有商户 。

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实际上 , 这已经是张昊今年第二次搬工作室了 。 “今年上半年疫情原因 , 租的办公室空了快6个月 , 赔了十几万元 , 没钱了换成联合办公 , 现在又要搬家 。 ”
随着长租公寓爆雷声响 , 租户维权等负面消息层出不穷 。 张昊一度以为自己也有可能成为维权的一份子 。 好在和物业公司的协商过程相对顺畅 , 他如约收到了应得的赔偿 , 唯一棘手的问题是 , 接下来他该搬到哪里 。
回想起五年前 , 乘着创业大潮与共享经济概念两股风 , 联合办公企业曾吸引无数创业者入场 。 主打共享经济 , 以租赁灵活、装修高档、价位低廉等优势吸引一众租户 。
【AI财经社|优客工场上市,是这个行业死亡的开始】2015-2018年的三年间 , 是联合办公市场最疯狂的时间段 , 其中据腾讯研究院发布的《2016创新创业白皮书》 , 仅2015年 , 国内众创空间数量从50余家迅速增长至2300多家 , 增长近46倍 。 但转眼到了2018年底 , 受经济环境影响 , 国内投资热退潮 , 不盈利的联合办公行业进入洗牌阶段 , 市场热度迅速遇冷 。
自2019年开始 , 大部分联合办公企业资金状况就已吃紧 。 包括纳什空间、氪空间在内的多家联合办公头部企业相继爆出裁员、欠薪等消息 。 实际上 , 自海外共享办公鼻祖WeWork倒在IPO前夜 , 资本就丧失了对共享办公赛道的信心 。 “WeWork失败后 , 基本上国内就没有公司拿过融资了 。 ”一位业内资深人士表示 。
今年3月份 , 深圳联合办公企业“创客驿站”因拖欠三个月、近600万租金 , 被业主方单方面解除租赁协议 。 而后不久 , 又传来了funwork上海总部正在走破产流程、杭州项目也将于4月9号关闭的消息 。 就连曾经宣布要将SOHO 3Q分拆独立上市的潘石屹 , 也不得不开始为SOHO 3Q寻找新的买主 。
至此 , 这场兴起于2015 年的联合办公热潮似乎终将迎来终局 。
洗牌、并购、关店、裁员等 , 联合办公企业悉数跌落神坛 。 “我们平台上的监测数据推算 , 出租率最高的时候也就是2018年 , 能达到全年97.07%出租率 , 2019年初的时候出租率也是在92%左右 , 到疫情期间出租率骤降至不到82% 。 ”创富港集团副总裁唐伟说道 。 如若不是疫情的影响 , 创富港今年原本计划的扩张任务是27个项目 , 但截至目前今年只扩张了19个项目 。
从整个联合办公行业的数据来看 , 据《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》显示 , 52.38%的联合办公品牌因为客户减少 , 业务骤停 。
成也创业公司 , 败也创业公司
因都被诟病为“二房东”模式 , 共享办公曾被拿来与长租公寓类比 。 只不过 , 过去两年多以来 , 大批联合办公企业倒下 , 尚未引发大规模的商户维权事件 。 目前据AI财经社多方了解到 , 多位因联合办公企业撤租不得不搬家的租户们 , 也多数收到了正常的租押金赔付 。
一位业内资深人士透露 , 这或许与二者金融模式不同有关 。 目前联合办公企业并未涉及到类似租金贷的金融杠杆模式 。 “联合办公早期也考虑过银行间的借贷 。 但后来发现 , 在借贷方面的处理特别麻烦 。 因为长租公寓是一个TO C的生意 , 银行会愿意和个人客户形成借贷关系 。 但联合办公做的TO B 的活儿 , 不可能有个人愿意以公司之名形成借贷关系 。 ”

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但大规模的倒闭潮 , 难以掩盖联合办公行业的内在问题 , 有人将其归因于没有达到80%的出租标准线 , 也有人认为其To VC模式 , 导致WeWork上市遇阻后资本直接掐断了行业的资金来源 。
“实际上 , WeWork和疫情只是加剧了公司问题的出现 , 即使没有这两个因素 , 联合办公行业也会出问题 , 因为根本原因出在了业务模式的问题上 。 ”前述业内人士表示 。
得益于灵活性的租赁需求 , 国内共享办公空间起步时 , 初创型客户明显占比更高 。 联合办公通过将整租化为散租的出租形态 , 成功吸引了不少初创公司 , 帮助他们解决了早期的高租金成本 。
这位业内人士分析 , “2015年至2017年那段时间 , 国内的初创企业数
量非常大 , 这种小型化的公司 , 对联合办公以工位形式出租的租赁需求非常高 。 另外 , 也承接了一部分大企业的新业务租赁需求 , 比如项目制团队或者公司部门团队 , 将联合办公作为他们的一个灵活办公渠道 。 以上这些因素 , 都让联合办公成为一种刚需 。 ”
但也正是这种灵活性 , 让联合办公企业的运营难度大幅提升 , 尤其在如何留住用户上 , 十分考验成本和运营实力 。 “早期联合办公客户的存活率其实非常低 , 哪怕是签了一年的租期 , 没多过久企业就死掉了 。 没人能够有时间去筛选这个客户 , 大家都是能签一家是一家 , 但其实很多都是不可持续的 。 ”
即使举着共享经济的大旗 , 联合办公不可避免采取传统的招商思维 , 通过第三方渠道即中介机构带来客户 , 中介机构招商成了联合办公绕不开的环节 , 但这恰恰成为了当前联合办公承受招商压力的主要原因 。
企业想要找到市场上的商户 , 往往需要支付给中介公司15%的佣金 , 但由于联合办公类市场灵活性高 , 获客成本也就大幅提升 。
“由于很多客户大多只签半年或者一年 , 很多中途都断约 , 导致联合办公企业的佣金即营销成本一年就不低于15% , 此后为了持续获客 , 成本还要追加 。 而通常传统的二房东 , 签约时间会更长 , 三年之间的租赁期只需要付一年的15%就够了 。 ”资深从业者张诚说道 。
张诚甚至认为早期联合办公定价存在原罪 。 “最早的行业定价 , 都是行业从业者拍脑袋决定的 , 大家都不知道该怎么定 , 普遍都是参照传统办公行业规则 。 但是这里面涉及的问题远比传统写字楼多 。 ”
“比如 , 写字楼给到中介公司的佣金是15% 。 传统的写字楼 , 中介要做的工作非常多 , 比如装修、选址、规划等等 。 但中介在联合办公的专业性是很有限的 , 装修、选址都是现成的 , 给不到多大的作用 , 那这个高佣金就是虚高的” 。
而在商户端 , 受WeWork影响打造的共享办公氛围 , 却难以与国内办公市场相融合 。 “美国人的社交文化比较强 , 自由职业的比例比较高 , 但是中国整体的情况则是 , 小型的私营企业倒闭的非常厉害不说 。 一旦团队超过了7、8个人 , 都希望有个相对独立的办公室 。 ”
那么 , 在初创公司客源不稳定下 , 联合办公拥抱中大型公司 , 是否是一条新出路呢?现实可能要更残酷 。 实际上 , 当一家企业的工位超过4个人之时 , 联合办公企业的低价格就会失去优势 。 “在一线城市里 , 联合办公企业单个工位1个月1500元左右 , 当然是便宜的 , 但只要超过4个人 , 就意味着工位成本高达6000元 , 而同等价位租传统的办公室可以租更大面积 。 ”
地产商来了
在如何摆脱“二房东”诟病的问题上 , 联合办公企业苦苦挣扎多年却始终未果 。
从某种程度上来说 , 联合办公一直寄希望于摆脱单纯的赚取租金差的模式 。 在传统的办公空间之外 , 不少联合办公企业还推出了如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等增值服务 。 而后者往往被联合办公企业视为转型的救命稻草 。

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比如 , 意识到二房东模式不可持续的优客工场 , 提出了新的发展重点 , 即不提供办公空间 , 仅向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务 , 收取市场和品牌服务费 。
2019年以来 , 优客工场加大了轻资产业务的比重 。 2019年前9个月 , 优客工场8.74亿元的营收中 , 二房东模式收入为4.19亿元 , 占比48%;轻资产模式的收入为4.03亿元 , 占比46% 。 而2018年前者占比为88% , 2017年这一占比更是高达92% 。
但对于始终处于亏损状态的优客工场而言 , 轻资产模式并不被业内多数人看好 。 从事联合办公企业的业内人士表示 , “我们认为轻资产未必有前途 , 因为这个事情是个悖论 , 轻资产是拉入第二方 , 从而实现1加1大于2的效应 , 但在一方本身盈利还没解决掉的情况下 , 轻资产实现不了双赢 。 ”
除了轻资产的探索之外 , 不少联合办公企业 , 专注在企业的附加值收入上下功夫 , 比如 , 探索社区运营 , 或者智能化的科技服务 。 但在摸着石头过河的状态下 , 并没有企业真正能够闯关成功 。
关键问题还在于客户无法买单 , 一位联合办公的从业人士表示 , “这些附加业务的核心问题在于无论是智能化 , 还是社区 , 一旦做这个 , 就意味着有人会为你的隐形附加值买单 , 但现在的客户显然无法分担 , 那么附加值业务也就没有存在的意义 。 ”
不过 , 在联合办公企业洗牌之余 , 另一边的巨头房地产公司开始杀入市场布局 。 AI财经社了解到 , 不少头部地产商们正在悄悄推出联合办公品牌 , 万科推出了“牛小时” , 金茂资本推出办公空间品牌J SPACE , 恒基兆业推出办公品牌BCos等 。
这些项目的共性是均主打高端市场 , 虽然还是联合办公的模式 , 但这些公司基本上不再对外宣传联合办公的概念 , 也不再提第三方服务 。
与创业型的联合办公选手不同 , 地产公司们大多利用自有物业来试水共享办公 , 这也是地产商的最大优势 。
在众多联合办公选手里 , 张诚最为看好地产公司的联合办公前景 , “地产公司的自持物业 , 相当于革命性的降低成本 , 基本上没有租金的压力 , 这是创业型的联合办公企业比拼不了的巨大优势 。 另一方面 , 地产商定位高端市场 , 这就意味着他的客户群体相对优质 , 有稳定的客源可以支撑 。 ”
但在唐伟看来 , 资金优势并不能成为这场比赛的输赢关键 , “基于业务差异性 , 房地产企业不太可能真正地去做精细化的管理 , 但联合办公市场又是一个非常考验运营能力的领域 , 需要专业的团队和运营人员不断深耕 , 它和房企天然就有一个逻辑性的差异 。 ”
联合办公市场棋至中局时 , 早期的玩家们已经死了多半 , 而被空出来的那部分市场需求 , 正在被巨头们重新收割 。 经历过联合办公高低起伏后 , 张诚再回看如今的市场变化 , 已经淡然了很多 , “这也没什么可惜的 , 只要没有产生实际经济效益的公司 , 肯定会被市场淘汰 , 早晚的事儿 。 ”
(应受访者要求 , 文中张诚为化名)

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