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配图来自Canva可画
对于绝大部分人来说 ， 买房是人生的一笔必要消费 ， 但不断上涨的房价却让打工人苦不堪言 。 而正是因为需求高、交易单价高的特点 ， 房产交易的各个环节都具有巨大的市场 ， 吸引了众多玩家前来捧场 。 双11期间 ， 天猫、京东、苏宁都宣布了对房产交易的加码 。
而身为国内最大的房产交易平台 ， 在8月13日登陆纽交所的贝壳找房 ， 近日也公布了其上市以来的首份财报 。
财报开门红下的隐忧
根据财报数据 ， 贝壳第三季度的平台总交易额（GTV）为1.05万亿元 ， 同比增长了87.2% ， 今年前三个季度的总GTV已突破2万亿 ， 超过去年全年总量 。 而这也带动了营收的增长 ， 贝壳第三季度总营业为205亿元 ， 相比于去年同期的120亿元 ， 同比增长了70.9% 。
作为房产交易中介的贝壳 ， 平台交易总额和营收的增长 ， 自然和体系内的门店、经纪人以及用户有着不小的关系 。 而三季度 ， 贝壳在这几个方面也有不错的增长成绩 。
截止9月底 ， 贝壳平台链接的门店数已经超过4.4万家 ， 同比增长41.7% ， 超过47.7万的房产经纪人被链接在贝壳的平台内 ， 同比增长了50.7% 。 同时 ， 贝壳平台三季度的月活跃用户为4790万 ， 同比增长了82.1% 。
贝壳公布的第一份成绩单 ， 在一片欣欣向荣之中 ， 同样有着隐患 。
平台内经纪人数量的增加 ， 在扩大贝壳找房规模的同时 ， 也加大了平台在佣金方面的成本支出 。 财报显示 ， 三季度公司内部的佣金和薪酬成本为66亿元 ， 同比增长了36.2% ， 而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也从去年的32亿元增加至77亿元 。
从内外部成本支出的比重可以看出 ， 贝壳的销售渠道结构正在发生变化 。 而这也让三季度贝壳在实现毛利增长至44亿元的同时 ， 毛利率较去年同期下滑了3.1个百分点至21.3% 。
这也影响到了贝壳的净利润 。 虽然在财报中贝壳表示 ， 经过调整之后三季度的净利润达到了18.58亿元 ， 但是调整之前 ， 三季度贝壳的净利润只有7500万元 ， 相比于去年同期的3.8亿元下跌80% 。
总体来看 ， 贝壳通过牺牲盈利 ， 从而换取了比较喜人的规模扩张速度 。 虽然这种模式并不是不可取 ， 但是依旧会让外界对贝壳的盈利能力产生怀疑 。
稳存量业务
平台内的现有房产业务 ， 是保证贝壳规模扩张的最稳定基石 。
举例来说 ， 二手房交易在房产交易中所占的比重一直很大 。 这主要是因为在很多城市中 ， 城市核心区基础建设较完善 ， 而生活较为便利的城区几乎没有空闲地皮可以开发新楼盘 ， 这就导致很多刚需房的年轻购房者只能选择二手房交易 。
但是二手房交易过程中 ， 房屋质量、物业服务、产权手续等多方面问题都会成为购房者的“拦路虎” ， 另外服务质量层次不齐的中介 ， 同样也会影响到购房者的消费体验 。 当然不只是二手房交易 ， 这种问题普遍存在于房产交易中 ， 而这也就成了众多中介平台的挑战 。
贝壳同样需要面对这种挑战 ， 解决办法主要有两个方面 。
首先是持续释放ACN网络的优势 。 ACN全称经纪人合作网络 ， 简单来说 ， 就是将房源、顾客等信息共享自平台内 ， 不同于以往房产交易只有一个经纪人 。 ACN模式之下 ， 一次房产交易有一整个团队进行分工合作 。
虽然这种合作的经纪人模式 ， 会在一定程度上降低一些单个经纪人的成交单数 ， 但是却可以在合理分工之后 ， 掌握更清晰的房源信息 ， 提升整体团队的效率 ， 保证组员收入的同时也保证了消费者能享受到更好消费体验 。
其次是通过线上化提效交易过程 。 房产交易的特殊性就在于必须的线下属性 ， 但这并不说明发力线上是没必要的 ， 比如疫情期间线下看房成了一种奢侈 ， 线上看房就成了必要 。
于是贝壳加速将5G、VR、线上签等技术应用在自身平台之中 ， 这不仅减少了交易过程中购房者和经纪人不必要的折腾 ， 让购房者享受更加便捷的消费体验 ， 也能提升平台的整体效率 。
基于这两方面的原因 ， 贝壳的现有房产交易取得了不错的成绩 。 根据财报 ， 三季度贝壳平台内现有房产的GTV从去年同期的3354亿元增长至今年的5761亿元 ， 增长幅度超过70% 。 而现有房产交易服务所获得的营业收入也从去年的61亿元增长46.2% ， 达到88亿元 。
拓新业务 ， 迎新挑战
有了稳定发展的存量业务 ， 贝壳开展新房业务就有了一定的保障 。 新房对比二手房来说 ， 各方面信息更统一 ， 方便平台管理；同时新楼盘主要集中在一二线城市的二环外地区以及低线市场中 ， 有助于平台挖掘下沉市场 。
三季度贝壳在新房业务也取得了不错的成绩 。 新房交易总额从去年同期的2045亿元增长至4207亿元 ， 增长幅度达到106% ， 而新房交易所取得的营收则达到了111亿元 ， 同比增长了95% ， 增长能力确实十分喜人 。
这得益于贝壳加深了和B端房企的合作 ， 中海、保利、碧桂园等大型房企的一手房源都出现在贝壳平台之中 。 并且贝壳与很多大型房企的合作是长期的 ， 这也将持续为贝壳释放红利 。
但是竞争对手总是来自意想不到的领域 ， 在联合了易居之后 ， 阿里今年以来在房产领域的动作最猛 ， 而天猫好房更是和贝壳的新房业务形成直接的竞争 。 同样是大品牌的一手房源 ， 天猫好房上的价格却有着很大的优惠 ， 这对于贝壳而言是个不小的冲击 。 而在用户流量、技术支持、资本实力等方面 ， 天猫好房有着贝壳难以企及的优势 。
房产电商：不确定性依旧
就像贝壳CEO彭永东说的 ， 贝壳面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场 。
房产交易过程中涉及到开发商、中介平台、经纪人、卖房者、购房者等多个角色 ， 而正是因为众多的参与者和繁琐的交易环节 ， 让房产电商难以标准化的问题一直存在 ， 也就造就了这个充满不确定性的市场 。
也正是这种不确定性 ， 一直是房产电商平台向前进步的最大阻碍 ， 对房产电商平台来说 ， 至少需要解决以下两方面的难题 。
首先是尽量简化房产交易的环节 。 就像电路图一样 ， 每多一段导线都会增加电阻增加能耗 ， 同样 ， 每多一个环节都会给房产交易增加一层不确定性 。
其次是尽量将B端和C端都掌控在体系之中 。 这个B端不仅仅是大型房企 ， 更包括了卖房者、经纪人等小B端 。 将B、C两端的数据、信息等整合起来 ， 更能提高平台内房源的确定性 ， 从而更好调节供需关系 。
虽然目前的贝壳在这两个方面都有一定的动作 ， 但是依旧是在比较浅层的领域 ， 比如在B端和C端 ， 贝壳的动作只是在营销层面 ， 这不能从根本上解决整个市场的不确定性问题 ， 还需要进一步深化到交易的每一个场景之中 。 而这也让交出首份财报的贝壳 ， 不得不面对更加困难的挑战 。
【房产经纪人|开门红财报下，贝壳找房的春天依然有点冷】文/刘旷公众号 ， ID：liukuang110
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