虎嗅APP|被“错杀”的贝壳,“财散人聚”
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头图|视觉中国
作者|Eastland
来源:虎嗅
2021年8月11日(美东时间) , 贝壳控股(NYSE:BEKE)发布了2021年Q2未经审计业绩——总成交额1.22万亿 , 同比增长22.2%;营收242亿、同比增长20%;截至6月末 , 门店数达5.29万家、同比增长25.1%;经纪人达54.9万名、同比增长20.3% 。
进入2021年 , 以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标的调控措施(限购、限贷、限价 , 整顿学区房等)
成效显著 , 房地产市场整体降温 。 在这样的背景下 , 贝壳交易规模、营收规模、线下运营规模稳中有升 , 龙头地位进一步巩固 。
贝壳基本面向好 , 却因种种外部原因一跌再跌 , 市值蒸发约4000亿!最新市值234亿美元 , 仅为52周高点的四分之一 , 有“错杀”嫌疑 。
研究贝壳务必要从两个维度入手 , 一是新房/二手房 , 二是链家门店/非链家门店 。
新房VS二手房
1)年成交金额将突破4万亿
2017年 , 贝壳旗下CAN平台(Agent Cooperation Network)总成交金额(GTV)突破1万亿 , 2019年突破2万亿 , 2020年达到3.5万亿 。 2021年H1 , CAN平台交易额达2.3万亿 , 预计全年交突破4万亿 。
二手房是链家的起家业务 , 早期自然在CAN平台成交额里占“大头” 。 自2019年起 , 新房业务成交额占比越来显著提高:
2018年 , 二手房成交8220亿、占比71.3% , 新房成交2810亿、占比24.4%;
2019年 , 二手房成交1.3万亿 , 但占比降至61%;
2020年 , 二手房成交1.9万亿 , 新房成交亦达1.4万亿、占比接近40% 。
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【虎嗅APP|被“错杀”的贝壳,“财散人聚”】成熟房地产市场 , 二手房交易额大于新房 。 而中国房地产市场 , 新房交易占压倒优势 , 二手房的角色是“追赶者”:
2014年新房、二手房总交易额分别为6.2万亿、2.6万亿 , 二手房占比26.8%;
2019年 , 新房、二手房总交易额分别为13.9万亿、6.7万亿 , 二手房占比提高到30%;
预计2024年 , 二手房交易额将大12万亿、占比39% 。
但房产中介天然在二手房交易领域更有用武之地 , 所以贝壳的走势与“大盘”相反——从二手房业务起家苦心经营 , 在线下积累庞大的资源 , 然后将之用于新房销售 , 迎合开发商去库存、回笼资金的迫切需求 。
2021年H1 , 贝壳CAN平台新房、二手房及新兴业务成交额分别为8416亿、1.3万亿和1233亿 。 #全年交易额有望突破4万亿#
2)新房业务异军突起
贝壳营收分为“二手房”、“新房”、“新兴业务”三个部分
2019年营收460亿 , 同比增长60.6%;2020年虽受疫情影响 , 同比增速仍达53.2%、至705亿;2021年H1 , 营收449亿、同比增长64.6% 。
2019年新房业务收入203亿 , 与二手房业务的246亿营收非常接近;2020年 , 新房业务收入379亿 , 大幅超越二手房业务;2021年H1 , 新房、二手房收入分别为238亿、198亿 。
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2019年、2020年 , 新房业务对贝壳营收增长的贡献率均在70%以上 。 2021年H1 , 新房业务增长贡献率降至55.9% , 但仍显著高于二手房业务的贡献率 。
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开发商去库存需求日渐急迫 , 是拓展新房业务的契机 , 但没有多年的积累 , “天上掉下来的馅饼”也接不住 。
链家门店VS非链家门店
贝壳的ACN平台将房产交易流程拆解为若干“片段” , 所谓“铁路警察、各管一段” 。 从业者可以在“房源录入者”、“房源维护者”、“客源发现者”、“撮合成交者”等角色中选择一个或多个 , 以发挥自己的“比较优势” 。 平台力求公正、透明 , 让参与者获得合理的利益分配 。
CAN平台首先是为链家门店服务 , 两者之间的关系类似“京东商城”与“京东自营” 。 但贝壳的野心是让CAN平台成为面向整个房产中介行业的开放平台 , 正如京东商城对第三方卖家“敞开大门” 。
几年过去了 , 非链家品牌门店/经纪人入驻情况、成交金额及分佣 , 是衡量CAN平台开放性的关键指标 。
截至2021年6月末 , CAN平台接入门店数同比增长25%、至5.3万家 , 入驻经纪人近55万名 。
1)开放平台 , “第三方”份额占六成
非链家门店的“主阵地”是新房业务 。 2020年新房成交金额高达1.1万亿 , 占CAN平台新房总成交额的80%;二手房成交金额也不少 , 为9281亿 , 占CAN平台二手房总成交额的47.8% 。
2020年 , 非链家门店新房、二手房总成交额2.03万亿、占CAN平台成交金额的58.1% 。 2019年这个比例是46.4% , 2021年H1提高到59.9% 。
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链家门店“主阵地”是二手房业务 。 2020年二手房成交额1万亿 , 占CAN平台二手房总成交额的52%;新房成交金额只有2770亿 , 占CAN平台新房总成交额的20% 。
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传统房产中介机构核心能力是在线下获得二手房源 , 但链家通过贝壳获得了线上获得流量的能力 。
2021年Q2 , 贝壳APP平均月活达5210万 , 对于买房这种超低频需求已经算“天量” 。 非链家门店能拿到二手房源并具备有线下服务能力 , 线上获客是它们短板 。
因为在新房销售方面的互补性更强 , CAN平台与非链家门合作更容易双赢 。 新房销售中建立的互信关系 , 对双方在二手房领域的合作会有裨益 。
进入2021年 , CAN平台二手房成交额中链家门店占比退至50%以下;而新房交易额中 , 非链家门店早在2020年就占到80% , 2021年H1提高到83% 。
非链家门店在CAN平台的份额与“第三方卖家”在京东商城的情形相似 , 已达60%一线 。
“近者悦 , 远者来” , 贝壳的“雪球”有可能越滚越大 。
财散人聚
俗话说“财聚人散、财散人聚” , 不论天猫、京东还是贝壳 , 想要吸引千百万参与者 , 一定要有完善的利益分配机制 。
贝壳与非链家门店机构的利益分配模式有两种——分佣和收取服务费 , 分别用于新房、二手房业务 。
1)分佣
“分佣”是贝壳对新房销售佣金中非链家门店应得款项进行的支付 。
以2021年Q2为例 , 新房业务交易金额4980亿、收入139亿 , 总变现率2.79% 。 非链家门店机构完成4145亿交易 , 获得分佣94亿 , 佣金率2.28% 。 贝壳按交易额的0.51%提留21.1亿 。
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新房业务的主流模式应当是贝壳与开发商签订销售合同、拿到房源 , 众多非链家门店各自凭获客能力、服务能力促成交易 , 然后从贝壳领取“分佣” , 金额为交易的2.1%~2.4% 。
2)服务费
“服务费”是贝壳就提供与二手房交易相关服务向非链家门店收取的费用 。
仍以2021年Q2为例 , 二手房业务交易金额6520亿 , 链家、非链家分别完成3100亿、3425亿 。
贝壳Q2二手房业务营收为96亿 , 其中85亿是佣金 , 11亿是向非链家门店收取的服务费 , 费率为0.32% 。
过往六个季度 , 贝壳向非链家门店收取二手房业务服务费的比率在0.3%~0.35%之间 。
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占在非链家门店的角度 , 从贝壳CAN平台获得新房销售委托、成交后可提取约为交易额2.3%的“分佣”;而利用CAN平台(如全流程数字化、流量获取等)完成自己家的二手房业务 , 要向贝壳缴纳成交额0.3%的服务费 。
详解利益分配格局
满足非链家门店的利益诉求 , 贝壳做到“财散人聚” , 自己能剩下什么?
1)贝壳“净佣金”
贝壳财报将营收减去所付出佣金的余额称为Comntibution , 这才是上市公司得到的“净佣金” 。
2020年 , 二手房业务营收305.6亿 , 内外佣金合计180.7亿 , 净佣金125亿 , 净佣金率40.9%;新房业务营收379.4亿 , 内外佣金合计297.9亿 , 净佣金81.5亿 , 净佣金率21.5%;新兴业务营收19.8亿 , 内外佣金31.8亿 , 净佣金16.6亿 , 净佣金率83.9% 。
近年变化最大的是新房净佣金率 , 2017年高达44.6% , 2020年降至21.5% , 2021年H1跌破20% 。 原因是非链家门店的权重持续提高 , 2021年H1占GTV的比例高达83% , 贝壳分出去的佣金越来越多 。
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净佣金可视为贝壳的“真实营收” 。
根据2020年数据 , 二手房、新房、新兴业务三个板块分别贡献了“真实营收”的55.8%、36.6%、7.6% 。
2)利益分配
新房
以2021年Q2为例 , CAN平台新房成交4983亿 , 贝壳确认营收139亿 。 非链家门店完成4145亿交易 , 拿走94亿分佣、佣金率2.3%;链家完成838亿交易 , 拿走19亿内部佣金、佣金率2.2%;贝壳留下26亿、费率0.5% 。
非链家机构佣金率最高 , 链家佣金率逐渐走高 , 内、外佣金率趋同无疑是合理的 , 而贝壳提留费率保持在0.5%一线 。
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二手房
二手房业务的逻辑与新房完全不同 , 贝壳账面营收分为佣金、服务费两部分 , 分别来自链家门店和非链家门店 。
上文提到2021年Q2 , 贝壳CAN平台二手房业务交易额6520亿 。 非链家完成其中3425亿 , 贡献服务费11亿元费率为0.32% , 远低于新房业务费率(约为0.5%) , 因为二手房源是非链家门店自己找来的 。
链家门店二手房交易额3100亿 , 贡献佣金85亿 , 费率刚好是“著名的2.7%” 。
但链家门店要支付房租、要给业务人员提成 , 贝壳必须返还一部分佣金并支付房租及其它费用 。 2021年Q2 , 返还佣金56.5亿、支付9.3亿门店租赁和8.4亿其它费用 。
算下来 , 链家门店对贝壳的净贡献(缴纳佣金-返还佣金-门店租金)为11亿元 , 相当于链家门店二手房交易额的0.35% , 和非链家门店“贡献率”再次趋同 。
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贝壳平台利益分配格局 , 给人两个印象:
一是算得上透明 , 公正 。 链家门店新房业务“分得少”、二手房业务“交得多” , 毕竟与贝壳是“一家人”嘛 。 下一步 , CAN平台对链家、非链家将“一视同仁” 。
二是贝壳收益与“著名的2.7%”没有直接关系 , 用CEO彭永东的话说 , 就是“由‘交易’转向‘服务’” 。 不论“分佣”给非链家门店 , 还是“返佣”给链家门店 , 消费者付的佣金多 , 贝壳分/返给门店金额也多 , 反之亦然 。 贝壳CAN平台只是“过了个手” 。 好天猫卖家利润率高或低 , 与天猫没有直接关系 。
盈利能力
蓝色折线代表毛利润、彩色堆叠柱代表市场、管理、研发三项费用 , 蓝色“淹没”彩色 , 公司才能获得经营利润 。
贝壳直到2020年方才摆脱亏损 。 这一年毛利润达169亿(毛利润率23.9%) , 市场费用(37亿)、管理费用(76亿)、研发费用(25亿)合计138亿(总费用率19.6%);年度净利润达28亿、净利润率11% 。
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疫情冲击下 , 2020年H1贝壳业务一度停摆 , 但全年还是取得27.8亿净利润 。
2017年、2018年 , 不含股权激励成本的“经调整EBITDA”(息税前利润)已分别达到10.7亿、6.1亿;2019年大增381%、达到29.2亿;2020年达到77.4亿 , 同比增长165%;2021年H1为45.7亿、同比增长184% 。
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纯互联网公司对传统房产中介发起发的“降维打击”均告失败 。 贝壳则是链家“反攻”的产物 , 目前看来是成功的 。 主要原因有两方面:
第一 , 房产不是标品 。 不要说二手房 , 同项目、同期的新房也不会有两套完全相同 。 买家对“终身大事”不可能马虎 , 一定要到现场勘察 , “VR看房”替代不了“线下带看” 。
第二 , 买房、卖房者都是“菜鸟” , 而且心态是复杂多变 。 经验丰富的经纪人“贴身服务”、协调双方的预期 , 才能顺利成交 。 不论互联网公司技术多牛 , 只要卖方、买方都是人类 , 经纪人这种角色就不会消失 。
纯互联网公司线上能力起点高 , 从纯技术层面 , 打造并发量低到可笑的交易平台 , 难度很小 。 真正的难点在于对中介行业、店东、从业人员及买卖双方心态的理解 。 另外 , 纯互联网公司线下“缺课”也很多、很难补 。
反观链家 , 线下能力强大 , 投入充足研发费用 , 以高薪加股权激励延揽IT人才 , 不出几年就能把课“补上” 。
2020年 , 中国新房、二手房交易额分别为17万亿和7.3万亿 , 贝壳平台成交的3.3万亿只是零头 , 成长空间很大 。
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