小姐多少钱「指导价」 _多少钱

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图片：图虫

“房贷荒”已经延续到了2022年。

【小姐多少钱「指导价」】“目前排队人数较多，放款时间可能需要等候半年，预计至少要到春节前后了。”准备在上海申请首套个人住房贷款的张彦（化名）在咨询时得到了这样的答复。

近日，采访人员先后联系中国银行、交通银行、建设银行、招商银行、上海银行、浙商银行、浦发银行和苏州银行等12家银行分设在上海、金华、杭州、无锡、南京、苏州、合肥和武汉8座城市的分行贷款中心咨询房贷办理情况，工作人员分别给出了“已暂停个人住房贷款业务”或“受住房贷款余额不足影响，放款周期延长”等回复。

限制加杠杆，房贷利率上调，正成为房地产市场“稳房价、稳预期”的重要利器。一家国内头部房产中介平台上海一区域负责人张峰（化名）向采访人员感叹：“受银行收紧住房贷款影响很多客户由于没有资金，购房者看房买房的热情开始降低，而二手房房东担心迟迟拿不到尾款，也会对意向购房者比较挑剔，更希望寻得能够全款支付的购房者。”

另外，延缓放款也给开发商带来了冲击。一家房企上游供应商的相关负责人便向采访人员透露：“项目公司称今年银行放款慢，导致他们此前开盘的项目没有回笼到充足的资金。我们作为供应商也迟迟未收到房企应付的款项。”

部分银行全面暂停房贷申请

“在上海，今年从申请到放款至少需要半年时间。其中，审批流程大概需要20天左右，放款需要4个多月的时间。”张峰告诉采访人员， “而去年同期从审批到放款，大概只需要1个月左右。”

采访人员在采访中发现，中国银行武汉分行、招商银行金华及合肥分行、浙商银行杭州分行、徽商银行合肥分行等工作人员均明确表示已暂停房贷申请，主要原因在于贷款额度不够，至少得到明年才能恢复申请，明年的具体时间也还不确定。

其中，中国银行武汉分行仅暂停了二手房贷款，招商银行和浙商银行多家分行则全面暂停了新房和二手房的贷款。徽商银行合肥分行的一位工作人员则告诉采访人员：“目前已经暂停了二手房的贷款，我们一直是没有涉及新房贷款的。”

而在尚未暂停房贷申请的银行中，只有建设银行苏州分行、招商银行苏州分行以及上海银行宁波分行工作人员表示，放款时间大概在2～3个月。另外多家银行工作人员则称：放款时间现在不能确定，至少需要半年左右，大概得等到明年1～2月份。

广州市民徐先生今年4月份在天河区奥体买了一套二手小户型，总价259万，到了9月份单价已经从5万直逼6.5万。“目前主要卡在贷款， 4月份签了合同，但是银行说，要在10月份才能房贷” 。

采访人员致电多家银行支行，纷纷表示“现在信贷审核都很严，征信不好的不用浪费时间申请了”“现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了。年初的话额度比较充裕，放款速度会快些。”

采访人员随后也采访了广州多家按揭公司了解到，目前银行放款时间普遍在6-8个月，一些3月份过户的到现在都还没有放款。

某按揭公司陈小姐介绍， “目前很多银行基本不接件。中行、农行不接有指导价的小区的件；建行、工行楼梯楼按揭基本不做，特别是建行从3月份开始就没有接过单；此外还有农商银行、广州银行业基本不接件了，银行额度非常紧张” 。

二手房房价管控“拉高”首付

在广州，成本高、审核严、放款慢，已成为房贷市场的现实。

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不动产登记中心现场只有寥寥十几批客户，

从公布指导价的96个楼盘来看，中心区域实施的限价标准更严厉， “指导价占目前价的比重”集中在50%-60%；近郊限价相对友善， “限价占目前价比重”集中在70%-80% 。

在真实成交价高于官方参考成交价格的情况下，购房者能够使用的杠杆倍数有所降低，导致所需的购房首付款有所增加。

比如刚需买家集中的片区车陂板块。富力天朗明居一套76.25平方米2房，市场价约495万， 3成首付=149万，贷款346万。

按政府参考总价387万， 3成首付=117万，实际仅贷款229万。也就是说，实际首付款被拉高至495万-229万=266万，首付增加了117万，相当于首付5.4成。

再比如保利心语花园110.63平方米三房，市场价约1650万。因买珠江新城房子的至少是“二套” ，原七成首付=1155万，贷款495万。

按政府参考总价1073万，七成首付=810万，实际只能贷款263万。也就是说，实际首付款被拉到1650万-263万=1387万，增加了232万，相当于首付8.5成。

“珠江新城买家都是使用金融杠杆买房，一次性付款买房，然后多种渠道融资。所以影响他们的更多是预期，而房贷政策影响最大的应该是刚需。” 裕丰地产某片区负责人张先生认为。

据采访人员调查，即便这些你都能接受，很多银行也不接件，更有银行明确表示“不接有指导价的小区的件” 。

广州首套房贷利率将破6%

与首付提高相伴而生的，还有即将突破6%的首套房贷利率。一边是LPR已经连续16个月没变，一边是广州今年房贷利率连连涨。

近日，采访人员从多家广州按揭公司了解到，进入9月份，工行、建行、招行、民生银行等，首套房贷利率普遍为5.85%（LPR+120BP），二套房贷利率普遍为6.05%（LPR+140BP) 。

其他如农行、中国银行、广发银行、首套房贷利率普遍上涨到5.95%（LPR+130BP），二套房贷利率涨至6.15%（LPR+150BP) 。

而去年同期，据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示， 2020年9月，全国首套房贷款平均利率为5.24% ，二套房贷款平均利率为5.55% 。而广州彼时首套房贷款利率仅为4.95% 。

一年时间，房贷利率连连涨，购房者的利息增加了多少？

以首次置业，贷款300万，等额本息还款，贷款30年为例。月供从16013元提高到17698元，增加了1685元；累计利息从276万元提高到337万，增加了61万元。

已有违约事件发生

房贷收紧下，广州二手成交自2021年5月后已呈逐步缩减态势， 8月中介促成二手成交只有2000套左右，环比跌13% ，同比跌幅超5成。

在天河区不动产登记中心，去年熙熙攘攘的现场也不存在，零星十几批次客户在办理过户。“最近哪里有什么成交。我今天带的客户是存量客户，办理一些后续手续” ，现场中介纷纷吐槽“没有成交” 。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，房贷全面收紧，加之二手指导价出台，买卖双方观望情绪在加重。对于业主，参考价走低，代表房子增值空间压缩，不开心；对于买方，虽说博弈天平向买方倾斜，但是面对房贷批款难、利率高等拦路虎也不轻松。

由于市场预期的改变，一些在途交易出现了明显的违约。

“买家不要定金，就要解约，目前我知道的都有3单了。”某按揭公司陈小姐说，虽然广州“二手指导价”执行细则还没出台，但是买家观望情绪加重，普遍担心高位入市，就想解约。

“我们情况还好，主要是下半年也没什么成交。去年同期一家门店平均3-5单/月，今年5月以来平均就1单。9月份至今，我负责的这个片区1个单都没有” ，裕丰地产某片区负责人张先生说。

二手房成交量大跌

不过，二手房成交降幅最大的当属深圳。

数据显示， 2021年8月，深圳二手住宅成交套数为2043套，环比下跌20.10% ，同比下跌81.96% ，逼近“1”时代。

这已是年内深圳二手房连续5个月下跌， 2000套的成交量，更是创下近十年来除春节月份以来的新低。

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要知道，深圳是一个常住人口超过1700万的特大城市，一个月仅有2000多套的二手房成交量，说明市场情绪无疑回到了冰点。

2020年全年，深圳二手房成交总量高达9.5万套，创下近4年的新高，月均成交量8000套左右。

如今只有去年平均水平的1/4左右。

除深圳外，北京、上海、广州以及热门二线城市，二手房成交量也出现明显回落。

北京从高位明显回落。据中原地产研究中心统计， 8月北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调10.7% 。

上海更是量价齐跌。上海链家研究院监控数据显示， 8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24% ，同比下降40% 。二手房成交价环比下降8% ，同比下降5% 。

广州8月二手住宅成交量同比则出现大跌，数据显示8月自助网签+中介网签为8535宗，环比7月下降4.2% ，同比大减44.1% 。价格方面， 8月二手网签均价为27916元/m2 ，环比下跌约5% 。

热门的二线城市成都，在疫情之前的2019年，二手房年成交量超过11万套，月均超9000套，如今不到高峰时期的一半左右。

房贷收紧刚需遭误伤？

事实上，放眼全国， 2021年各地买房贷款的难度都很大。根据易居研究院发布的《全国居民购房杠杆率（二季度）研报》， 2021年二季度，全国居民购房杠杆率为26% ，环比下降2个百分点，同比下降6.1个百分点，创2013年一季度以来的近8年新低。

房贷全面收紧的背后，是国家对房地产开始新的一轮市场严控。9月3日，央行发布《中国金融稳定报告（2021）》，进一步强调处理好金融发展、金融稳定和金融安全的关系，健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。

一方面，国家打击投机炒房、抑制普通居民非理性加杠的决心非常大。比如，通过钻营政策漏洞操控二手房源，以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑；深圳大V“深房理”以及相关炒房团被深圳七部门联合调查。

另一方面，房贷无额度或者放款额度缩减，对首套房或者改善型客户来说，可能是一种误伤。中原地产首席分析师张大伟认为，购房群体大致可以分为三类，第一类是富豪阶层，不愁钱不愁房，但就是喜欢买房，钱放银行不值钱，买房还能保值增值。第二类是炒房者，相当于中产阶级，想通过炒房让自己的财富再上一台阶。第三类就是刚需，刚达到买房条件，或者说还买不起房的，往往这类群体被楼市伤得最深。

【金融圈综合自：中国经营报、南方都市报、国民经略（文|凯风）】