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秋语言法 小产权房的继承困境与难题

秋语言法 小产权房的继承困境与难题


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根据《土地管理法》第82条的规定 ， 农民集体所有的土地的使用权不得擅自出让、转让或者出租用于非农业建设 。
这就意味着什么？小产权房本身具有违法性 。
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但是 ， 大城市对住房的需求 ， 特别是低价房的需求长期存在 。
除了普通的商品房 ， 经济适用房之外 ， 也有小产权房的需求 。
处于城市化管理和利益均衡的考虑 ， 比如深圳 ， 开始探索小产权房合法化的路径 。
【秋语言法|小产权房的继承困境与难题】2009年 ， 深圳人大常委会就出台了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》 ， 对于2004年10月28日前的农村城市化历史遗留违法建筑 ， 要求区别不同情况 ， 分别采用：确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处理 。
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主要存在的三种小产权房形式：
获得国土资源部门颁发的绿色《房地产权证》(俗称“绿本”)的小产权房 。
经批准使用农村集体所有土地而建设 ， 但未获得规划与国土资源部门确权颁证的小产权房 。
严重违反《土地管理法》等法律法规 ， 未获批准的违法建筑（严格意义上来讲 ， 该类不属于小产权房) 。
由于小产权房的种类和来源复杂 ， 在继承上存在困境 。
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第一 ， 受一户一栋政策控制 ， 继承人过户绿本小产权房受限 。
所谓“一户一栋” ， 是指符合政策规定的一户农村家庭只能拥有一栋不超过批准面积和层数的私宅 。
具体的“一户” ， 一般需具备两个条件：
(1)户口在本村；
(2)为能够享有集体资产分配的集体经济组织成员 。
所谓“一栋” ， 一般有建筑面积和层数的限制 。
比如深圳 ， 总建筑面积不超过480平方米且不超过四层 ，
但如果总建筑面积或者层数超过上述限定的 ， 应当区分类型 ， 在缴纳罚款 ， 补签土地使用权出让合同和补交地价后 ， 亦可以获得确权颁证(绿本) 。
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第二 ， 获批而未获确权颁证的小产权房的使用权人可能无法获得足额的拆迁补偿款 。
对于经批准使用农村集体所有土地进行建设 ， 但未获得规划与国土资源部门确权颁证的小产权房 ， 因缺乏使用权证明文件导致处境尴尬 。
一方面：使用权人得以使用小产权房的基础是村集体的分房协议或者是使用权人开发商或村集体签订的房产买卖合同 ， 使用期限未列明 ， 一般认为是无期限；
另一方面：一旦该小产权房面临拆迁 ， 使用权人无法直接获得拆迁补偿款 ， 需要依据分房协议或者买卖合同向村集体或开发商主张权利 。
一旦出现村集体或开发商的不诚信行为 ， 使用权人难以获得足额的拆迁补偿款 。
作者简介：
现供职省级政府机关单位 ， 从事商业经济研究与行政执法 。
曾就职于中国银行保险业管理委员会派出机构 ， 外资银行（中国）有限公司、大型金融交易所和汽车金融有限公司 ， 拥有丰富的金融合规法律工作经验 。
主要研究领域:私人法律服务、财富传承与管理、企业商事法律顾问；证券基金投资、税务统筹规划、保险产品配置及信托等金融法律服务 。

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