叶帅浩律师 河南女子160万买房，拒交50万物业费和滞纳金，被物业公司断电
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“我花100多万买房子 ， 却要交50多万物业费 ， 我实在接受不了 。 ”河南郑州张女士花160多万购买一套法拍房 ， 却被物业公司告知房子催缴2011年到2020年间的物业费91765元 ， 滞纳金434236元 。 张女士认为 ， 自己是2020年才买的房子 ， 之前房子一直在开发商手里 ， 这笔催缴费用不合理 ， 便没有缴纳 ， 物业的工作人员就将她们家的电停了 ， 导致房子没有办法正常居住 。
【叶律说法】
张女士的房子是从法院拍卖的 ， 法院在拍卖书上提到需要张女士承担物业费 。 9万元的物业费 ， 滞纳金收取42万 ， 简直比银行还贵 。
1、张女士是否要承担之前的物业费？
法院出具的拍卖书确实标注 ， 买受人需要承担可能存在的欠缴的物业费、水、电等费用 ， 具体费用请竞买人与拍卖前至相关单位查询 ， 与拍卖人无涉 。 虽然张女士在2020年才拍下涉案房屋 ， 房子之前并不在张女士的占有之下 ， 物业费也并非张女士使用房屋所产生 。 但是张女士选择拍下涉案房屋 ， 就要按照法院拍卖书中的要求 ， 全面履行自己的义务 ， 承担欠付的物业费 。
2、物业公司是否有权向张女士收取滞纳金？
滞纳金 ， 是国家机关依照法律法规对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施 ， 个人和其他团体都无权私自设立 。 本案中的“滞纳金”实际上是民事合同中的违约金 。 张女士拍下涉案房屋 ， 接受物业公司的服务 ， 双方建立物业服务合同法律关系 。 在此之前 ， 双方不存在合同关系 ， 欠付物业费产生的违约金 ， 并不是张女士的违约行为导致的 ， 与张女士无关 ， 不应当由张女士承担 。 而且拍卖书中也规定 ， 张女士只应当承担物业费 。
3、物业公司收取高额的滞纳金是否合法？
物业公司与房主构成物业服务合同关系 ， 物业公司提供物业管理服务 ， 房主要按时缴纳物业费 。 本案中 ， 房屋在拍卖之前归开发商所有 ， 开发商没有按时足额支付物业费 ， 构成了合同违约行为 ， 要承担违约责任 。 此前的《合同法》规定 ， 约定的违约金过分高于造成的损失的 ， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 。 一般来说 ， 违约金的数额不超过损失的30% 。 物业公司主张的物业费 ， 明显数额过高 ， 违反了法律规定 。
4、物业公司是否有权对张女士家断电？
物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主 ， 因为水电的提供者是自来水公司和供电公司 ， 供水供电合同的当事人是业主和自来水公司和供电公司 ， 且自来水公司和供电公司经法定程序才有权终止供应水电 ， 物业公司任何情况下都无权对业主断水断电 。
即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段 ， 物业公司也不能以停水停电催缴物业服务费用 ， 因为供水供电不是物业公司提供的服务 ， 其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的 。 物业公司擅自停水停电同时构成违约行为和侵权行为 ， 造成业主损害的 ， 应当承担侵权损害赔偿责任 。
5、经过沟通 ， 物业公司工作人员表示 ， 此事会上报给领导 ， 正常收取张女士的物业费 ， 不收其滞纳金 。
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