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中国证券报 热点城市高溢价频现 “熔断”机制欲降温土拍市场

401轮报价、279%的溢价率 ， 热点城市土地市场在“狂欢”中迎来降温措施 ， 西安、徐州近期相继祭出土拍“熔断”机制为市场降温 。 有业内人士告诉中国证券报采访人员 ， 从其他城市的实践来看 ， 该机制颇有效果 。
机构数据显示 ， 3月 ， TOP50房企中有23家房企在22个热点城市拿地 ， 且多数房企拿地不超两宗 。 同时 ， 就各房企披露的2021年计划投资额来看 ， 各梯队房企投资额增速分化较大 。
加码土拍市场
【中国证券报|热点城市高溢价频现 “熔断”机制欲降温土拍市场】 近期 ， 西安市土拍市场又现新规 ， 土拍采用“熔断”机制 ， 开发商拿地要进入摇号流程 。
4月6日 ， 西安市西咸新区XXFX-XX02-40号宗地竞拍现场 。 这宗115.13亩的地块在经过中海、华润、万科、金辉等58家房企近十个小时、139轮的激烈争夺后 ， 在下午6点达到熔断价格225080万元 。 根据相关规定 ， 该宗地块宣布流拍 ， 进入摇号流程 。
在XXFX-XX02-40号地块拍卖之前 ， 西安市能源金贸区地块拍卖的成交溢价率高达279% 。 因此 ， 在XXFX-XX02-40号地块竞拍前 ， 便设立了“熔断+摇号”的双重机制 。
4月9日 ， 徐州市下发《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》 ， 除集中供地内容外 ， 明确提出建立土拍熔断机制 ， “在土地招标拍卖过程中 ， 当溢价率达到50%或超过设置的最高限价时 ， 中止网上竞价 ， 采取摇号方式确定竞得人 。 ”同时提出 ， 根据土地供应情况 ， 指定区域年度商品住房最高限价 。
2月 ， 徐州市曾集中出让两宗地块 ， 总起价15.21亿元 。 在经过401轮报价后 ， 徐州万起企业管理服务有限公司以28.85亿元竞得2020-94号地块 ， 溢价率达136.09% 。 中原地产研究中心统计数据显示 ， 2020年前11个月50城出让土地方面 ， 徐州以46.78%的溢价率位居榜首 ， 同比增长133.21% 。
西安、徐州为何相继出台“熔断”机制？“主要还是近期的土拍市场太火 。 ”某TOP20房企投资总监告诉中国证券报采访人员 ， “从调控的角度看 ， ‘熔断’机制的作用还是蛮明显的 。 ”
投资增速分化
金科股份近期表示 ， “土地集中供应”和“三道红线”“银行融资两集中”政策共同构成了土地供给侧改革的机制 。 各房企结合自身出发 ， 2021年的计划投资额增速分化差异较大 。
蓝光发展2020年土地投资计划额度不超400亿元 ， 公司实际新增房地产项目60个 ， 总建筑面积约962万平方米 ， 新增项目数量中新一线、二线及强三线城市占比八成 ， 华东区域占比四成 。 2021年 ， 公司计划土地投资总额不超350亿元 ， 房地产项目计划开工面积1200万平方米 ， 竣工面积650万平方米 。
碧桂园常务副总裁程光煜表示 ， 2020年碧桂园的权益投资额是2092亿元 ， 今年的计划跟2020年相当 。
谋求规模增长的房企则计划投资额增速明显 。 金科股份计划2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售规模达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升 ， 优质资产规模达到300亿元-500亿元 。 公司披露的数据显示 ， 公司计划2021年全年销售目标不低于2500亿元 ， 计划新开工面积约2900万平方米 ， 计划竣工面积2600万平方米 ， 年末在建面积约7100万平方米 ， 并进一步拓展土地储备资源 。
中海地产披露的数据显示 ， 今年中海地产的权益投资金额预计将达到1650亿元 ， 同比增长25% 。
拿地热情下降
安信证券统计数据显示 ， 2020年下半年样本房企拿地强度集体下降 ， 红、橙档下降更明显 ， 分别较2020年上半年下降9.4%、16.2% 。 红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降 。
克而瑞地产研究中心数据显示 ， 3月 ， 全国经营性土地供应总建筑面积19963万平方米 ， 环比增长21% ， 同比下降34% 。 价格方面 ， 受重点一、二线城市成交量大幅缩减影响 ， 3月平均楼板价环比下降13% 。
华西证券称 ， 就3月拿地数据来看 ， 热点城市住宅拿地集中度普遍下滑 。 从成交供地比(房企拿地数量/同期供地数量)来看 ， 一季度TOP50房企住宅用地成交供地比为18% ， 远低于2020年同期的31% 。 就具体房企来看 ， 3月 ， TOP50房企中仅23家房企在22个热点城市新拿住宅用地 ， 碧桂园、中海、龙湖、旭辉在22个重点城市拿地力度相对较大 ， 其余TOP50房企在热点城市住宅用地拿地不超过两宗 。
住建部副部长倪虹4月8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人 ， 提出不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 切实扛起城市主体责任 ， 确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标 。 有业内人士认为 ， 在“房住不炒”背景下 ， 不排除更多城市祭出“熔断”机制为土地市场降温 。

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