五分钟法学院 承租人的优先购买权，应该有哪些限制？
当出租人出卖承租人租赁的房屋时 ， 承租人在同等条件下 ， 依法享有优先于他人购买房屋的权利 ， 这就是承租人的优先购买权 。 那么承租人的优先购买权 ， 应该有哪些限制？
网友咨询：
承租人的优先购买权 ， 应该有哪些限制？
【五分钟法学院|承租人的优先购买权，应该有哪些限制？】河北辩达律师事务所杨杰律师解答：
承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：
一、合法有效的房屋租赁合同 ， 这是行使优先购买权的前提条件；
二、须出卖人出卖其房屋于第三人 ， 这是承租人得以行使优先购买权的对象条件 。
三、承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件 ， 这是行使优先购买权的实质条件 。
《民法典》第七百二十六条 ， 出租人出卖租赁房屋的 ， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；
承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是 ， 房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外 。
出租人履行通知义务后 ， 承租人在十五日内未明确表示购买的 ， 视为承租人放弃优先购买权 。
河北辩达律师事务所杨杰律师解析：
法律赋予承租人的优先购买权 ， 既涉及对出租人房屋所有权的限制和承担人保护问题 ， 也关涉所有权人与第三人交易安全的问题 。 如果这些关系处理不当 ， 可能导致对所有权人的过分限制 ， 或造成承租人优先购买权的行使根本无从实现 ， 抑或损害第三人交易安全和正常交易秩序 。
如果出租人未通知承租人或有其他妨害承租人行使优先购买权的情形 ， 承租人可以请求出租人承担赔偿责任 。 该赔偿责任是赔偿承租人因优先购买权被侵害而遭受的实际损失 ， 但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响 。
在司法拍卖实践中 ， 承租人通过参加拍卖实现优先购买权的 ， 当拍卖过程中有最高应价时 ， 优先购买权人可以表示以该最高价买受 ， 如无更高应价 ， 则拍归优先购买权人；如有更高应价 ， 而优先购买权人不作表示的 ， 则拍卖归该应价最高的竞买人 。
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