证券日报 年内多地出台新规稳地价 减轻房企融资压力引导理性拿地
今年政府工作报告中提出 ， “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 稳地价、稳房价、稳预期” 。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也明确指出 ， “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位” ， 并强调“坚持因地制宜、多策并举 ， 夯实城市政府主体责任 ， 稳定地价、房价和预期” 。
这为今年乃至整个“十四五”时期的房地产市场发展走势定下了基调 。 需要注意的是 ， 在稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标中 ， 稳地价被列在首位 。 对此 ， 东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞在接受《证券日报》采访人员表示 ， “稳地价”是“稳房价”和“稳预期”的基础 。 房价与地价息息相关 ， 当地价上涨时 ， 往往带动房价的快速上涨 ， 二者相互影响 。 只有通过减少地方对土地财政收入的依赖、保持土地持续稳定供应等方式稳定地价 ， 才能稳定房价和预期 ， 保持房地产市场的持续稳定、健康发展 。
近几年 ， 全国各地房地产调控政策频出 ， 其中不乏稳定地价的政策 ， 并且收效甚佳 。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》采访人员表示 ， 以北京为例 ， 2016年北京开始推出的限竞房地块、共有产权住房地块对于稳地价发挥了积极效果 。 2016年北京住宅用地楼面价同比上涨超40% ， 2017年涨幅缩小为4% ， 2018年、2019年楼面价同比下跌 ， 房价涨幅不断收窄 ， 2017年以来 ， 新建商品住宅价格累计上涨约10% ， 总体上低于其他核心城市 。
今年以来 ， 地方稳定地价的举措还在不断更新 。 比如1月初 ， 北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》 ， 修改了海淀区海淀镇树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则 ， 试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式 。 这也是北京市土地公开出让首次采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地 。
再比如 ， 1月8日 ， 郑州市人民政府印发《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》 ， 其中提出 ， 住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人 ， 报(竞)价首次达到出让起始价的120%-130%时熔断 。
【证券日报|年内多地出台新规稳地价 减轻房企融资压力引导理性拿地】 此外 ， 近期还有多地试水“两集中”出让土地 ， 如青岛市自然资源和规划局于2月24日发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》 ， 其中明确 ， 严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让 ， 即集中发布出让公告、集中组织出让活动 ， 全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动 ， 引导市场理性竞争 。
在谢瑞看来 ， 稳地价及相关政策对房企产生一定积极影响 。 一方面 ， 稳地价在某种程度上将助力提升房企整体信用质量 ， 稳地价背景下拿地竞争趋于理性 ， 房价地价倒挂情况减少 ， 销售利润率向上向下的弹性减少 ， 稳定性及安全性提升；另一方面 ， 有助于房企合理补库存 ， 稳地价要保持土地的持续稳定供应 ， 保持合理程度的增长 。
许小乐认为 ， 地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外 ， 在稳地价要求下 ， 土地供应及交易信息更公开、透明 ， 利于房企对土地市场供应量价、市场运行趋势进行客观判断 ， 形成合理预期 ， 引导市场回归理性 。 并且 ， 房企可以在拿地前更充分的进行拿地成本与收益测算评估 ， 优化住宅方案设计并合理定价 ， 避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本 。
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