刘琳玉 企业如何打赢拆迁补偿之仗，有效争取到最高补偿？
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实践中 ， 不少企业拆迁后获得了一笔可观的拆迁补偿费用 。 企业遇到征收拆迁 ， 安置补偿方案也不同于普通住宅补偿 ， 会面临更多问题 ， 涉及到需要补偿的内容较多 ， 补偿金额一般比普通拆迁要高 ， 那么 ， 如果企业遇到拆迁能获得多少补偿 ， 补偿项目及标准是什么？如何有效争取到最高的拆迁补偿额？今天 ， 北京京康律师事务所史主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为你出谋划策 ， 打赢企业拆迁补偿之仗 。
企业拆迁 ， 可以从以下四个方面进行补偿：
第一、拆迁资产的补偿：确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿 ， 无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物等；
1、关于土地补偿问题
企业的经营场地一般租赁国有土地和租赁集体土地 ， 随着拆迁租赁关系的终止 ， 如何保障租赁合同中的期待利益?
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物 ， 并没有关于对空地或净地补偿的规定 。 拆迁集体土地上的建筑物也没用相应的规定 。
全国的土地补偿往往与房屋、建筑物补偿一起计算 ， 大多补偿处于不明晰、不透明状态 ， 致使权利人不知道也很难获得合理的补偿 。
【刘琳玉|企业如何打赢拆迁补偿之仗，有效争取到最高补偿？】2、房屋建筑补偿的确定问题
房屋、建筑物应以房产证明登记的建筑面积作为依据 。 因历史原因没有办理房屋和土地权属证明 ， 以实际丈量确定 。 房屋、建筑物的价值一般应由政府和拆迁户共同委托评估公司 ， 确定房屋、建筑物的实际价值 。
3、设备以新购成新价计算
设备搬迁安装费用 ， 按国家及当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算 。 可搬迁设备包括实物损失费和功能损失费 。 实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等 。 功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多 。
不可搬迁设备 ， 拆迁会导致该设备的废弃 ， 故应结合其成新和重置价 ， 计算设备重置成新价 ， 对所有人进行补偿 。
非住宅房屋拆迁中的设备搬迁和安装费用 ， 各地方应有确定的补偿标准；无法恢复使用的设备 ， 按照设备重置价结合成新给予补偿 。
第二、停产停业损失：包括实际经营损失 ， 及可预期经营损失；
停产停业费用包括原材料、半成品等实际损失 ， 及按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额 。 这部分费用直接影响企业赔偿总额的部分 。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条 ， 征收房屋造成停产停业损失的补偿 ， 以征收前的效益、停产停业期限的效益确定 。 补偿的具体实施办法由省级人民政府规定 。 具体标准和计算方法没有明确的规定 。 实践中的补偿标准及依据 ， 市级政府以地方文件规定 ， 各地不一 。
第三、拆迁补偿费用：搬迁前期费用和搬迁过程中停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
1、对于可搬迁的设备应搬迁继续使用 ， 必然产生设备搬迁和安装的费用 。
2、法律没有明确规定解聘员工的安置补偿费用 ， 因搬迁导致劳动关系解除 ， 应以相关规定给予补偿 。
第四、拆迁政策奖励；
征收人经常以奖励的办法促使被征收人尽快签订补偿安置协议 ， 奖励多少全由地方根据实际情况确定 ， 双方可就奖励金额进行协商 ， 如果有承租人那么奖励费用应给承租人 。
如何有效争取到最高的拆迁补偿额？
明确拆迁原因
1、公共设施的建设 ， 例如全国各地因修建客运专线而征用企业所占土地 。
2、城市规划的调整、修改、扩大等 ， 使得相关土地规划中不再适合企业存在而导致拆迁 。
3、产业政策的调整 ， 产能落后企业、污染环境企业、资源浪费企业会因产业政策的调整而被淘汰 ， 从而发生后续的关停、拆迁 。
4、租用集体土地的企业 ， 如果遇到集体土地征收 ， 也可能导致拆迁 。
不遗漏拆迁补偿申请项目
1、不可以移动的资产损失 。 企业不可移动的资产损失包括房屋、建筑物等地上附属物和土地使用权的损失 。
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