[花容天下]半山酒店建设“三连击” ：是啥？为啥？干啥？( 二 ) 盼望着

设计：每个设计师对设计的细节要求可能不太一样，我更偏重于作为旅行产品、度假产品去理解一个设计。我觉得有几句话比较关键。

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第一以景为魂，意思就是半山酒店本身的影响，它的基础价值，首先建立在一个对景的理解上，但这个景我们可以由任何想象，甚至也可以在一个相对不太震撼的景观里做极致性的景观营造，对景的理解要适度开放想象。
第二是“以享为本” ，所以对于酒店设施以及可以提供住宿体验的相关私密性也好，景观性服务流线，甚至包括产品本身的品质的要求，就是甚至到细节，所有的服务细节，包括你的服务的流线都是有很详细的，更高级化的设计要求。
第三是以“文”为韵，基于文化主题的设计，有的时候对于违背度假型酒店的空间特征的，要适度摈弃。

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在半山酒店设计过程中，要强调景观资源价值和融合自然的酒店设计，满足舒适度、高品质的住宿设施、公共空间建造，突出酒店文化、自然主题的场景和元素的营造。
结合周边旅游资源和自身的场地环境，构建体验和游憩的功能和服务产品建设，这些是一体化的，也是一个设计的过程，这不仅仅是一个设计师、建筑师的概念，更多的是以产品运营，客群服务为核心导向的一个理念。
半山酒店投资回报
实际上半山酒店作为一个度假属性的旅行产品，从投资的角度来看，首先投资人要清楚理解半山酒店不是一个资产型收益产品。
对于半山酒店，我把它称为一个综合旅游度假产品，它的收益除了以酒店客房为核心的酒店管理的收益测算以外，很多来自于对这个酒店旅行产品、服务产品等其他相关体验产品的收入。

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如果半山酒店客房收入和非客房收入达到一半跟一半的时候，目前来说在云南就是最好的产品。比如白玛多吉老师的松赞、周云的康腾酒店。所以首先要判断投资的规模和收益之间的关系，今天就讲几个建议：
01 寻找平衡点
满足投资的平衡点有两个悖论：一个悖论就是投资的回收期，酒店产品投资回收期一般是10到15年，大的国际酒店一般10到15年产品投资回不来，因为它是作为资产去投资的，他的运营收益率达不到，但是资产的溢价是达到了。
02 评估平衡点
半山酒店很多时候并不能依靠我们所谓的资产溢价，土地的快速上升，或者用房地产产品，投资建设平衡，去进行选址和投建，所以必须要找到一个平衡点，这个平衡点要考虑做多少，多大规模，客单价什么水平，建设总成本多少，回报率能保持什么标准。

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在土地取得过程中，尽量减少土地空间获取而产生的巨大成本，控制酒店客房数量控制在30到50间，我的建议在100间以内。太少的客房对于运营成本的平摊起到的作用太小。过多客房对于运营品质的提升影响过大，选址景观以及土地的环境的压力，基本上还是以墅式、院落式、小型酒店模式建设为主。

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酒店产品周期长，推出的过程中，它的溢价的在运营周期过程中会得到一定的升值，这种升值叫预期升值，所以说你的运营报表也会通过产品本身客群规模的不断增长，社群型的人越多，滚动的客群越大，你的收益的能力也会极大增强，平衡点大概是这么一个标准。

[花容天下]半山酒店建设“三连击” ：是啥？为啥？干啥？( 二 )

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