开个要多少钱「指导价」
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足足过了三个多月 ， 吊足了楼市胃口的第二批指导价终于发布！
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上午就拿到了第二批的价格明细 ， 没第一时间复制粘贴 ， 还是想把这份楼盘价格名单跟大伙聊透彻一点 ， 毕竟关注人太多了 。
截止目前 ， 深圳一千多个小区出台了二手房指导价 ， 成都也有近五百个 ， 西安这两批加起来也不过200+ ， 但就市场影响而言 ， 二手房指导价对于新房、二手房市场的降温作用尤为明显 。
壹丨高新曲江领衔 次新小区扎堆
第二批次103个楼盘中 ， 高新区多达25个 ， 曲江有21个 ， 基本上占据了这批指导价的半壁江山 。
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高新、曲江起步很早 ， 居住小区密集 ， 同时也是西安二手房量价最为坚挺的区域 ， 当其他区域还在大肆搞开发时 ， 高新、曲江核心区只有零星的新房在售 ， 房产交易多以二手房为主体 ， 这也是城市房地产开发的必然 ， 成熟区域最先过渡到二手房市场 。
某种程度上来说 ， 西安只有高新、曲江可以被视为全市二手房的风向标 。
所以 ， 第二批价格里 ， 拿出了近半的篇幅去针对高新、曲江出台指导价 ， 打压的信号和意义还是十分鲜明的 。
重点来看高新、曲江这批拿到的价格 。高新金泰新里城18905元/㎡ ， 万科翡翠天誉19056元/㎡ ， 东方米兰国际城16290元/㎡ ， 天地源枫林意树25838元/㎡ ， 找到了这4个楼盘高层的成交价 ， 拿到的二手房指导价普遍比8-9月成交房源的价格低了30%-40% 。
也就是说这批价格跟第一批次相近 ， 基本是在实际成交价的基础上打了6-7折 。曲江也不例外 ， 华著中城、金地褐石公馆、万科东方传奇、万科城市之光、中海城等二手房成交活跃的楼盘 ， 也逃不开“打骨折”的指导价格 。
与第一批指导价不同的是 ， 第二批5年左右的次新房小区扎堆 ， 甚至还有推售新房不久的楼盘 。金泰新里城指导价18905元/㎡ ， 今年7月加推时 ， 均价18501元/㎡；海德堡PARK指导价19024元/㎡ ， 取价待推的新房不到18000元/㎡ 。
除了高新的万科翡翠天誉、曲江的大华公园世家、三迪枫丹、美好时光等等楼盘 ， 全市范围内的海亮新英里、伟业公馆、紫薇花园洲、龙湖花千树等 ， 都是房龄在5-10年的次新小区 。
精准打击各区域的次新小区 ， 会对整个区域进行震慑与降温 ， 信号和意义同样显著 。
贰丨指导价 扮演了什么角色？
二手房指导价不同于新房限价 ， 它不是二手房房价红线 ， 而是贷款额度的红线 。执行严格的银行 ， 按指导价去发放贷款 ， 实际成交价的剩余款项 ， 购房者自己去补给房东 。
二手房指导价的作用 ， 关键看银行配合的好不好 ， 现阶段 ， 银行还是很配合政策的 。
通过了贷款额度的下调 ， 去筛选掉资金有限的买家 ， 从而降低销量 ， 毕竟按照给出的指导价 ， 高新、曲江名单中的二手房 ， 少说要补大几十万 ， 这对普通的自住需求打击很大 ， 一把掏不出这个钱 ， 交易只能搁浅 。
第一批指导价至今发酵三月 ， 也正是西安二手房急转直下的三个月 。销量率先撑不住了 ， 节前某中介公司开了个会 ， 总结首批指导价后的二手房市场 ， 门店销量跌了30% ， 第一批指导价小区成交量下滑55% ， 非参考价小区下跌了43%！
在价格表现上 ， 还不够明显 ， “业主抛售”房源多了 ， 但整盘价格并没有大幅下调 ， 尤其是100㎡以下的刚需房源 ， 量价都较为平稳 ， 波动大的 ， 主要是120㎡以上的房源 。
首批指导价出台后 ， 销量出现了实质下跌 ， 市场中也有零星的降价、抛售房 ， 但整体二手房市场的价格波动并不明显 。说明这个阶段 ， 业主、买家 ， 甚至是中介 ， 都在观望 。
但随着第二批指导价的出炉 ， 一些换房客 ， 投资客 ， 着急变现的客户可能就绷不住了 。
当然 ， 细心的朋友应该发现这些指导价并非一刀切 ， 城北 ， 莲湖一些小区成交价和指导价比较接近 ， 压最狠的还是高新、曲江、经开这样的热门区域 。反观新房、二手房并不活跃的老城区 ， 指导价更有托底的意味 。
叁丨继续下探是必然
【开个要多少钱「指导价」】西安楼市下行 ， 已然在多方面体现 。刚过去的十一 ， 打折促销、特价房频现 ， 集中供地启幕前 ， 六宗出让土地终止挂牌；复盘九月时 ， 供需关系持续向好 ， 核验人数、去化率接连下探 。
其实出不出第二批指导价 ， 只要供应量能保持 ， 市场都会继续下探 。现在西安楼市降温之际 ， 迎来了第二批指导价 ， 无疑是“雪上加霜” ， 二手房观望氛围浓郁 ， 销量低位 ， 后期免不了会跌价 。
二手房率先进入回调 ， 接下来就是新房市场的继续降温 。随着老盘的淡出 ， 高价地块转化而成的新房供应 ， 不再与区域二手房有着显著的倒挂价差 ， 热度自然也会下来 。
同为二线城市的杭州、成都跟西安的政策环境极为相似 ， 杭蓉目前不光是楼市遇冷 ， 就连集中供地都翻车了 ， 谁能想到首批集中供地土地出让金超千亿的杭州 ， 二批集中供地大量流拍 ， 出让金不足300亿 ， 成都更惨烈 ， 除核心区外 ， 全线失守 。
明天西安高新三期就要集中开拍了 ， 你们觉得会拍出怎么的成绩呢？
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