房价一般什么时候涨 房价还能涨多久
今年是2021年 ， 10年后、乃至20年后 ， 房价究竟会比现在高还是比现在低？多数人都给出了一致性的答案：房价会跌 ， 而且跌到普通人都能买得起的水平 。
5月份 ， 在西安的一次论坛上 ， 金融专家朱云来就表达过类似的观点 ， 他认为房价下滑27%才是比较合理的水平 ， 按照这个比例倒推 ， 全国平均房价维持在8000元是较为适中的 。他的这个测算并非空穴来风 ， 根据统计局数据显示 ， 在2020年我国人均可支配收入为3.2万元 ， 平均的年度支出为2.1万元 。那么收入减掉正常的支出之后 ， 剩下的钱只有大约1万元 ， 把这1万元全部用于偿还银行贷款 ， 按照30年等额本息计算 ， 房价不应该高于8000元 。
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【房价一般什么时候涨 房价还能涨多久】有人说降 ， 当然就有人说涨 ， 房价还会涨吗？有一家房地产机构经过研究预测：10年后一线城市20万、二线城市5万 。现在是2021年 ， 10年后也就是2031年-2035年之间 ， 按照这份房价预估 ， 10年后的房价 ， 基本分为了4个层次：
- 第一梯队的依然是北京、上海、深圳这几个大城市 。北京和深圳的房价 ， 那个时候已经达到了27万元/平米 。上海也达到了25万元/平米 。
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- 第二梯队为重点的新一线城市 。平均价格在10万元至20万元之间 ， 例如厦门是17万元/平米、广州为14万元/平米、杭州12万元/平米、南京也在12万元左右 。
- 第三梯队是主流二线城市 ， 房价平均在5万元至10万元之间 。例如天津、福州等城市房价为10万元/平米、苏州、宁波的房价也达到了9万元/平米、青岛是8万元、武汉7万元 。
- 第四梯队是一般二线城市 ， 主要是成都、济南、合肥、东莞、海口、郑州、无锡等城市 ， 房价普遍在6万元以上 。
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为什么会有这种“看似有点不合理”的房价测算 ， 指闻君总结了一下 ， 主要的论据来源于3个方面：
1、城市化 。
2020年底 ， 我国城市化率达到63%水平 ， 比起40年前 ， 已经取得了跨越式发展 ， 速度要比世界上其他国家快得多 。然而对比美国、英国、日本、德国等发达国家的城市化水平 ， 依然有较大的差距（发达国家城市化普遍在75%以上） ， 按照过去每年递增1个百分点计算 ， 要达到75%的城市化率 ， 还需要13年左右的时间 。
城市化 ， 归根结底是75%以上的人常住在城市 ， 而现阶段 ， 我国还有5亿-6亿人常住农村 ， 随着城市化的推进 ， 必然需要2亿-4亿农村人进入城市 。他们进城找工作、进城务工、进城挣钱 ， 但每个人都有住房的必然性需求 ， 房地产在需求增多的情况下 ， 水涨船高 。
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2、土地财政 。
房价高的主要原因 ， 还有人归结为地价 ， 土地财政成为了支撑地价快速上浮的根本因素 。数据显示2020年全国土地出让一共获得收入8.4142万亿元 ， 同比增长15.9% ， 占到全国财政收益的46% ， 占到地方财政收益的84.03% 。可以说 ， 土地出让金在城市收入结构中占比依然居高不下 。
除了深圳等几个实体产业众多的城之外 ， 80%以上城市依然表现出高度的“土地依赖性” 。专家认为 ， 这种局面在短期内（至少在将来的5至10年内）不会有特别大的改变 ， 进而助推楼市持续向前 。
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3、资产价值 。
房地产可能下行吗？除了没有买房的人短暂有这种“期盼”之外 ， 市场上其他主体并未期待地产下行 。房地产开发商希望上涨、银行背负着巨额的房贷债务 ， 自然不能让地产收缩 ， 已经购房的人不仅有房贷债务而且房子占到家庭资产70%以上比重 。这么多人希望涨 ， 能降得下来？
那么 ， 上述机构预测的10年后 ， 一线房价20万、二线房价5万！有可能吗？指闻君认为不可能 。首先过不了调控这一关 ， 2018年达到400次 ， 2019年直接提升至620次 ， 2020年也达到了600多次 。逐渐增加的调控次数 ， 直接向市场释放出了一个新信号：房价大步骤上涨 ， 已经是不可能的了 。
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与此同时 ， 央媒经济日报前不久发布《别让高房价吓跑了年轻人》一文 ， 直言不讳地指出 ， 年轻人才是城市发展的核心 ， 创新才是城市的未来 ， 然而不少城市房价过高 ， 导致年轻人买不起房子而离去了 。年轻人纷纷走了 ， 谁来创新？所以经济日报给出结果 ， 房价过高 ， 需要调整 。
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