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曾叔谈房说楼市 上海楼市：预算300-500万只能“无缘”学区房？先别灰心！

曾叔谈房说楼市 上海楼市：预算300-500万只能“无缘”学区房？先别灰心！


我是房产界中的行家里手—曾叔 ， 已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑 ， 投资有前景 。

点击【曾叔谈房 】关注 ， 学习房产投资知识提问：曾叔 ， 之前没太关注学区房 ， 原来现在的学区房已经这么贵了？我预算最多300-500万 ， 就真的跟学区房无缘了吗？？

回答：有相同烦恼的家长很多 ， 确实经过这一轮学区房的上涨 ， 优质双学区房动不动就要七八百万 ， 自住品质不错的都要千万以上 ， 连只能挂户口的一室户都要五六百万 。
确实挺难 ， 但也不是完全没有机会 。
总体来说：经过这一轮学区房涨幅 ， 500万的预算在杨浦、浦东、虹口、静安基本买不到优质的双学区房了 。
因此在中心城区中 ， 还剩下闵行、普陀、徐汇、黄浦这4个区有机会好好淘一淘 。 另外有四校分校的嘉定、宝山、青浦 ， 以及新增了市重点高中的松江 ， 也是在郊区买学区房的不错选择 。
提问：曾叔 ， 问一下 ， 我先生在2011年婚前有一套房子（他一个人的名字） ， 2011年前他和父母还贷款购买过一套房子（他和父母三个人的名字） 。 我们婚后贷款购买过一套房子（我一个人的名字） 。 如果我们把婚后这套房子抛售 ， 还可以买房子吗？如果可以购买 ， 婚后这套房子大概可以卖600左右 ， 新静安900左右纯投资有什么可以推荐 ， 谢谢！
回答：你们夫妻有一个有上海户口的话 ， 是还可以再买一套的 。 我建议你们可以考虑中兴路和大宁这边买一个次新房 ，尽可能带学区 ， 这样增值保值有基石 。
提问：曾叔 ， 今年下半年想在上海全款入手一套 ， 总预算在2000万左右 ， 主要考虑投资 ， 纯考虑涨幅的话 ， 建议这个价位在哪个区位选筹比较好？单身只能买一套 ， 房票有限 ， 没法拆分 。 求推荐！
回答：建议在黄浦和老静安选了 ， 2000万预算有流动性的 ， 也只有这两个区位还有点价值和流动性 ， 可考虑带个强力学区 ， 买3、4房的产品 ， 这样比较有竞争力 ， 学区可以锁定下限 。 具体的细化推荐可以参考曾叔总结的内部资料 ， 可以解决你的疑惑 。
提问：曾叔 ， 想请教一下 ， 差不多的面积和楼层 ， 两房的双南户型比起南北通透户型 ， 大概折价百分之多少? 全南的户型 ， 电梯房的顶楼 ， 这种算硬伤吗 ， 是不是不适合去碰这类房源?
回答：这个不是一概而论的 ， 结合地段和小区品质 ， 很多时候 ， 全南和南北通价格是一致的 ， 没有折价 。 甚至因为全南套的面积普遍小于南北通户型 ， 反而单价更高 。
一般只有在地段不那么好 ， 或者品质不那么高的小区当中 ， 全南对南北通才有折价 ， 折价基本也就在5%以内 。 两房全南是上海的优质户型 ， 90分 ， 如果三开间齐平 ， 可以达到95分 。
顶楼会漏水 ， 是隐患 ， 不算硬伤 ， 但能不碰就尽量避免 。 比三楼要强 ， 和四五楼差不多 。 当然和楼层总高也有关 ， 如果是超高层 ， 顶楼价值就会明显提高 。
提问：曾叔你好！目前自住的房子对口宝山一个新的九年制学校 ， 小区新 ， 品质好 。 手上有点钱 ， 可以考虑置换1000W以内自住 ， 或另购450W以内挂户口 。 孩子明年上小学！上班一个普陀一个浦东 。 想了几个方案 ， 您看哪种好？
1.置换到陆家嘴菊园 ， 对口菊园九年制 ， 地段好 ， 上班也近一些 。 问题：房龄、户型 。 1000以内只能两房 ， 老人还要在旁边租房子接送小孩 。
2.二套买个宝山经纬九年制小户型挂户口 ， 不用搬家 ， 接送十分钟 。 问题：对宝山的教育没有信心 ， 并且预算有点超 。
3.不折腾 ， 等初中再买学区房 。
您怎么看呢？
回答：2的选择对你意义不大 ， 提高幅度不高 ， 不作为首选 。
1洋泾菊园区位好 ， 9年一贯制也保险一点 ， 但买不了三房始终是一个问题 。
其实还可以折中一下 ， 考虑双学区或者中环附近学区房 ， 这个差不多1000万可以买个三房了 。
提问：曾叔你好 ， 准备与对象（他在三林有套小两居、无房贷）结婚前购房 ， 首付款加税费最好不超过200w ， 主要考虑三林及周边 ， 预计两三年后才会有小孩 ， 有必要考虑学区吗？ps:大概看了下三林地区没有很好的学区 ， 新房又极少....您如何建议呢
回答：其实你这个预算不够买到三林学区 ， 要么放弃学区 ， 直接买个品质不错的500-600万的房子 。 要么买个强力学区老破小挂户口 。

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