玄尔阳 开发了整整15年的宁波姜山，未来的发展方向在何方？
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对于宁波姜山的楼市 ， 我想很多人都有自己的看法 ， 也有自己的体验 。 要知道姜山已经整整开发了15年了 。 这15年里 ， 姜山的楼市有悲欢离合 ， 有涨跌起伏！下面我就谈谈我对于姜山的一些看法 ， 聊聊未来姜山的发展方向在哪里 。
自从鄞州合并江东后 ， 其实鄞州的重心已经转移到东部新城了 。 所以 ， 这几年姜山真的有点被忽视了 。 海港城之后 ， 姜山除了3号线 ， 没有特别大的利好 。 去年 ， 有人听说姜山搞来了未来社区 ， 整个老姜山都要拆掉 。 我觉得那是不可能的 ， 邱隘都没拆光 ， 姜山靠什么拆光？
这几年姜山非常的低调 ， 可是今年姜山将会迎来新的历史机遇 。
究其原因 ， 就是东钱湖、下应和云龙土地被严格控制后 ， 鄞州没了刚需所需的开发用地了 。 当然 ， 还有方桥房价冲到了2.5w 。
另外 ， 传说今年姜山是鄞州土地出让土地最多的一个板块 。 今年上半年将有6地要入市 。 不过 ， 由于“两集中”影响 ， 最终会出几块地 ， 还不得而知 。
其实 ， 姜山很早就到宁波楼市来分蛋糕了 。 其中 ， 我印象最深刻的一个楼盘叫小城春秋 。 小城春秋建成15年 ， 现在看看还是很偏 。 这是我觉得开发商胆子最大的一次 ， 也是购房者想象力最大的一次 。
据我了解：姜山最早的开发思路就是沿着天童南路 。 除了小城春秋 ， 还有雅旭花园和景瑞的一批楼盘 ， 它们都以天童路为主轴 。 究其原因 ， 就是天童路是连接姜山与鄞州中心区的主干道 。 也与鄞州开发陈婆渡有关 。 因为 ， 陈婆渡是鄞州中心区向南最突出的板块 ， 自然就成了姜山优先对接的地方 。
由于区划限制 ， 姜山的楼盘都是围绕老镇做文章 ， 并未在老镇外另起炉灶 。 即便是海港城 ， 也是离老镇也足1公里 。
另外 ， 很多人认为：过了绕城高速 ， 南边就是姜山 。 其实不是 ， 姜山的北部边界 ， 离绕城高速还有一公里距离 。 明东小区往北一点 ， 就出姜山地界了 。 滨辰府这个楼盘就在姜山北边边界 。 整个姜山北面 ， 除了天童路以东还有少量用地 ， 基本上已经没有可开发用地 。
虽然 ， 天童路历史悠久 ， 但路面窄路口多 ， 不是主干道 。 未来 ， 姜山连通市区的主干道有两条：一条是宁南南路 ， 另一条是广德湖路 。 宁南南路已经打通到姜山老镇 ， 双向8车道 ， 直通南部商务区；广德湖路是城市快速路 ， 接通姜山环镇路 ， 规划有绕城高速入口 ， 未来将是姜山的主要门户 。
原先 ， 姜山最佳发展方向是北面（3号线到天童南路） 。 可惜北面地块是首南街道的 。 绕城高速以北 ， 首南还有不少空地 ， 短期不会有兴趣开发到绕城南边 。 这表明首南和姜山之间这一公里 ， 短期还连不上 。
北边没地 ， 那么东边如何呢？据我了解：姜山东面是甬台温高速 ， 甬台温是地面敷设 ， 跨越这条高速难于青天 。 往东没有机会 ， 往南也不用想了 ， 南边更加远离宁波 ， 且有老镇阻隔 ， 基本上到鄞城大道就到头了 。 剩下的只能往西 ， 姜山两个地铁站都在工业区里 。
但是 ， 我认为姜山的未来也在这片工业区 。 鄞州是宁波的工业强区 ， 姜山是鄞州的工业重镇 。 奥克斯的厂区就在姜山 ， 工业是姜山优势 ， 带了税收和人口 ， 但工业也是姜山劣势 ， 堵住了整个西面的发展空间 ， 这和镇海骆驼很像 。
另外 ， 根据姜山最新规划：北面开发结束后 ， 姜山未来开发的重点就在西面 ， 也就是地铁姜山站、狮山站旁的工业区 。 这将是姜山未来交通最便利的板块 ， 有地铁 ， 有广德湖快速路 ， 有高速入口 ， 其南面还有鄞城大道 。
对于姜山来说 ， 广德湖高架南延是命脉 ， 通过这条快速路可以与鄞州大道高架和南环高架连通起来 。 我只知道未来10年内不会造好 ， 估计也是一条有生之内的快速路 。
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