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界面 高端项目被指减配，中国金茂跌落“豪宅神坛”？

观察者网张玉
2018年 ， 绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在博鳌房地产论坛上表示 ， 他一直劝身边的同事这两年不要买房 ， 因为近两年的房屋质量是最差的 ， 维权潮会在这几年出现 。 他称 ， 由于利润结算有滞后性 ， 未来两年 ， 房企的财务报表会很难看 。 而因为各种压力巨大 ， 企业必然在建筑质量上节省成本 ， 从而导致质量问题频出 。
李军对房企财务报表的预言在规模房企身上也有所应验 。 日前 ， 位列行业排名前20位的中国金茂一则关于业绩盈利警告的内幕消息引发关注 。 2020年 ， 中国金茂归属净利润较2019年约下滑40%~50% 。 中国金茂对此解释称 ， 主要是由于房地产市场调控等原因 ， 导致集团及其联营、合营企业的售价不及预期需要计提减值 。
另一方面 ， 公司发展中所面临的压力似乎更早就从金茂的房屋质量上露出端倪 。 今年早些时候 ， 济南微博房产发布微博表示 ， 济南金茂逸墅精装项目严重减配 。 此外 ， 2020年12月底 ， 有网友爆料称北京大兴金茂悦售楼处样板间和实际存在较大的差异 。
【界面|高端项目被指减配，中国金茂跌落“豪宅神坛”？】 3月11日 ， 中国金茂相关负责人回应观察者网采访表示 ， 目前处于静默期 ， 不方便进行回复 。
激进拿地“后遗症”
在预警公告中 ， 中国金茂方面表示 ， 2020年度 ， 不计减值因素 ， 集团物业交付结转收入较2019年同期实现约40%~50%的增长 ， 集团累计取得签约销售额共2311亿元 ， 较2019年增长43.7% 。
与营收和销售额增速不相匹配的净利润增速让金茂备受关注 。 那么 ， 金茂具体对哪些项目计提减值 ， 是否可能受到售价影响而未进行计提的项目？对此 ， 公司方面并未做出详细解释 。
公开资料显示 ， 中国金茂是世界500强企业之一中国中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业 。
“高端”是中国金茂给自己贴上的标签 。 官网资料显示 ， 中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场 。 而在对三大产品线的描述中 ， “高端生活品质”“中产阶层”“超低密度大空间高端社区”“墅级品质人居”让这一形象更加突出 。
为了与高端气质想匹配 ， 中国金茂在拿地上也非常“激进” ， 多次斩获地王和高价地项目 。
公开资料显示 ， 2017年9月 ， 中国金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块 ， 因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米 ， 中国金茂遭受市场的质疑之声 。
2020年 ， 金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地 。 比如 ， 2020年12月1日 ， 金茂以7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市的一宗住宅用地 ， 溢价率为38.46% ， 而台州临海市的二手房均价仅为8000元/平方米 。 2020年8月19日 ， 金茂以6851元/㎡ ， 拿下竞得南昌一宗地块 ， 溢价率48.95% ， 而该地块周边的二手房均价仅为11000元/㎡ 。
不过 ， 随着房地产调控政策的日趋严格 ， 限价政策在压缩着高端项目的盈利空间 。 财报数据显示 ， 2016~2019年 ， 中国金茂归母净利润同比增速分别为-20.13%、56.88%、31%及23.82% 。 同期 ， 公司毛利润同比增长分别为42.48%、-1.61%、44.79%及-12.2% 。 自2016年实现转正后 ， 公司归母净利润增速呈现快速下滑的趋势 。 此外公司毛利润亦呈现大幅波动的状况 。
与此同时 ， 公司负债也在不断攀升 。 2017~2019年 ， 中国金茂负债总额分别为1556.01亿元、1933.73亿元及2402.9亿元 。 截至2020年6月底 ， 公司负债总额已经攀升至2980.27亿元 。 由此计算 ， 2020年半年时间里 ， 中国金茂负债增加了577.37亿元 。
一位资深业内人士向采访人员表示 ， 除了限价所带来的销售不及预期 ， 不排除企业前几年结转不是特别好 ， 没有把帐做上去 ， “正好借2020年市场不好 ， 干脆把帐做坏 。 2021年轻装上阵 ， 好好做的话业绩一下子就会好很多 。 ”
靠“减配”节约成本？
多重压力之下 ， 近年来中国金茂房屋质量问题屡遭关注 。
今年前段时间 ， 济南微博房产官方微博发布消息 ， 网友爆料 ， 雪山片区的金茂逸墅项目精装修严重减配：还没入住外墙就打了补丁；电梯厅和厨房都没贴瓷砖；宣传时的绿金科技新风系统转眼成了排风扇；木地板厚度只有0.6毫米等 。
此外 ， 早在2020年12月4日 ， 就有网友对北京大兴金茂悦进行维权 。 其发布的图片显示 ， 样板间展示的无边简约镜子到工地开放日变成了黑边镜子 ， 方形大气台盆变成了快捷酒店风圆盆 ， 厚度质感柜子变成了相对粗劣的薄板柜子 。

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