立立在京康 “城中村”的拆迁，如何拿到安置补偿？
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“城中村” ， 顾名思义 ， 是“城市里的农村” ， 是指已经纳入城区规划范围之内 ， 但仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄 。 这类房屋在遇到拆迁时当事人往往不知所措 ， 村委会的说法和自己的理解不一样 ， 不知道自己哪些权利是合法的 ， 又应该得到什么补偿 。 北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为大家简单阐述一下城中村拆迁中一定要知道的关键点 。
要知道怎么维权 ， 先要知道拆迁行为的性质
城中村涉及的房屋拆迁 ， 可能出于两种情况：一种是城市改造 ， 即为了更好的城市建设和管理 ， 改善居民生活环境 ， 实施的城中村改造行为 ， 可能不涉及土地性质的改变；另一种是建设项目需要占用土地 ， 政府应当依法实行的土地征收 。 《国土地管理法》就宅基地、集体经营性建设用地等作出新的规定 ， 集体土地领域的管理今后将更加灵活、多元 。 整体上看 ， 如果不改变土地所有权性质 ， 地方政府针对城中村改造依法具有一定自主管理权；如果需要改变土地所有权性质 ， 则必须依法由省级以上人民政府审批 。 搞清楚这个问题 ， 是为了方便被拆迁人在维权时 ， 知道自己为什么被拆 ， 应该去查询哪些政策规定作为维权依据 ， 应该找谁进行维权 。
法律告诉你 ， 房屋被拆应该这么补
关于城中村拆迁补偿的问题 ， 虽然在城市规划区内 ， 但是房屋所在的土地性质仍然是集体土地 。 那么对于城中村的房屋 ， 如果是按照集体土地上的房屋进行补偿 ， 很可能会造成补偿过低、城中村居民无法在城市里继续生存的恶劣局面 ， 这明显与《土地管理法》规定的“保障原有生活水平不降低、长远生计有保障”的原则相违背 。
在《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中最高人民法院认为 ， 虽然因为土地性质不同 ， 征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ， 但由于房屋所在的土地已经城市化 ， 如果按照农村集体土地补偿 ， 会无法保障农民的权益 。 因此 ， 可以参照《条例》的补偿标准予以补偿 。
【立立在京康|“城中村”的拆迁，如何拿到安置补偿？】《条例》规定 ， 城中村拆迁时 ， 被征收人可以选择的补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换 ， 能够获得的拆迁补偿应当包括房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿 。 其中 ， 对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格 ， 如果是选择产权置换 ， 还应当按照“拆一还一”的标准进行置换 。 其中补偿面积、市场价格、“拆一还一”等都是依法维权的关键因素 。
此外 ， 维权中还应当注意这些内容
“城中村”即使地理位置非常优越 ， 也不能改变其集体土地的性质 。 因此 ， 在实践中 ， 为了降低改造成本 ， 很多拆迁方就利用这一漏洞 ， 给出较低的补偿 ， 并会千方百计地“将低补偿进行到底” 。
在这种情况下 ， 拆迁人给出补偿标准后 ， 被拆迁人发现补偿不合理 ， 会拒绝签协议 。 更有甚者 ， 压根没有与被拆人签订协议的意思表示 ， 甚至没有主动告知权利人房屋拆迁的相关事项 ， 而直接实施拆除行为 ， 强拆、偷拆、先拆后补等 ， 甚至迟迟不提补偿 。 给被征收人造成了严重的经济损失 。
遇到这种情况 ， 广大的被拆迁人一定要冷静下来 ， 搜集并保存好证据 ， 及时寻求专业的法律帮助 ， 懂得用法律维护自身的合法权益 ， 以免错过最佳的维权时机 ， 使自己遭受不必要的经济损失 。
史律师提醒您
城中村拆迁补偿中涉及的问题还很多 ， 本文只是简单阐述关键点 。 其中涉及的行政行为并不是都是可诉的 ， 实践中还要结合具体事实 ， 调整维权策略 ， 才能保证当事人合法权益及时得到维护 ， 最终为当事人争取到合理的补偿 。
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