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投资者网 连续三年净利不足1亿元 “蚊型”物企朗诗绿色生活赴港上市胜算几何？

《投资者网》葛凡梅
导语
作为“蚊型”物业管理企业的代表 ， 朗诗绿色生活无论是在营业收入与净利润方面 ， 还是在管面积方面 ， 规模都比较小 。 与其他大多数由地产母公司分拆后申请上市的物业企业相似 ， 朗诗绿色生活对朗诗地产也存在较大依赖 ， 外拓业务的成效还有待观察
港股物业板块热度仍在延续 ， 继2020年17家物业管理企业成功上市创下历史新高后 ， 2021年“蚊型”物业管理企业也开始前赴后继地申请登陆资本市场 。
1月25日 ， 朗诗绿色生活服务有限公司（以下简称“朗诗绿色生活”）向港交所递交招股说明书 ， 成为继新希望服务、德信服务和世纪金源服务之后 ， 2021年第四家冲刺港股的物业管理公司 。
作为“蚊型”物业管理企业的代表 ， 朗诗绿色生活无论是在营业收入与净利润方面 ， 还是在管面积方面 ， 规模都比较小 。 与其他大多数由地产母公司分拆后申请上市的物业企业相似 ， 朗诗绿色生活对朗诗地产也存在较大依赖 。
《投资者网》就相关问题联系朗诗绿色生活 ， 公司方面表示：“公司的业务并没有完全依赖 。 未来 ， 我们会继续保持与朗诗地产的紧密合作 ， 同时增强我们外拓业务的获取能力 。 ”
深耕长三角规模体量小
早在2020年2月 ， 市场便已经传出消息称 ， 朗诗绿色集团旗下物业公司朗诗绿色生活与投行密切接触 ， 筹备赴港上市 。 时隔一年后 ， 靴子终于落地 。 朗诗绿色生活终于于1月25日向港交所正式递交上市申请 。
根据招股书 ， 朗诗绿色生活成立于2005年 ， 主要于长江三角洲专注为住宅物业提供物业管理服务 ， 随后逐步扩大服务范围至涵盖多种非住宅物业 ， 包括办公大楼、租赁性公寓、公共设施、产业园区、医院及银行网点 。
数据显示 ， 截止2020年9月30日 ， 朗诗绿色生活的物业管理服务覆盖19个城市 ， 包括14个长江三角洲城市及五个中国其他城市 。
从事物业管理服务行业超十五载 ， 朗诗绿色生活是典型的“蚊型”物业管理服务企业 。 截至2020年9月30日 ， 其总合约建筑面积为2310万平方米 ， 在管总建筑面积为1620万平方米 。
数据显示 ， 2020年上半年 ， 在27家上市物业管理服务企业在管面积总量达26.45亿平方米 ， 较2019年同期增长43.3% ， 平均在管面积达9800万平方米 。 相较而言 ， 朗诗绿色生活的在管面积远远低于平均值 。
对此 ， 朗诗绿色生活对《投资者网》表示：“若从过往业绩看 ， 朗诗绿色生活是一家快速发展的企业 ， 例如我们的行业排名从2018年的第46名升至2020年的第28名 。 在管建筑面积从2018年的907万平方米增长至2019年的1500万平方米 ， 2020年前三季度即使受疫情影响 ， 在管建筑面积继续增长至1620百万平方米 。 ”
净利润不足1亿毛利率偏低
招股说明书显示 ， 2018年、2019年及2020年前9个月 ， 朗诗绿色生活实现营收分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元；实现净利润分别为0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元 ， 连续三年净利润不足1亿元 。
从毛利率来看 ， 2018年、2019年及2020年前9个月 ， 朗诗绿色生活的毛利率分别为26.7%、23.4%、26.3% ， 平均值为25.47% 。 新希望服务同期的毛利率均值为43.13% ， 德信服务为28.6% ， 世纪金源服务为33.83% 。 朗诗绿色生活的毛利率低于同行 。 投资者网 连续三年净利不足1亿元 “蚊型”物企朗诗绿色生活赴港上市胜算几何？
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此外 ， 根据平安证券研报 ， 从毛利率视角来看 ， 由房企控股的物管公司盈利能力相对更强 ， 2017年至2019年毛利率均值为30.9% ， 高于非房企控股型物管公司的毛利率均值（28.6%） 。 而背靠朗诗地产的朗诗绿色生活 ， 低于行业的毛利率显然并未彰显相对较强的盈利能力 。
朗诗绿色生活对《投资者网》表示 ， “毛利率受到多方面因素的影响 ， 例如我们的总收入主要由三大业务线构成 ， 每条业务线对总收入贡献比例的变动也会影响我们的整体毛利率 。 此外 ， 由于过往我们新项目拓展速度较快 ， 期间我们获得多个朗诗绿色地产新开发的项目和外拓项目 ， 使在管建筑面积2020年前三季度已增长至16.2百万平方米 。 这些新交付的项目需要更加全面的服务 ， 包括了服务质量的提升以及员工的培训等 ， 导致费用更高 。 ”
朗诗绿色生活的总收入主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务线构成 。 其中 ， 在2018年、2019年和2020年前9个月 ， 物业管理服务营收分别为1.98亿元、2.97亿元、2.97亿元 ， 占比分别为63.8%、68.6%及73.1%；非业主增值服务营收分别为0.88亿元、0.98亿元、0.74亿元 ， 占比分别为28.3%、22.7%及18.3%；社区增值服务营收分别为0.24亿元、0.38亿元、0.35亿元 ， 占比分别为7.9%、8.7%及8.6% 。

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