青岛精选 青岛坚持十年上涨的房价，会不会在2021年“认怂”？
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什么是历史？往回看 ， 都是过期的答案 ， 细琢磨 ， 藏着有趣的因果 。
从2010到2020 ， 一个完整的年代 ， 房产君近日整理了这个时期的青岛楼市商品住宅大数据 ， 让我们一起重温那些与房相关的起起伏伏 ， 也试着揣摩楼市的未来之路 。
01青岛从来不缺房子
青岛楼市缺房子吗？这个问题很容易让人想起两三年前那些让人头皮发麻的抢房大战 ， 因为房子焦虑不安 ， 因为房子那些暂时丢下的尊严 ， 然而2010到2020年的数据显示 ， 大多数时间里 ， 青岛楼市是供大于求的 。
11年里 ， 只有2016和2017两年的需求超过了当年的供给 ， 其余时间 ， 哪怕是人们印象最深刻的——房价疯狂的2018年 ， 其实供给还是略高于销售的 。 中国的楼市是政策市 ， 这一点毋庸置疑 ， 2016年的“去库存”政策 ， 当年就制造了青岛商品销售面积的峰值 ， 2027万平方米的纪录在11年里鹤立鸡群 。
2016年以来 ， 青岛商品住宅的销量的新常数大概在1400万平米上下 ， 尽管从2019年以来 ， 感觉青岛楼市转冷 ， 但就销量而言 ， 2020年与2018年的销售面积基本相当 。 最难的是2019年 ， 供应量达到了历史新高 ， 成交量却是近5年最低 。
02青岛十年涨了多少？
从2010到2020 ， 青岛房价变化大吗？总体趋势上是连年上涨的 ， 2014、2015年略有下调 ， 幅度可以忽略不计 ， 大涨出现在2018年 ， 同比涨幅达到了3000元/平方米 ， 是11年里最凶猛的一年 ， 这就是我们所说的楼市上合效应了 。
除此之外 ， 前两年去光了库存 ， 让供需失衡 ， 也是这一年房价猛涨的原因所在 。 2010到2020 ， 青岛平均房价翻了一番 ， 这个涨幅与一线城市还是有落差 ， 当然 ， 一些热门区域 ， 热点楼盘 ， 房价的涨幅并不止翻番 ， 住宅开发范围的扩大 ， 非主城片区供应占比更大 ， 让青岛商品住宅均价看起来相对稳健 。
03现在去化压力有点大
供需关系决定房价 ， 也影响着楼市温度 。 从需求看 ， 在政策变化不大的近两年 ， 青岛楼市的销量也相对稳定 ， 那么供应就是更能制造市场变化的一个因素 。 事实上 ， 近两年青岛楼市给人的感觉偏冷 ， 也正是因为住宅存量的增加 。 存量是个累积的数值 ， 每一年供大于求 ， 都会增加第二年的存量基数 。
2019年青岛商品住宅供应量创了新高 ， 2020年 ， 青岛楼市商品住宅存量也刷新了纪录——169659套住宅 ， 比出台“去库存”政策的2015年还高了1万多套 ， 如果短期内没有相关政策调整 ， 青岛商品住宅的去化压力可想而知 。
这样一个库存量搭配稳定下来的需求 ， 短期内青岛房价找不到大涨的理由 。 当然 ， 这样一个推断是建立在没有政策助力的前提下 ， “一城一策”的调控基调下 ， 谁又能断定不会有第二个“去库存”至少是地方版的“去库存”出现呢？
【青岛精选|青岛坚持十年上涨的房价，会不会在2021年“认怂”？】文：青岛市房产咨询
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