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中农富通长三角规划所 怎么规避土地风险？来看这几招（建议收藏）

中农富通长三角规划所 怎么规避土地风险？来看这几招（建议收藏）

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土地风险 ， 选址风险 ， 规划风险和契约风险 ， 是中国做休闲农业的4大“坑” 。 休闲农业的用地 ， 是众多休闲农业投资者关心的老大难问题 。 做休闲农业 ， 流转或集中起来的土地 ， 既是农场主的主要财富 ， 也是当之无愧的主要风险之一 。 那么 ， 哪些土地可以用 ， 政策上有哪些限制？风险究竟有哪些？如何规避？

哪些地可以作为休闲农业用地?1、农民自有住宅 ， 闲置宅基地
在休闲农业园区中常常存在一些村落 ， 开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建 ， 而不是根据现有的基础进行改造和装修 。 殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味 ， 而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批难度和建设成本 。
农业农村部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐 ， 闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业 ， 因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地 。

2、农村集体建设用地
农指乡(镇)村建设用地 ， 乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资 ， 进行各项非农业建设所使用的土地 。
主要包括：
乡(镇)村公益事业用地
公共设施用地
农村居民住宅用地
3、四荒地
具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地 ， 属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地 。
使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年 。
国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业 ， 对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业 ， 其建设用地指标给予倾斜 。
4、城乡建设用地增减挂钩
指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地 ， 数量和质量验收合格后 ， 再用作建设用地 。
转换方式 ， 具体政策通过制定相应的法规来规范 。 如：
数量上——异地垦地与当地占地面积之比 ， 可根据不同情况 ， 分别为3倍、4倍、5倍 。
质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量
异地可以是本乡镇、本区县 ， 经国家相关主管部门批准也可跨省区实施 。 这应该是既保证18亿亩耕地只增不减 ， 又保证必要的建设用地供应 。 当然还有许多具体政策要进一步研究 ， 比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等 。

5、其他方式
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015
93号)提出 ， 对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等 ， 允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下 ， 利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动 。
休闲农业用地有哪些限制?不是所有的土地都可以用来做休闲农业用地的 ， 对于农村休闲农业用地还是有限制的 。
1、不得占用基本农田
基本农田俗称“吃饭田”、“保命田” ， 其重要程度不言而喻 。 对于基本农田有五不准：
(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;
(2)不准以农业结构调整为名在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;
(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;
(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划将基本农田纳入退耕范围;
(5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外) 。
因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田 。

2、不得超越土地利用规划
各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划 ， 规划会规定土地用途 ， 明确土地使用条件 ， 土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划 ， 对年度内新增建设用地量 ， 土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排 。

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