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建筑设计大师 村级工业园改造的创新机制举措 广东省建科建筑设计院

建筑设计大师 村级工业园改造的创新机制举措 广东省建科建筑设计院

村级工业园区改造的目标是盘活低效产业用地资源 ， 确保重点项目和高科技项目等的用地需求 ， 实现经济高质量发展；明晰园区的土地和建筑产权 ， 实现常态化、规范化的行政管理；合理调节利益关系 ， 实现政村企多方共赢 。 这迫切需要政府从宏观层面进行顶层规划 ， 从微观层面布局推进 ， 创新机制破解园区改造难题 。

                                               1、拓展村级工业园区改造社会融资渠道
实行“专项资金、属地分担、园区投入、银企互动”原则 ， 多渠道筹措园区改造资金：
1）发挥融资平台撬动社会资金参与园区改造作用 。 适当增加财政资金充实融资平台资产 ， 如将建设用地入市调节金纳入融资平台 ， 加强融资平台融资支持园区改造能力 。
2）发挥金融机构支持园区改造的作用 。 完善中小微企业投融资机制、政策性小额贷款保证保险、支持企业融资专项资金、融资风险补偿专项子基金等一系列金融扶持政策 ， 发挥融资性担保机构对园区改造融资担保作用 ， 鼓励银行业和投资行业等金融机构支持社会资本参与园区改造建设 ， 保障园区改造资金需求 ， 缓解园区企业融资难、融资贵问题；对符合“三旧”改造政策的旧厂房 ， 提高完善手续的行政效率 ， 理顺园区用地和建筑物权属 ， 为园区融资奠定基础；对投资参与改造的园区企业 ， 除政府给予扶持资金、奖励及政府贴息外 ， 还应积极协调权利人依法适当延长租赁期 ， 确保改造投资回报 。
3）支持鼓励非园区权利人参与园区改造 。 参照公益性项目的退出补偿机制 ， 进一步细化社会资本退出补偿机制 ， 发挥融资性担保机构对非园区权利人参与园区改造的融资担保作用 ， 确保非园区权利人的社会资本在完成园区改造后 ， 在不影响园区营运的前提下 ， 能获得相应的稳定收益 ， 降低其参与改造的后顾之忧；鼓励社会资本以合资、合作等包括BOT（建设-运营-移交）、BIT（建设-租赁-移交）、LBO（租赁-建设-经营）等具体形式参与园区改造 ， 包括参与厂房、污水处理、道路建设等；鼓励园区通过引进专业化公司提供“嵌入式”服务的方式吸引社会资本 。
2、完善园区权利人的激励倒逼机制
1）完善收益保障机制
借助财政适度补偿机制 ， 在做好园区与园区内企业之间的利益平衡基础上 ， 适当减免园区业主和园区内企业在改造期内税收 ， 确保园区业主或园区内企业不因升级改造而收益减少；完善土地混合出让制度 ， 对部分具有特定条件和区位优势的园区 ， 在适度提高土地建筑容积率基础上 ， 允许从单一功能向多功能转型 ， 提高土地的社会效益和经济效益；完善园区产业厂房使用权分割销售制度 ， 明确产业厂房的产权分割对象和范围、产权分割条件、产权登记实施细则 ， 吸引社会资本参与园区改造 。
2）完善利益补偿机制
对投入大且回报不确定的拆除重建（工改工）和无明显经济效益“复耕复绿”的改造类型 ， 适当加大区和镇街两级财政补偿力度 。
3）完善政策激励机制
在现有激励措施的基础上 ， 可在用地指标、环评、贡献奖励、税收返还等政策激励园区改造达标 ， 促进园区主动升级改造 。
4）完善倒逼促改机制
针对园区违法用地和违法建筑较为普遍的现状 ， 通过健全完善“两违”整治、环保整治、安全整治、无牌无证整治等单项专项整治或联合整治行动 ， 提高园区整治效率；充分利用立法权 ， 进一步完善土地违法的惩治机制 ， 对“小散乱差”而怠于改造的园区及企业提高行政执法实效 ， 实现以打促改 。
3、加强村级工业园区连片整合改造
1）总结推广农村集体经营性建设用地入市管理试点的举措 ， 通过政策引导园区集体建设用地依法入市和流转 ， 有利于实现园区土地整合 。
2）做好相邻园区整合意愿的调查摸底工作 ， 对跨村、跨镇街或跨区相邻园区 ， 由上级统筹协调部门依照法律和政策协调好跨镇街、跨区相邻园区整合的GDP分配、用地指标分配、排污指标分配、税收分担、整合成本分担、利益分成、园区管理等问题 ， 相关做法在条件成熟后可通过市级政策文件予规范 。
3）完善连片整合园区梯级差额补偿机制 。 鼓励相邻园区进行联合报建开发 ， 结合连片整合园区的个数、改造面积、土地连片整合成本 ， 实行梯级差额补偿机制 ， 整合园区个数越多、面积越大的项目 ， 政府予以的建设资金扶持力度也就越大 。 并在园区的上一级政府增设土地连片整合改造项目奖 。 对土地连片整合后达到面积标准、社会效益明显的园区 ， 由政府扶持一定比例的污水处理建设的投入 。

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