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『证券日报』“三道红线”下房企多次递表仍难IPO 负债过高盈利不稳成症结

本报采访人员 王丽新
当杠杆运用到极致时 ， 高负债就是房企难以治愈的“心病” 。 诸葛找房统计数据显示 ， 100家上市房企踩中“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）的占比高达86% ， 当然 ， 剩下的14%亦不能完全“安枕” 。
贝壳研究院向《证券日报》提供的监测数据显示 ， 截至11月24日 ， 今年以来成功赴港上市的房企有5家 ， 仍在排队赴港上市的房企尚有8家（含招股书已过期） ， 其中有多家企业都是经过二次递表尚未完成IPO 。
二次递表延迟上市现象频发
负债高盈利不稳是症结
“今年成功上市的5家房企中仅祥生控股是一次递表通过 ， 正在排队上市的房企多数都经历‘递表-到期-再次递表’的循环 ， 未来这种情况可能会延续 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 一方面“三道红线”是行业规则改变的重大信号 ， 不仅会影响房企上市之路 ， 也同样会影响整个行业未来发展方向 ， 再叠加疫情影响 ， 港交所对递表房企审核更加严格；另一方面随着头部房企陆续完成上市动作 ， 剩余房企多为中小规模 ， 存在一定的经营问题 ， 包括资产负债率过高、土地储备结构单一、布局局限性强 ， 融资成本高等问题 ， 都会被港交所认定为高风险或低于上市标准 。
今年上半年 ， 受疫情影响 ， 仅去年年底通过聆讯的汇景控股完成赴港上市 。 下半年 ， 房企上市进程相对加快 。 截至目前 ， 下半年以来共有港龙中国、金辉控股、上坤地产和祥生控股4家房企完成IPO 。
除了数量上不占优势外 ， 今年上市房企中多数存在招股书失效、二次递表等情况 ， 例如上坤地产、港龙中国等都是在提交两次招股书后才成功上市 。 正在排队上市的领地控股、三巽控股等房企也出现了二次递表的现象 。
“这背后的原因主要是企业业绩不够好、负债水平过高 。 ”中国指数研究院企业研究副总监刘水向《证券日报》采访人员表示 。
“一些小型企业因为盈利能力不稳定、规模不大、负债率较高等情况 ， 未能通过材料审核 。 ”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》采访人员表示 ， 2018年以来内地赴港上市房企多是中小型房企 ， 主流商业模式依赖高周转、高负债 。 但实际上 ， 通过此前已上市的房企来看 ， 高负债的企业已经受到限制 。 即便如此 ， 在“三道红线”融资限制下 ， 这些房企上市意愿仍旧很强 ， 主要是想获得融资渠道 ， 缓解资金紧张局面 。
不得不说 ， 资金输血、品牌信用背书和降低融资成本 ， 历来是房企争相IPO的重要动力 。 刘水表示 ， 2019年至今 ， 规模较小房企受疫情影响业绩增长承压 ， 监管部门融资政策未见明显放松 ， “三道红线”的监管新规又迫在眉睫 ， 这种多方承压的背景下 ， 房企选择赴港寻求融资机会 。
IPO新秀市值均低于150亿元
估值和股价表现承压
即便如愿登陆资本市场 ， 赴港上市的“内房股”估值和股价也明显承压 ， 甚至部分企业出现认购不足和破发现象 。
“在今年已上市的5家房企中 ， 截至目前 ， 港龙中国相比上市首日总市值增长了11.7% ， 汇景控股和祥生控股基本持平 ， 上坤地产下降1.3% 。 ”刘水表示 ， 从2019年销售额来看 ， 5家上市房企中的祥生控股属于千亿元以上阵营 ， 金辉控股属于500亿元-1000亿元阵营 ， 上坤地产在300亿元-500亿元阵营 ， 港龙中国和汇景控股均属于百亿元以下阵营 。
“新上市房企市值均低于150亿元 ， 在83家样本房企的市值排序中处于中等水平 。 ”肖云祥表示 ， 与物业板块相比 ， 开发型企业的估值都普遍较低 。
刘水表示 ， 这是因为物业服务是典型的轻资产模式 ， 资产负债率相对较低 ， 且目前来看物业服务对大多数业主来说也属于刚需 ， 因此物业服务企业拥有持续稳定的现金流 ， 又极具增长潜力 ， 更受资本市场追捧 。

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